S OCEŇOVÁNÍM REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ SE OBČANÉ I FIRMY SETKÁVAJÍ POMĚRNĚ ČASTO - PŘI OBCHODNÍCH TRANSAKCÍCH, DAŇOVÝCH ZÁLEŽITOSTECH APOD. ZATÍM SE U NÁS PŘI STANOVENÍ CENY REALIT POUŽÍVAJÍ DVĚ RŮZNÉ METODY, COŽ POMĚRŮM NA TRHU NIJAK ZVLÁŠTĚ NESVĚDČÍ.
Rozdíly mezi cenou obvyklou a zjištěnou jsou často velmi výrazné
Podle stávající legislativy mají nemovitosti v České republice dvojí ceny: zjištěné a obvyklé. První z nich je zakotvená ve vyhlášce ministerstva financí 540/2002, a to velmi podrobně, druhá v zákoně 151/1997 o oceňování majetku, a to spíše v obecné (a také proto vhodnější) poloze. Zmíněná vyhláška bude brzy novelizována, to ovšem nic nemění na tom, že se u nás v této oblasti souběžně aplikují dva principy: technicko-administrativní a tržní. Vztahy na trhu to nepochybně pokřivuje, nehledě na to, že majitelé nemovitostí na rozdíly v cenách zjištěných a obvyklých doplácejí. Stranou pak zůstává praxe zemí EU, kde se zjevně prosazuje sbližování daňových základů s tržními cenami.
KROK ZA KROKEM PODLE VYHLÁŠKY
Pokud je zapotřebí zjistit cenu reality pro účely daňové (převod, dar), přichází ke slovu zmíněná cena zjištěná. Již zmíněná vyhláška má zhruba dvě stovky stran včetně 36 příloh, které řeší „vše“, až po šířku betonového zapuštěného obrubníku či typové zatřídění porostů na pozemku. Definování a následné zpracování všech takových parametrů je věcí časově náročnou, složitou a nákladnou. Výsledek přitom často neodpovídá realitě. Jde totiž o výpočet víceméně automatický, který nedává prostor pro realistické zhodnocení skutečné hodnoty stavby a místního trhu. Pravděpodobně hlavní problém je v koeficientu prodejnosti, kterým se např. přepočítává i veškeré příslušenství staveb. Právě jeho prostřednictvím se má ceně zjištěné dát tržní kabát - mechanicky zjištěný cenový „základ“ se po použití koeficientu má přiblížit skutečným cenám na trhu. Koeficient se ovšem získává ze dostupných statistik - průměrování cen (v zásadě pro jednotlivé okresy a v jejich rámci pro různé typy obcí) má ale řadu slabin, stačí například výstavba malého satelitního sídliště a průměr cen se posouvá do nereálných poloh (viz Nešťastný koeficient). Cenu obvyklou musí určit rovněž znalec, ale v tomto případě je legislativou a předpisy svázán o to méně, oč více může brát v potaz skutečných stav věcí - atraktivitu reality, vývoj na trhu, cenové mapy atd.
CHUDÁK POPLATNÍK
Zjištěné ceny realit přitom mají velkou roli vdaňových řízeních. Zatímco např. daň z nemovitosti si každý poplatník na základě jednoduchých a jasných pravidel vypočítá sám, při dani darovací a z převodu nemovitostí se už musí spolehnout na odborný výpočet zjištěné ceny. Znalecký posudek se přikládá k daňovému přiznání, aby se porovnala cena zjištěná s cenou kupní - daň se platí z vyšší ceny. Zabraňuje se tak vzniku fingovaných cen záměrně nízkých v zájmu snížení daně (samotná kupní smlouva není pro finanční úřady relevantní), na druhou stranu ale tato praxe nezřídka poškozuje poplatníka. Samozřejmě hlavně tehdy, když je v cenách velký rozdíl. Podle odborníků diference vněkterých případech dosahují desítek procent. V důsledku toho může být plátce daně z převodu nemovitosti poškozen - třeba když koupí nemovitost v lokalitě, která je atraktivní jenom pouze podle vyhlášky. To pochopitelně vede k obcházení právních předpisů a následně k deformaci cen na trhu realit vůbec. Dva rozdílné systémy cen asi zejména z hlediska legislativců mají své opodstatnění, v zásadě jsou ovšem s efektivním fungováním tržních mechanizmů neslučitelné. Paradoxnost situace vyplývá už jenom z porovnání některých cen zjištěných a obvyklých. Tak například zjištěné ceny stavebních pozemků v malých rozvojových obcích v okolí Prahy (tedy v okresech Praha-východ a Praha-západ) se pohybují kolem 100 Kč/m 2, zatímco ceny obvyklé dosahují úrovně 600 až 1100 Kč/m 2 a leckdy i vyšší. Podobná situace panuje i jinde - třeba v okolí Plzně je rozdíl v cenách stavebních pozemků dvojnásobný a větší.
