Obchodní centra mění tvář

Nákupním centrům klesly tržby i návštěvnost. Jejich expanze se kvůli krizi téměř zastavila a v současné době se v Česku staví pouze dva nové obchodní domy. Některé již existující komplexy čeká tvrdý boj o další existenci.

Autor: Jakub Hněvkovský

V Česku bude letos dokončeno jen 120 tisíc metrů čtverečních nákupních center a retail parků. To je o osmdesát tisíc metrů čtverečních méně než loni a zároveň nejméně od roku 2000. Vyplývá to z údajů realitní poradenské společnosti DTZ.

Ve výstavbě jsou v současné chvíli dva významné projekty – Galerie Harfa v Praze a druhá fáze Fora Liberec. „Kromě těchto dvou větších projektů budou letos převažovat menší retail parky ve městech pod padesát tisíc obyvatel,“ předpovídá analytička společnosti DTZ Lenka Hartmanová.

Jediný větší projekt v Praze, zmíněnou Galerii Harfa, staví v sousedství Sazka Areny mezinárodní developerská společnost Lighthouse Group. Mezi její další projekty patří administrativní budova Lighthouse Towers a rezidenční komplexy Prague Marina či Zelené Město. Galerie Harfa vyrůstá v bývalém areálu ČKD v Praze-Vysočanech na místě rozlehlých výrobních a skladových hal. Nabídnout by měla 42 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch.

Obchodní centrum Forum staví v Liberci původem nizozemská společnost Multi Development. Tatáž firma, která vyhrála soutěž na zástavbu bývalého průmyslového areálu v Ostravě, na jehož místě staví jeden z největších městských developerských projektů v zemi s názvem Nová Karolina. Druhá etapa Fora rozšíří maloobchodní plochy v Česku o 22 tisíc metrů čtverečních.

V Česku už je těsno

Výstavbu obchodních center nezpomalila jen ekonomická krize. Na mapě Česka je totiž stále těžší najít vhodnou lokalitu, kde už by nestál nějaký konkurent.

Asi nejvyhrocenější situace vznikla v Liberci, kde plánovala postavit obchodní centrum také původem německá společnost ECE Projektmanagement. Výstavbu její Galerie Liberec ale v únoru 2009 české úřady zablokovaly. Obchodní centrum totiž vyrůstalo v podstatě přes ulici od Fora společnosti Multi Development, která se proto odvolala proti původnímu územnímu rozhodnutí. ECE Projektmanagement teď v arbitráži od státu požaduje přibližně padesát milionů eur, tedy 1,3 miliardy korun. V současné chvíli je Galerie Liberec předmětem probíhajícího rozhodčího řízení. „V této fázi nemůžeme poskytovat jakékoli bližší informace,“ říká jednatel společnosti ECE Projektmanagement Josef Tobek.

Z tuzemských regionů nabízí podle firmy DTZ možnost dalšího rozvoje obchodních center už jen Moravskoslezský kraj. Na přibližně 1,2 milionu lidí zde připadají dvě dominantní obchodní centra, a to Futurum Ostrava a Avion Shopping Park. Moravskoslezský kraj tak se svou významnou kupní silou patří mezi poslední regiony v České republice. Je zde ještě prostor pro expanzi tradičnějších obchodních center s vyšším zastoupením módy. Samotná Ostrava má v přepočtu na tisíc obyvatel nejnižší výměru nákupních center a retail parků. Připravované projekty Karolina, Ostravica či Central a Breda & Weinstein v Opavě tak mohou využít tuto nenasycenou poptávku. „Obávám se, že další lokality s takovým potenciálem již v Česku nenajdeme,“ hodnotí situaci Martin Kubík z DTZ.

Projektů, které by developeři rádi v budoucnu zrealizovali, je ale stále mnoho. „Evidujeme kolem sto čtyřiceti chystaných center. Která z nich se opravdu otevřou a kdy, to je otázka pro věštce. Existují developeři schopní sehnat úvěr na projekt, který se nachází v horší lokalitě, a bohužel naopak,“ říká analytička Pavlína Hájnová ze společnosti Centers Data. Hlavním trendem jsou podle ní přestavby nákupních domů. „Tím, jak došlo v předloňském a loňském roce k utlumením developmentu, budou v budoucnosti přibývat projekty jen v jednotkách a ne v desítkách ročně, jak jsme byli zvyklí,“ předpovídá Hájnová.

Na řadě je Hradec Králové

Vedle firem Lighthouse Group a Multi Development, které mají svá obchodní centra ve výstavbě, je v této oblasti aktivní právě společnost ECE Projektmanagement. Kromě nešťastného libereckého projektu v současné době chystá komplex Arkády Hradec Králové.

„S městem Hradec Králové byly v loňském roce podepsány smlouvy o budoucí koupi pozemku. V současnosti vedeme jednání o posuzování vlivu na životní prostředí a připravujeme dokumentaci pro územní rozhodnutí, jehož vydání by se mělo uskutečnit v říjnu tohoto roku,“ přibližuje Tobek. Nákupní galerie vznikne v bezprostředním sousedství multifunkční arény pro 12 tisíc diváků. První návštěvníky přivítá za tři roky.

Celkově řídí ECE 114 galerií ve třinácti evropských zemích. Svoji českou pobočku otevřela společnost v roce 1996 a realizovala zde a nadále spravuje dvě nákupní centra, Galerii Vaňkovka v Brně a Arkády Pankrác v Praze. „Se slovenským partnerem Immocap Group teď intenzivně pracujeme na architektonické podobě multifunkčního komplexu Centrál v Bratislavě. Stavba byla zahájena v lednu a slavnostní otevření plánujeme na podzim 2012,“ říká Tobek. Tímto projektem vstoupila ECE na slovenský trh.

Zajímá nás to, co už funguje

Ve výstavbě menších retail parků v regionech se v současné době činí investiční a developerská skupina CPI Group. Ta vlastní v Česku objekty, které pronajímá obchodním řetězcům Albert Hypermarket, Tesco, Interspar a OBI. Do budoucna chce síť rozšířit o CPI Retail Park Krásné Březno v Ústí nad Labem, kde bude hlavním nájemcem hypermarket Tesco. Na jaře 2011 pak v centru tohoto města otevře supermarket Tesco Express, který bude součástí administrativně-obchodního centra.

V březnu koupila CPI Group za šest set milionů korun společnost Betonstav. Své obchodní plochy tím rozšířila o pět objektů v Litoměřicích a dalších městech. V získaných obchodech sídlí například obchodní řetězce Interspar, OBI nebo Penny Market. Jejich plocha činí 14 tisíc metrů čtverečních. „V loňském roce jsme přehodnotili veškeré aktivity a rozhodli jsme se developerskou činnost rozložit v čase a předejít tak případným rizikům. Hlavní činností byla kumulace kapitálu, který nám dnes umožňuje realizovat řadu investičních záměrů,“ komentuje současné počínání firmy generální ředitel CPI Group Zdeněk Havelka.

Podle něho jsou pro firmu nejzajímavějšími již fungující objekty s pevným výnosem.

Ambicemi v oblasti retailu nešetří ani developerská společnost Crestyl. „V současné době připravujeme výstavbu několika obchodních center. Jedná se o obchodně-společenská centra Central v Jablonci nad Nisou, Kladně a Opavě,“ říká Kateřina Váně, marketingová manažerka developerské skupiny Crestyl.

Všechny tři projekty jsou ve fázi přípravy. V Jablonci firma pracuje na stavebním povolení, v Opavě připravuje archeologický průzkum a v Kladně probíhá posuzování vlivu stavby na životní prostředí.

Firmy se zbavují prodejen

Situace již existujících tuzemských obchodních galerií není v současné době nejlepší. V loňském roce klesly některým z nich obraty až o třicet procent a snížila se i průměrná návštěvnost. Pokles tržeb v maloobchodu má zásadní vliv zejména na provoz těch center, která se již před nástupem krize potýkala s nižší obsazeností.

S problémy se dlouhou dobu potýkalo například pražské Obchodní centrum Stodůlky. Od loňského léta je zavřené a v současné době prochází přeměnou na odchodní dům s nábytkem. „Velká konkurence v Liberci a nedostatečná nabídka má na svědomí několik desítek prázdných nájemních jednotek v Plaza Liberec. Na velkou konkurenci ve městě doplácí také Futurum Brno,“ jmenuje některé problémové projekty Martin Kubík. Odborníci také s napětím sledují, zda letos otevře své brány Galerie Móda na pražské Ruzyni, která je již postavená, ale nepronajatá.

Trh začaly opouštět některé malé obchodní řetězce a společnosti se zbavují nerentabilních obchodních jednotek. Zanikla například síť více než čtyřiceti prodejen s keramikou a dalším zbožím Kouzlo domova. Z více než sedmdesáti na pouhých čtyřicet snižuje počet svých prodejen oděvní podnik OP Prostějov. Koncem března oznámila ukončení svých aktivit v České republice britská maloobchodní firma Halfords, která měla své prodejny v Praze, Plzni, Hradci Králové a Ostravě.

Nájemci rovněž vyvíjejí tlak na snížení nájemného, někteří požadují při podpisu smlouvy příspěvek na vybavení jednotky.

Není čas na ohrnování nosů Developeři, majitelé obchodních center i zákazníci se musejí připravit na častější fluktuaci značek. Nadcházející dva roky budou ve znamení živého pohybu na maloobchodním trhu, zejména mezi nájemci. V mnohem hojnější míře než přede dvěma třemi lety se totiž v nájemním mixu obchodních center objevují subjekty mimo zavedené řetězce i franšízy včetně ryze lokálních firem a jednotlivců. Ty podle odborníků zpestří nabídku, ale nelze s nimi počítat jako se stabilním prvkem. Podle Pavlíny Hájnové je tuzemský trh stále málo pružný. „Existují noví nájemci center, ale pronajímatelé je bůhvíproč neoslovují,“ říká. Například vstoupí-li na trh nová značka oděvů, trvá dlouho, než ji pronajímatelé vezmou v potaz. Jako příklad takového nováčka na trhu uvádí analytička španělskou značku Garcia. „Stále také existují nájemci, nad kterými některá centra naprosto zbytečně ohrnují nos. Ale když mám prázdné centrum, tak ho přece pronajmu,“ říká Hájnová. Do centra za lékařem a do školky

V důsledku větší nabídky prostor k pronájmu by podle společnosti DTZ mohlo dojít ke zpestření skladby nájemců, zejména v lokálních obchodních centrech.

Analytici očekávají snížení podílu nájemců se sortimentem móda a obuv. Naopak se pravděpodobně zvýší podíl služeb a jiného sortimentu, který se dosud v nákupních centrech vyskytoval pouze ojediněle. V komplexech bychom tak mohli najít kuchyňská studia, realitní kanceláře, personální agentury, taneční studia či ordinace lékařů. „V úvahu připadá i možnost využití nákupních center k takzvaným komunitním účelům a umožnit zde provoz například úřadů práce či mateřských center,“ říká analytička Lenka Vodrážková z DTZ.

Dalším trendem může být zaměření na čerstvé potraviny. „Příkladem je plánovaný food mall v Karlíně. Postupně stoupá obliba potravin přímo od producentů, hlavně ovoce a zeleniny, a bioproduktů, což tomuto konceptu nahrává. Je ovšem třeba velmi dobře zvážit lokalitu pro jeho umístění,“ říká Vodrážková.

Také koncepty řetězců typu Tesco či Kaufland vyčleňují část prostoru pro menší nájemce. Zvyšují tak svoji konkurenceschopnost vůči obchodním domům, i když pouze v určité části sortimentu. V těchto prostorách jsou nabízeny nejčastěji tradiční služby, jako jsou čistírny, opravy obuvi, květinářství, lékárny či prodejny tisku. Hypermarkety navíc nově také vycházejí vstříc zmíněné poptávce po kvalitních potravinách a rozšiřují nabídku o specializované prodejny potravin, především masa, uzenin, pečiva a vína. Právě v tomto segmentu je na trhu omezený počet nájemců, a hypermarkety se tak stávají přímými konkurenty obchodních center.