Případová studie LXXVI Název firmy: HSP Forma podnikání: akciová společnost (původně s. r. o.) Rok vzniku: 1993 Předmět podnikání: výstavba nemovitostí k pronájmu Klíčová osobnost: Miroslav Haruda, předseda představenstva Cíl společnosti: rozšiřovat dosavadní činnost Miroslav Haruda, současný ředitel a jednatel firmy HSP, která v hlavním městě provozuje nákupní centrum Budějovická, absolvoval střední zemědělskou školu - obor mechanizátor.
Případová studie LXXVI
Název firmy: HSP
Forma podnikání: akciová společnost (původně s. r. o.)
Rok vzniku: 1993
Předmět podnikání: výstavba nemovitostí k pronájmu
Klíčová osobnost: Miroslav Haruda, předseda představenstva
Cíl společnosti: rozšiřovat dosavadní činnost
Miroslav Haruda, současný ředitel a jednatel firmy HSP, která v hlavním městě provozuje nákupní centrum Budějovická, absolvoval střední zemědělskou školu - obor mechanizátor. V této profesi také nějaký čas pracoval. Podnikatelského ducha v sobě objevil ještě v době, kdy u nás nebylo provozování vlastní živnosti vůbec běžné, naopak bylo vzhledem k panujícímu komunistickému režimu téměř nemožné. Určitou skulinku však tehdejší politický systém měl. Koncem osmdesátých let se v socialistickém Československu šlo do jisté míry postavit legálně na vlastní nohy a být částečně nezávislým na státu jako zaměstnavateli. Ovšem jenom bez jediného zaměstnance a pouze při zaměstnání. Díky tomu se již před 17. listopadem 1989 věnoval Miroslav Haruda výrobě a prodeji textilu.
Podnikatelské začátky a tvrdá ruka trhu
Po „sametové revoluci“ si Miroslav Haruda spolu se svou bývalou družkou otevřel vlastní oděvní salon. V té době již podnikatel začal rozšiřovat textilní výrobu, pracoval s externími švadlenami a návrháři. Vyrábělo se na klasické zakázky a do určitého počtu i oděvní modely. „Nikdy jsme si nekladli za cíl exklusivitu a vysoké ceny. Vždy jsem se snažil, aby nabídka naší textilní výroby byla co nejširší. Tak, abychom oslovili střed populace,“ popisuje podnikatelské začátky Miroslav Haruda. Zároveň se ale domnívá, že to možná byla chyba. Počátkem devadesátých let totiž došlo k obrovskému nasycení trhu a byl velký problém cenově konkurovat továrním výrobkům, kterých byl najednou všude přebytek. To byl jeden z hlavních důvodů, proč se v letech 1994-1995 rozhodl podnikatel výrobu a prodej textilu ukončit a věnovat se něčemu jinému.
Cenné jsou i špatné zkušenosti
Vedle existence oděvního salonu se začínající podnikatel snažil sbírat další zkušenosti, které chtěl uplatnit při své vlastní činnosti. Využil k tomu například jednu akciovou společnost zabývající se obchodem, v níž byl členem představenstva. „Hledal jsem cestu rozvoje a zároveň cestu poznání. Jednalo se o firmu, která potřebovala konsolidovat. Neměl jsem ale pocit, že se to příliš daří, tak jsem z ní odešel. Vadily mi i jisté nekorektní vztahy. Ale i tato negativní zkušenost mi pomohla v mém vlastním budoucím podnikání,“ říká Miroslav Haruda.
Není důležitý cíl, ale cesta
Podnikatel Miroslav Haruda se považuje za cílevědomého člověka. Tato vlastnost je podle něj v byznysu nezbytná. Zároveň však zdůrazňuje, že pro něj není důležitý cíl samotný, ale cesta, která k němu vede. „Vždy mě zaujal nějaký problém, který jsem měl potřebu řešit. Stále se objevuje něco dalšího, co je pro mě novou výzvou,“ poznamenal. Šéf společnosti HSP, jež má nyní zhruba dvě desítky zaměstnanců, se ve svém volném čase věnuje potápění. Podle něj to má s jeho přístupem k podnikání mnoho společného. „Člověk se často ocitne v prostředí, které pro něj není vůbec přirozené. Musí proto dodržovat spoustu zásad, aby vůbec přežil. Měl jsem celou řadu kamarádů, kteří zůstali pod vodou. Nikdy nešlo o jednu chybu, ale vždy se jednalo o souhru několika chyb a porušení zásad. Já se je snažím dodržovat nejen pod vodou, ale i v podnikání. Když to nejde podle mých představ, tak hledám dál. Vždy mě to musí zároveň bavit,“ vysvětluje svůj přístup k životu. V podnikání se snaží mít vždy předem vše spočítáno a prokalkulováno. „Rozhodně nejsem typ podnikatele - hrr na věc. Prožívám si takové ty porodní bolesti prvotního rozhodování - jít do toho, nebo nejít. Nakonec vždy rozhodnou čísla, jimž předcházejí podrobné analýzy. Nic neponechávám náhodě,“ zdůrazňuje Miroslav Haruda. Přibližně 80 procent kalkulací si dělá sám. Zároveň se ale částečně spoléhá na odborníky, mezi které dlouhodobě patří například ekonomický a daňový poradce.
Problém č. 1: Nová podnikatelská výzva aneb expanze
Počátkem devadesátých let, kdy provozoval oděvní salon, otevřel Miroslav Haruda u stanice Budějovická pražského metra prodejnu pro rozšíření odbytu tohoto salonu. Zároveň spolu se svým společníkem uvažoval, jak by rozšířil podnikatelské aktivity. Rozhodli se na volném prostranství vybudovat dvoupatrový obchodní pavilon. To byl prvopočátek stávajícího obchodního komplexu na Budějovické. Zhruba jednu pětinu tehdejší první stavby tvořil Harudův oděvní salon, jehož činnost se postupně snažil ukončit, a zbytek se pronajímal jiným firmám. Hlavním důvodem pronájmu byla potřeba splatit bankovní úvěr. „Riziko obchodování tím pádem nesl někdo jiný, a já jsem byl schopen dodržet závazky související se splácením úvěru,“ vysvětluje podnikatel.
Problém č. 2: Jak získat úvěr
Za pozornost stojí i způsob, jakým se mu podařilo získat nezbytné finance, které byly nutné k výstavbě prvního obchodního objektu. Jako začínající podnikatel to Miroslav Haruda v tomto směru neměl vůbec jednoduché. Zejména malí a střední podnikatelé měli i začátkem devadesátých let velké problémy jak získat peníze pro své podnikatelské začátky. Nemohl si bez patřičné záruky půjčit jen tak u banky zhruba dva miliony korun, jež tehdy na zahájení výstavby potřeboval. Pořídil si tedy na leasing starší automobil, který si nechal od leasingové společnosti ocenit. Na vůz si vzal úvěr, kterým jej splatil. Zbyla mu určitá část peněz, které věnoval na nákup nemovitosti v Jáchymově. Díky tomu mohl získat bankovní garanci ve výši jednoho milionu a úvěr u jiné banky, který částečně pokrýval výstavbu prvního obchodního pavilonku. „Konečně jsem měl k dispozici stavební úvěr ve výši dvou milionů, abych mohl zahájit činnost,“ popisuje získávání prvního úvěru Haruda, který začínal od úplné nuly. Na rozdíl od některých rádoby podnikatelů všechny dluhy postupně splatil.
Problém č. 3: Rozšiřování výstavby
V letech 1994-1995 se Miroslav Haruda rozhodl spolu s managementem HSP vybudovat obchodní centrum v celé lokalitě u stanice metra Budějovická na ploše pronajaté od pražského magistrátu. Nejprve ve třech, posléze čtyřech lidech vypracovali kompletně celý projekt. Od ekonomické studie až po realitní činnost týkající se pronájmu objektu. „Ten nápad se nám zpočátku zdál až příliš drzý,“ připouští současný předseda představenstva akciové společnosti HSP s tím, že obrovskou roli zde hrála i nezbytná odvaha pustit se do velkého projektu. Nicméně přes určité drobné i větší problémy se podařilo vybudovat funkční obchodní a nákupní centrum. Vlastní stavba v ceně řádově několika desítek milionů korun trvala osm měsíců a byla dokončena na podzim roku 1996. Některé firmy, které se rozhodly pronajmout si prostory v nákupním centru Budějovická, měly specifické požadavky. „Potenciální nájemci chtěli mít samostatně uzavíratelné prodejny. My jsme ale v zájmu nakupujících od prvopočátku prosazovali, aby šlo o volný propojený prostor. Nakonec zvítězila jistá formu obchodního domu, která měla z hlediska využití celého objektu svou logiku,“ poznamenal Haruda.
Problém č. 4: Hledání nájemců
Výběr potenciálních zájemců o nájem v nákupním centru Budějovická byl v plném proudu ještě před započetím samotné stavby. Zájem mnohonásobně převyšoval nabízenou kapacitu. V době výkopu bylo již 80 procent obchodní plochy pronajato. Mezi vážné zájemce například patřily společnosti McDonald´s a KFC. „To je samostatná kapitola. Jednání s oběma firmami trvala tři čtvrtě roku. Nakonec jsme se rozhodli pro McDonald´s. Nebylo ale vůbec jednoduché dojednat vzájemně výhodné podmínky. Zpočátku přišli s požadavky až vazalskými,“ uvedl ředitel nákupního centra. Skladba nájemců je velmi pestrá. Nejdůležitější je podle Harudy zachovat stávající úroveň a „nejít dolů“. Zároveň bylo potřeba se přizpůsobit tomu, že se jedná o regionální záležitost a nejde o žádnou luxusní obchodní pasáž v centru města. Tomu je přizpůsobena i nabídka pro nakupující, která je kvalitativně standardní a poměrně široká. Mohutný nástup hypermarketů a supermarketů se projevil i v poklesu zájmu kupujících a fluktuaci nájemců v nákupním centru Budějovická. Jeho ředitel věří, že se jedná o přechodnou záležitost.
* Náš nápad vybudovat obchodní centrum se nám zpočátku zdál až příliš drzý, říká šéf HSP Miroslav Haruda.
FOTO: ARCHIV
* Nájemcem v objektu společnosti HSP je i řetězec McDonald´s.
FOTO: ARCHIV
* Vlastní stavba nákupního centra u pražské stanice metra Budějovická byla dokončena v roce 1996.
FOTO: ARCHIV
___
Rady Profitu
Často bývá lepší, když obchodní firma využívá prostory již vybudované někým jiným, než aby měla svou vlastní nemovitost. Není tak závislá a vázaná na jedno místo a může se více přizpůsobit požadavkům trhu. Vzhledem k poklesu zájmu je potřeba si velmi rozvážit, zda budovat nové nájemní prostory pro nákupní centra. Pokud ano, tak by mělo jít o atraktivní lokalitu a především důkladnou analýzu s tím spojenou. Nepodceňujte pečlivý výběr lidí, kteří se stanou vašimi zaměstnanci. Záleží na tom další osud vaší firmy. Při obchodních jednáních neztrácet sebevědomí před partnery zvučných jmen.
