Boj s globálním oteplováním něco stojí. Brzy by to mohli pocítit i Němci, kteří bydlí v nájemních bytech. Spolková vláda chce nařídit majitelům všech budov, aby je zateplili. Náklady by pak vlastníci mohli rozpustit do zvýšeného nájemného.
Foto: ČTK
Majitelé domů v Německu mají pro zvyšování nájemného slušný prostor. U čistě soukromých bytů jsou omezeni pouze tím, že nájemné musí odpovídat místně obvyklé výši nájmu pro daný typ bytu. Proti přestřeleným nájmům chrání Němce občanský zákoník.
Nájemné mohou vlastníci domů zvyšovat až o 20 procent za tři roky. V prvním roce nájemního vztahu je zvyšování zakázáno. Obě opatření mají zabránit tomu, že vlastník domu naláká zájemce na nízké nájemné, které by mu následně skokově navýšil. Kromě tržního segmentu reguluje stát nájemné v bytech postavených s podporou státu. V nich je nájemné výrazně nižší.
Sociální bydlení nefunguje
Vedle německého pojetí regulace soukromého i veřejného bydlení existuje v Evropě i duální systém, v němž existuje neregulovaný sektor s tržním nájemným spolu s regulovaným sektorem sociálního bydlení. Zkušenosti některých zemí ale ukazují, že toto na první pohled logické rozdělení trhu nefunguje. Příkladem může být Nizozemsko. Většina nájemníků se postupem času přesunula do regulovaných bytů, zatímco podíl neregulovaných tržních nájmů rok od roku klesá. Dnes je jejich podíl pouze 10 procent, zbytek tvoří sociální bydlení.
Na sociální byt má v Nizozemsku nárok jen ten, kdo prokáže, že nemá dostatečný majetek a příjmy na to, aby si koupil vlastní byt nebo mohl zaplatit tržní nájem. Jenže jakmile jednou tímto sítem projde, v sociálním bytě s nízkým nájemným může zůstat, i když si najde lepší práci nebo získá majetek. Opakované prověřování finančních a majetkových poměrů úřady neprovádějí. V sociálních bytech tak žije jen 40 procent těch, kteří by si opravdu nemohli tržní nájemné dovolit. Zbytek Holanďanů na systému parazituje.
Ve Švédsku i desetileté čekání na byt
Původní snaha o zajištění dostupného bydlení se zvrtla i ve Švédsku. Je poměrně běžné, že kvůli striktní regulaci se například ve Stockholmu na přidělení bytu čeká až 10 let. Přitom bytů je ve Švédsku dostatek. Ceny nájmů se zde odvíjejí od kolektivních vyjednávání sdružení nájemníků a obecních bytových společností. Nájemné se určuje na základě reálných nákladů konkrétní společnosti. Toto nájemné je směrodatné i pro vyjednávání mezi nájemníky a soukromými vlastníky domů. Ceny tak nemohou reagovat na vyšší zájem o byty v určitých městech či oblastech. Po celé zemi se podle studie OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) liší zhruba o 10 procent. Švédové kvůli této regulaci musí na přidělení bytu čekat v pořadnících. Pokud se chtějí přestěhovat, musí často zaplatit odstupné, které je však nelegální. Podle odhadů OECD se jen ve Stockholmu u poloviny stěhování platí tato nezákonná odměna, která se pohybuje kolem 16 tisíc eur za místnost a nájemní smlouvu.
OECD radí: deregulujte
Evropské zkušenosti ukazují, že nadměrná regulace brání lidem ve stěhování. Nechtějí opustit byt, kde díky regulaci platí nízké nájemné. V novém bytě by museli platit více, neboť zákony v řadě zemí dávají vlastníkovi právo, aby u nové nájemní smlouvy stanovil nájemné v tržní výši. Tak je to například v Polsku.
OECD proto doporučuje vládám, aby co nejrychleji přistoupily k deregulaci trhu s nájemním bydlením. Zvýšení nájmů na tržní úroveň by měl vykompenzovat sociální systém tím, že zaručí, aby na tržní nájemné dosáhl i ten, kdo si ho kvůli špatným majetkovým a finančním poměrům nemůže dovolit.
Zkušenosti z řady evropských zemí ukazují, že nadměrná regulace nájemního bydlení vede k nedostatku bytů a sociálním nespravedlnostem. V sociálních bytech často bydlí i ti, kteří by si mohli dovolit platit tržní nájem.
