Makléři tvrdí, že na odbyt jdou luxusní rezidence i byty dlužníků
Luxusní bydlení i byty z nucených dražeb. Dva protipóly rezidenčního trhu, o které je i v době krize značný zájem. Makléři však tvrdí, že turbulentní časy nic nezměnily na stále nejsilnější poptávce po bytech a rodinných domech, které spadají do střední a nižší kategorie. Kupec se prý najde, pokud se projekt prodává za adekvátní cenu a je v dobré lokalitě.
Protipóly
„Důvody pro podobné paradoxy jsou logické. Na jednu stranu si v minulosti nižší příjmové skupiny braly hypotéku na hranici únosnosti, o dalších spotřebitelských úvěrech ani nemluvě. V případě výpadku byť jen jednoho z příjmů pro ně nastala kritická situace,“ říká Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ. „Na druhou stranu nejvyšší příjmové skupiny nejsou při nákupech nemovitostí vázány jen na vstřícnost bank při poskytování hypotečních úvěrů. Ceny realit šly navíc výrazně dolů a je zde velká příležitost pro investice,“ dodává.
Během prázdnin, tedy v době, kdy se trh příliš nehýbe, zprostředkovala společnost AAABYTY.CZ například prodej rodinného domku v Praze. Nový majitel za něj zaplatil 31 milionů korun. Zástupci realitní kanceláře tvrdí, že rozhodně nešlo o ojedinělou záležitost. Luxusní projekty představují niku na trhu, která zahrnuje jen několik projektů především v historickém centru Prahy. Zřejmě nejdražší byty v Česku se dnes nabízejí v Rezidenci Kampa ve Všehrdově ulici na Praze 1. Průměrná cena za metr čtvereční dosahuje dvou set tisíc korun.
„Srovnáme-li aktuální trh luxusních nemovitostí s obdobím před krizí, například s rokem 2007, vidíme několik změn. Tou nejvýznamnější je profil zájemce o tento typ bydlení,“ tvrdí Iva Nováková, vedoucí oddělení rezidenčních nemovitostí ve společnosti King Sturge. Zatímco dříve převládali cizinci, dnes je vystřídali movití Češi a Slováci, zahraniční klientela ubyla. Mezi cizinci se nejčastěji objevují kupci z bývalých sovětských republik nebo ze zemí EU, kteří v Praze dlouhodobě pracují nebo se rozhodli do České republiky přesídlit natrvalo. Poptávka po bytech v Rezidenci Kampa kopíruje všeobecný trend. Na začátku roku 2010 byla polovina bytů v tomto projektu prodána, přičemž 95 procent kupců tvoří Češi a Slováci. „V souvislosti s krizí jsme nezaznamenali výraznější pokles zájmu o luxusní bydlení. Kupující nejsou závislí na bankovním financování a nákup exkluzivního bytu či domu chápou jako výhodné uložení svých volných finančních prostředků,“ dodává Nováková.
Mimopražský luxus
Mimo Prahu jsou částky za luxusní bydlení nepoměrně nižší, v porovnání s průměrnými cenami jsou také nadstandardní. Realitní kancelář AAABYTY.CZ tvrdí, že dvanáct milionů, na které přijde luxusní rodinný domek v Karlových Varech, se považuje za vysokou cenu i v Praze. Stejně i osm milionů za obdobnou stavbu v bezprostřední blízkosti Ostravy či deset milionů korun v blízkosti Brna nebo Plzně.
Makléři sice tvrdí, že se krize nedotkla velikosti poptávky po luxusu, ale změnilo se vnímání projektů, jež jsou považovány za exkluzivní. „Dříve bylo označováno za luxusní nemovitost kdeco. Dnes do této kategorie patří jen objekty, které jsou skutečně v nadstandardním provedení, nacházejí se v atraktivní lokalitě a jsou součástí malého komplexu. Projekty, které nabízejí pět set bytů, již do top kategorie řadit nelze,“ vysvětluje Markéta Miková z King Sturge.
Makléři registrují značný zájem také o výkupy nemovitostí. Do realitních kanceláří prý chodí tři druhy klientů, kteří se na možnost výkupu poptávají. První z nich jsou ti, kteří pouze chtějí zjistit cenu svého objektu. Druhou skupinu tvoří ti, kdo se v minulosti zavázali například ke koupi nemovitosti, jejíž významnou část hodlali financovat z prodeje jiné budovy. Situace na trhu se však změnila a obchod se jim nepodařilo včas uzavřít. Je pro ně tedy výhodnější v danou chvíli svou nemovitost prodat s menší ztrátou než čelit sankcím vyplývajícím z uzavřených smluv. „Třetí skupinou jsou klienti, kteří se dostali do problémů, mají na své nemovitosti jednu či více exekucí a hrozí jim dražba. Tato skupina zákazníků je nejpočetnější. Musíme bohužel konstatovat, že se na nás obracejí často až v době, kdy k tomu, abychom předešli dražbě, nezbývá mnoho času,“ konstatuje Otakar Šmíd z AAABYTY.CZ.
Nucené dražby
Zájem o výkup nemovitostí mají vlastníci v celém Česku. „Mnohdy klienti nevědí, nebo možná nechtějí vědět, do jakých problémů se dostali. V tomto případě jsme schopní na základě jejich pověření zjistit skutečnou výši jejich dluhů. Následně jim nabídneme řešení, které nejčastěji spočívá v tom, že jejich závazky uhradíme z vlastních zdrojů formou krátkodobé bezúročné půjčky a následně jejich nemovitost prodáme za běžnou zprostředkovatelskou provizi. Případně jsme schopní objekt odkoupit a jejich závazky uhradit,“ upřesňuje Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
Těm, kdo dluhy nevyřeší včas, hrozí, že jim bude nemovitost zabavena a prodána v dražbě. Je pravděpodobné, že se nedobrovolné dražby budou konat častěji. V současné době lze objekty v nabídce počítat ve stovkách či několika tisících. Jejich počet však narůstá s rozšiřující se skupinou neplatičů úvěrů. Dle některých bankéřů lze hlavní vlnu dražeb očekávat v letech 2011 a 2012. Bude to mimo jiné důsledek vývoje nezaměstnanosti v Česku. „Výhodou pro kupující, kteří se účastní dražeb, je, že pokud se prodává nemovitost, na niž byla poskytnuta hypotéka na 80 nebo 70 procent její hodnoty, banka chce z prodeje dosáhnout této částky, nejde jí o sto procent. Nedobrovolná dražba proto představuje výhodnou investici,“ vysvětluje Miková. Banky se většinou zbavují zabavených nemovitostí po balíčcích. „Jelikož prozatím nejde o velké množství, neočekáváme velký vliv na ceny běžně prodávaných nemovitostí,“ dodává Iva Nováková.
Luxusní nemovitosti i nedobrovolně dražené byty představují úzký segment na trhu. Nejvyšší podíl poptávky stále připadá na nižší a střední kategorii – jak v případě nových, tak secondhandových bytů a domů. Ani v době krize nepřestalo platit, že pokud jde o projekt v dobré lokalitě a developer jeho cenu nepřežene, prodává se dobře.
