Cenový odhad versus znalecký posudek
Chcete-li si nechat vypracovat cenový odhad bytu, měli byste vědět, v čem se liší od znaleckého posudku a jaký je rozdíl mezi odhadcem a znalcem. Jedná se totiž o dva odlišné termíny, které se velice často zaměňují.
- Odhadce – osoba podnikající na základě živnostenského oprávnění v činnosti oceňování majetku. Tento podnikatel může a nemusí vlastnit certifikaci, kterou vydává certifikační úřad, když odhadce složí odborné zkoušky.
- Znalec – odborník, který zpracovává znalecký posudek, za nějž je trestně zodpovědný. Jmenuje ho ministerstvo spravedlnosti nebo předseda krajského soudu vždy pro určitý obor.
Se znaleckým posudkem se můžete setkat například u veřejných dražeb nemovitostí nebo v exekučním řízení. V obou případech vypracuje znalec na základě prohlídky dané nemovitosti posudek o jejím stavu a hodnotě.
Naproti tomu cenový odhad si objednává soukromá osoba nebo subjekt u odhadce ve chvíli, kdy chce znát cenu svého nemovitého majetku. Ve většině případů se tak děje z důvodu jeho plánovaného prodeje.
Kolik stojí služby odhadce
Cena za odhad se různí v závislosti na tom, o jaký druh nemovitosti se jedná. Obecně se dá říci, že čím je objekt běžnější, tím je odhad snazší, a tím pádem také levnější. Kvalifikovaný odhad ceny bytu tak patří k těm nejlevnějším a pohybuje se většinou v rozmezí od tří do čtyř a půl tisíce korun v závislosti na tom, jaká společnost jej vypracovává. Certifikovaní odhadci mají sice ceník o něco vyšší, zato ale disponují potřebným odborným vzděláním, což jim značně přidává na důvěryhodnosti. Některé společnosti nabízí dokonce ocenění bytu online zdarma.
Jak získat odhad ceny bytu zdarma
V některých případech nemusíte pro získání cenového dohadu vynaložit ani korunu. Stačí si udělat menší průzkum trhu a vybrat takovou společnost, která vám ho vypracuje bez nároku na odměnu. Tyto podniky často nabízejí služby, jež zahrnují odhad tržní ceny bytu společně s jeho následným prodejem. Jedná se tedy ve většině případů o realitní kanceláře.
Někdy je potřeba navštívit osobně pobočku a vše domluvit na místě, jindy se můžete spolehnout na odhad ceny bytu online zdarma. Záleží jen na vás, zda preferujete osobní kontakt, nebo dáváte přednost elektronickému podání. V každém případě se tímto způsobem můžete snadno vyhnout drahým nabídkám odhadců, kteří se zaměřují výhradně na tento typ služby.
Co odhad bytu obnáší?
Jakmile oslovíte vybraného odhadce, domluví se s vámi rovnou na prohlídce bytu, která je pro stanovení ceny nezbytná a obvykle se jí účastní majitel. Lze se však domluvit i na jeho zastoupení jinou osobou, pokud se majitel z jakéhokoliv důvodu schůzky nemůže účastnit. Zároveň budete vyzváni, abyste si předem připravili potřebnou dokumentaci k bytu, s níž bude odhadce pracovat:
- výpis z katastru nemovitostí,
- nabývací dokumenty (například kupní smlouva),
- smlouvy omezující vlastnické právo, pokud takové omezení existuje,
- půdorys bytu,
- případně další dokumenty dle domluvy.
Na základě poskytnutých dokumentů o bytové jednotce odhadce zkontroluje, zda popis odpovídá skutečnosti. Dále musí posoudit stav jednotky podle určitých kvalitativních a kvantitativních parametrů, kam patří například počet pokojů, dispoziční řešení, vnitřní vybavení a zařízení a podobně. V průběhu prohlídky je také pořízena fotodokumentace a zároveň budete vyzpovídáni, zda v bytě proběhla rekonstrukce či nějaké havárie, opravy a jiné práce.
Na základě všech zjištěných informací je následně sestaven posudek v písemné podobě včetně příloh. Doba zpracování závisí většinou na domluvě mezi odhadcem a majitelem bytu. Pakliže majitel trvá na rychlém vyhotovení, musí počítat s možným navýšením ceny za odhad.
Postup nacenění v případě dědického řízení
V životě mohou nastat situace, kdy budete potřebovat vypracovat odhad ceny bytu pro dědické řízení. Dříve měl tento úkol na starost pověřený soudní znalec, dnes už to je ale jinak. Odhadce si najímá samotný dědic nebo dědicové. Stačí se tedy obrátit na realitního makléře nebo realitní kancelář. Nejlépe uděláte, oslovíte-li odhadce, který se dobře orientuje v realitním trhu v místě, kde se oceňovaný byt nachází.
Jelikož děděná nemovitost slouží také jako základ pro vyměření odměny notáři, někteří pozůstalí si myslí, že čím bude odhad tržní ceny nižší, tím výhodnější pro ně bude dědické řízení. Na toto si však dejte velký pozor, pokud chcete byt z pozůstalosti prodat. Jestliže nespadáte do první dědické třídy (děti, manžel, manželka, registrovaný partner), pak při prodeji zděděného bytu budete muset zaplatit daň z příjmů, která činí 15 procent z rozdílu mezi cenou tržní a cenou stanovenou odhadcem v dědickém řízení. Čím nižší tedy bude odhad tržní ceny v dědickém řízení, tím větší bude tento rozdíl, a tím pádem také částka, kterou na dani zaplatíte.
Které faktory určují cenu bytu
Nejzásadnější vliv na výši ceny bytové jednotky má obvykle její celková dispozice a velikost, lokalita a stav domu, ve kterém se byt nachází. V posledních letech výrazně vzrostla poptávka po menších bytech, což má za následek, že cena za metr čtvereční je ve finále u těchto menších jednotek vyšší než u velkých bytů. Pokud se navíc nachází v centru města a daný bytový dům prošel výraznou rekonstrukcí, pak se tržní cena této nemovitosti ještě podstatně navýší.
Kromě výše zmíněného ale ovlivňuje hodnotu bytové jednotky také řada dalších faktorů. Ty nejdůležitější z nich jsou uvedeny v tabulce níže, kde znaménko plus označuje faktor, který cenu navyšuje, a mínus naopak vyjadřuje činitel, který cenu ponižuje.
| Vnitřní dispozice bytu | Charakter domu a umístění bytu | Lokalita a blízké okolí | Příslušenství a exteriér |
|
+ neprůchozí pokoje + vysoké stropy + orientace na jih – orientace na sever – výhled do vnitrobloku – nedostatek světla |
+ novostavba + menší dům + dům po rekonstrukci – panelová konstrukce – přízemí – poslední patro – problémoví sousedé |
+ centrum města + občanská vybavenost + blízkost zastávek + sportoviště + zeleň a parky v okolí – sídliště na periferii – záplavové území – vysoký provoz v okolí |
+ balkon + terasa + sklep + parkovací stání + zahrada – dům bez výtahu |
Rozdíl mezi cenou obvyklou, nabídkovou a tržní
Než si necháte nacenit bytovou jednotku odhadcem, je potřeba mít jasno v tom, že u realit existuje několik druhů cen:
- Cena obvyklá – částka, která se stanoví na základě srovnání prodejních cen stejných nebo podobných jednotek. Jedná se o cenu, za níž je možné v konkrétní den pořídit byt srovnatelný s tím, který chcete dát k prodeji.
- Cena nabídková – ve chvíli, kdy dáte byt do prodeje, nabízíte ho za cenu nabídkovou.
- Cena tržní – v mnoha případech dochází k situaci, že se jednotka za nabídkovou cenu neprodá. Máte-li zájemce, který vám navrhne jinou částku, jíž je ochoten zaplatit, a vy na návrh přistoupíte a byt za nově stanovenou částku prodáte, mluví se už o ceně tržní.
Čím je ovlivněna poptávka po bytech
Je dobré mít také na paměti, že ačkoliv odhadce může stanovit velmi atraktivní cenu na základě analýzy cen podobných nemovitostí, neznamená to, že se byt za tuto sumu nakonec prodá. Není to ale chyba odhadce. Jedná se o vcelku běžný jev, na který působí mnoho faktorů, jež mají vliv na poptávku po nemovitostech. Takovými faktory mohou být:
- rostoucí úrokové sazby hypoték,
- množství konkurenčních nabídek v okolí,
- vysoká míra nezaměstnanosti,
- vysoká inflace (nižší kupní síla obyvatelstva).
Nástroje, které vám spočítají orientační cenu nemovitosti
Pokud si chcete nejprve sami udělat orientační představu o tom, za kolik se prodávají byty v okolí místa, kde se nachází ten váš, můžete využít několik zajímavých nástrojů na internetu. Některé z nich mohou být zpoplatněné, jiné jsou veřejně přístupné všem zadarmo a bez nutnosti registrace.
Cenové mapy
Mezi nejdůležitější zdroj informací patří takzvané cenové mapy. Pomocí nich dokážete zjistit, za jaké ceny se prodávaly nemovitosti ve vybrané lokalitě v určitém časovém období. U každého záznamu nezapomeňte vždy zkontrolovat rok prodeje. Ten je v případě nemovitostí zásadní, neboť ceny realit se v čase výrazně mění.
Online kalkulačky
Také můžete do vyhledávače zadat slovní spojení ,odhad ceny bytu kalkulačka‘ a nechat si přibližnou cenu nemovitosti spočítat robotem. Samozřejmě je potřeba brát výslednou částku s rezervou, jelikož pro přesné posouzení je potřeba byt vidět. Jedná se však o zajímavý nástroj, který vám pomůže udělat si alespoň přibližnou představu.
