Ochrana před minulostí

Společnosti mohou pojistit své nemovitosti i proti restitucím

Mladoboleslavský výrobce autobaterií, společnost Akuma, má více než padesát let průmyslovou divizi v Debří nad Jizerou. Firmu v roce 1993 privatizoval od Fondu národního majetku holding Caminor. Získal tím i pozemek v Debří. Nový majitel však netušil, že na tyto pozemky nejsou vyřešeny restituční nároky. V roce 2003 zapsal katastrální úřad parcely v Debří na novou majitelku, restituentku, a vedení Akumy obdrželo rozhodnutí o vyhoštění. I když se může zdát, že takováto kauza je výjimkou a stane se jednou za desítky let, opak je pravdou. Případů, kdy byla po zápisu do katastru nemovitostí zpochybněna vlastnická práva nového majitele k nějakému objektu nebo pozemku, není v České republice málo. Nyní ale společnosti mají možnost proti takovýmto událostem se pojistit, a to prostřednictvím title insurance.

Kolonizační kořeny.

Title insurance představuje zjednodušeně řečeno pojišťovací produkt, který kryje vlastníkovi nemovitosti budoucí rizika spojená s událostmi minulých let, tedy nejen restitučními nároky. „Chrání majitele před nezjištěnými historickými vlastnickými nároky, které se mohou objevit až v budoucnu. Klasickými případy jsou vedle restitučních nároků také špatně převedený vlastnický titul nebo nezapsané zástavy do katastru nemovitostí. Ve všech těchto případech by nabyvatel nemovitosti mohl v budoucnu o svůj majetek přijít,“ vysvětluje Zdeněk Válka, ředitel společnosti Stewart International pro Čechy a Slovensko. Title insurance pochází ze zámoří. Vznik této garance spadá do doby překotné kolonizace americké půdy. Pozemky sice byly vyměřeny, ale jejich vlastníci nebyli nikde registrováni. K registraci docházelo až později a navíc se na zápisy nevztahovaly žádné záruky. První zákon o title insurance, tedy o zajištění vlastnického práva, byl v USA přijat v roce 1876. Ve stejném roce byla ve Philadelphii založena první pojišťovna, která jej nabízela. Pojišťovna, u které je možné uzavřít smlouvu na title insurance, provádí šetření, na jehož základě má zjistit, zda na nemovitosti nevázne nějaké vlastnické právo. Studuje tak nejen výpisy z katastru nemovitostí, ale i z pozemkových knih a z dalších materiálů. „Garance title insurance platí od chvíle uzavření pojištění po celou dobu vlastnictví nemovitosti. Má retroaktivní účinek, to znamená, že se týká případných problémů, které sice nastaly před podpisem smlouvy, ale vyplynuly až v budoucnosti,“ tvrdí Válka. Dodává, že pojištění se vztahuje na celou výši investice. Klienty pojišťoven, které nabízejí title insurance, jsou vesměs právnické osoby. Výše pojistného, které se platí jednorázově, se pohybuje ve zlomcích procenta z ceny nemovitosti. Produkt je kromě Spojených států populární také v Kanadě, Velké Británii, Austrálii a velmi rychle se zabydluje v dalších zemích světa včetně střední Evropy. V současné době má v Česku zastoupení pouze jedna pojišťovna, Stewart International, u které je možné title insurance sjednat.

V Česku na počátku.

„V České republice máme zatím desítky klientů. Jsou mezi nimi hlavně velké mezinárodní developerské společnosti. Během tří let naší působnosti v Polsku, Česku a na Slovensku jsme uzavřeli smlouvy, na jejichž základě garantujeme sumy v objemu vyšším než 750 milionů eur,“ říká Válka. Jednou z největších transakcí bylo jištění akvizic amerického realitního fondu Heitman, který v loňském roce koupil portfolio tří administrativních budov v Bratislavě za více než 90 milionů eur a v roce 2003 portfolio čtyř nákupních středisek v České republice. V porovnání se zahraničím je zatím v tuzemsku využití title insurance v počátcích a pro české developery je stále velkou neznámou. „S tímto produktem doposud žádné zkušenosti nemáme,“ potvrzuje Zbyněk Passer, ředitel marketingu společnosti Passerinvest Group. Podobně hovoří i zástupce investiční skupiny J&T. „V případě, že kupujeme nějakou nemovitost, necháme si buď připravit due diligence u právní kanceláře, která je pojištěná, a v případě nějaké události by škody krylo toto pojištění nebo si děláme analýzu sami. Záleží na objemu investice,“ uvedl Dušan Palcr, partner J&T.
Due diligence využívá ke zjištění vlastnických práv drtivá většina českých developerů. Výhodou této služby oproti title insurance je cena, která nepřesahuje sto tisíc eur. Na druhou stranu ale právníci nejsou sto v některých případech vysledovat všechna případná rizika týkající se zajištění vlastnických práv. Navíc jen některé právní kanceláře jsou pojištěny. I proto se Zdeněk Válka domnívá, že se title insurance v budoucnu na českém trhu rozšíří. „Na český trh vstupují opatrní investoři, jako jsou například penzijní fondy. Ti vyžadují, aby bylo uzavřeno takovéto pojištění, protože nechtějí podstupovat riziko, že v budoucnu o nemovitost přijdou,“ tvrdí Válka.