K čemu slouží odhad nemovitosti
Odhad ceny nemovitosti je dnes nezbytný při jakémkoliv nákupu nebo prodeji nemovité věci. Bez ohledu na to, zda prodáváte dům, byt, pozemek či jiný objekt, je potřeba mít představu o jeho skutečné hodnotě. Každý prodejce chce pochopitelně prodat svůj majetek za dobrou cenu a kupující naopak získat co nejlepší bydlení nebo investici za co nejnižší pořizovací náklady.
Kromě toho je například v případě čerpání hypotečního úvěru potřeba zajistit odhad nemovitosti pro banku, které vznikne uzavřením smlouvy zástavní právo k danému objektu. Dále se provádí také odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení, pokud je součástí pozůstalosti nějaká nemovitá věc. Stejně tak se vyhotovuje odhad ceny nemovitosti pro rozvodové řízení, kdy je potřeba rozdělit spravedlivým dílem majetek manželů.
Kdo provádí odhad ceny nemovitosti
Pokud máte v plánu prodat nějakou nemovitou věc, pravděpodobně vás jako první napadne, že si její cenu stanovíte sami na základě informací dostupných na internetu. Na její hodnotu má ale vliv velké množství faktorů, které je potřeba zohlednit, a proto je lepší svěřit tuto záležitost do rukou odborníků, než abyste se do odhadu pouštěli svépomocí.
V některých případech, jako je například odhad ceny pro dědictví nebo rozvodové řízení, navíc budete potřebovat posudek od kvalifikovaného specialisty. Na základě toho, pro jaký účel odhad potřebujete získat, je pak možné pro jeho zpracování požádat soudního znalce, odhadce živnostníka, odhadce z realitní kanceláře nebo bankovního poradce.
Pokud potřebujete znalecký posudek kvůli exekuci, rozvodu nebo nějakému soudnímu řízení, budete se muset obrátit na soudního znalce. Ten jediný je z výše uvedených specialistů oprávněn tyto posudky vydávat. Počítejte však s tím, že jeho služby budou o něco dražší než například odhad od pracovníka realitní kanceláře.
Odhadce z realitní kanceláře nebo živnostník vám pomůže v momentě, kdy potřebujte nemovitost nacenit kvůli jejímu prodeji. Svěříte-li se navíc s prodejem daného objektu do rukou realitní kanceláře, máte možnost, že vám zajistí odhad nemovitosti zdarma. V případě, že chcete byt, dům či pozemek naopak koupit, obraťte se na bankovního poradce, který zajistí společně s bankou odhad ceny nemovitosti pro hypotéku.
Cena odhadu nemovitosti
Cena odhadu nemovitosti závisí především na tom, kdo vám posudek zpracovává a jak moc je jeho vypracování časově náročné. Jak bylo výše zmíněno, nejdražší bývá vyhotovení znaleckého posudku od soudního znalce, neboť takový dokument je nejpřesnější a vyžaduje nejvíce času a práce. Cena znaleckého posudku se pohybuje obvykle od dvou do sedmi tisíc korun. Finální částka se pak samozřejmě odvíjí také od toho, o jaký druh nemovitosti se jedná. Odhad pozemku bude stát méně než posudek na rozsáhlé rodinné sídlo.
Cena za odhad nemovitosti od realitní kanceláře nebo odhadce živnostníka se také odvíjí od toho, jaký druh nemovité věci je naceňován. V případě ceny odhadu bytu vás tyto poplatky vyjdou na tři až čtyři tisíce korun. U rodinných domů je to o něco více, přičemž obvykle se tato částka pohybuje kolem pěti tisíc. Pokud vlastníte bytový dům či kancelářskou budovu, můžete zaplatit za služby odhadce až deset tisíc korun.
Orientační odhad nemovitosti online zdarma
Pokud si chcete nechat vypracovat odhad nemovitosti zdarma, máte dvě možnosti. První z nich je oslovit realitní společnost, která vám odhad zprostředkuje bez úplaty za předpokladu, že jí svěříte také prodej vaší nemovitosti. Pakliže ale o prodeji teprve přemýšlíte a potřebujete pouze znát orientační cenu daného objektu, můžete využít některé online nástroje, které vám tuto hodnotu pomohou zjistit.
Částečně je možné stanovit orientační cenu na základě takzvaných cenových map. Jedná se o nástroj, který vám vyhledá informace o tom, za jaké ceny se prodávaly nemovitosti ve vybrané lokalitě v určitém časovém období. Je však potřeba mít na paměti, že tento nástroj vám pouze sdělí data o minulých prodejích, ale nezohlední další faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti.
Kolik vás stál nejvíce odhad nemovitosti?
Trošku konkrétněji vám stanoví odhad ceny nemovitosti kalkulačka. Ta vás totiž podrobněji vyzpovídá o tom, kde a v jakém stavu se vaše nemovitost nachází. Vyzve vás, abyste zadali, jaká je její velikost a dispozice, zda na ní proběhla rekonstrukce, jak je objekt starý a tak dále. Po vyplnění všech údajů vám vygeneruje předpokládanou prodejní cenu. Jedná se ale samozřejmě pouze o orientační výsledek. Pokud byste chtěli stanovit přesnou hodnotu, budete se muset vždy obrátit na odhadce.
Co ovlivňuje cenu nemovitosti
Hodnotu nemovitosti ovlivňuje velké množství faktorů. Některé hrají při stanovování ceny větší roli a jiné menší, avšak se všemi je nutné počítat. Tím nejzásadnějším činitelem, který do ceny objektu nebo pozemku vstupuje, je lokalita. Tento faktor způsobuje rozdíl v cenách nemovitostí i o stovky procent. Zohledňuje se nejen kraj, město či obec, kde se nemovitost nachází, ale také konkrétní místo v dané lokalitě. Například byt v Pařížské ulici v Praze bude mít podstatně větší hodnotu než byt na Chodově.
Dalším důležitým faktorem je velikost objektu. Asi nikdo nebude rozporovat fakt, že byt, který má větší výměru, bude dražší než malý byt. Avšak zde je potřeba si uvědomit důležitou věc, a tou je cena za metr čtvereční. Větší byty, ačkoliv jsou dražší, mají totiž obvykle nižší cenu za jeden metr čtvereční než byty s menší výměrou.
Velikou roli při stanovení hodnoty nemovitosti hrají rovněž sousedé a objekty v okolí. Pravděpodobně nebudete mít moc velký zájem o byt, který je umístěn v budově, v jejímž přízemí se nachází rušná hospoda nebo klub. To samé platí u pozemků. Stavební parcela, vedle které se nachází nějaký průmyslový objekt, bude mít zřejmě nižší cenu než pozemek v klidné lokalitě na periferii obce v zástavbě rodinných domů.
Kromě výše uvedeného je třeba zmínit také občanskou vybavenost a dopravní obslužnost lokality, kde se daný objekt vyskytuje. Pakliže se jedná o místo, kde nejsou dobře dostupné potřebné služby, kam patří školka a škola, lékař, obchody, restaurace, pošta a podobně, bude to mít negativní dopad na výslednou cenu nemovitosti. To samé platí v momentě, kdy je v dané lokalitě omezená hromadná doprava.
Ať už vám odhadce s ohledem na všechny faktory stanoví více či méně atraktivní cenu nemovitosti, neznamená to, že tuto částku za ní ve skutečnosti nakonec dostanete. To, zda se vaše nemovitost za cenu, kterou stanovil odhadce, prodá, nebo neprodá, závisí totiž také ještě na určitých vnějších činitelích. Na poptávku po nemovitostech mají výrazný vliv mimo jiné následující faktory:
- rostoucí úrokové sazby hypoték,
- množství konkurenčních nabídek v okolí,
- vysoká míra nezaměstnanosti,
- vysoká inflace (nižší kupní síla obyvatelstva).
Odhad ceny bytu
Výše uvedené faktory jsou společné pro všechny nemovitosti. Dále je ale potřeba počítat také s těmi, které se týkají výhradně určitého typu nemovité věci. V případě bytů vstupuje do hry totiž ještě poměrně velké množství činitelů, které se vůbec netýkají například pozemků. Kromě již uvedeného má zásadní vliv na výši ceny bytové jednotky například stav a typ domu, ve kterém je byt umístěn, vnitřní dispozice, patro a samozřejmě také typ vlastnictví. Družstevní byty jsou totiž výrazně levnější než ty v osobním vlastnictví.
Zásadní je též technický stav samotné bytové jednotky. Pokud se v bytové jednotce nachází stará elektroinstalace, umakartové jádro nebo netěsnící okna, výrazně to jeho cenu sníží. Proto se mnozí prodejci před tím, než byt inzerují, postarají o jeho rekonstrukci. Ta hodnotu nemovitosti samozřejmě vždy výrazně zvýší.
Cenu bytu ovlivňují pochopitelně také jeho vnitřní dispozice. Pozitivní dopad na jeho hodnotu budou mít neprůchozí pokoje, vysoké stropy a orientace pokojů na jih, která zajistí dostatek světla v místnosti. Stejně tak zvýší jeho výslednou cenu přítomnost balkonu, terasy, sklepu nebo parkovacího stání či zahrady. Co může mít naopak negativní dopad, je absence výtahu, a to zejména v momentě, pokud se byt nachází ve vyšším patře.
Odhad ceny pozemku
V případě stanovení ceny pozemku hraje zásadní roli především to, o jaký typ parcely se jedná, kde se nachází a jakou má výměru. Nejvyšší cenu za metr čtvereční mají parcely, které jsou určené k výstavbě. Jejich hodnotu určuje především poloha a atraktivita pro kupujícího. Například rovinatý pozemek, kde nejsou potřeba výrazné pozemní úpravy, bude o něco dražší než parcela ve svahu.
Kromě výše uvedeného ovlivňuje cenu pozemku taktéž to, zda se nachází na okraji obce, v jejím centru nebo třeba v chráněné krajinné oblasti. S nejdražšími stavebními pozemky se setkáte samozřejmě v Praze, ty nejlevnější pak hledejte v Moravskoslezském kraji.
Důležitou roli pro stanovení ceny pozemku hraje také jeho okolí. Pakliže by se v bezprostřední blízkosti parcely nacházela fabrika, rušná silnice nebo třeba stavba, kde se scházejí nekalé živly, bude to mít určitě negativní dopad na hodnotu pozemku. Stejně zásadní je rovněž přístupová cesta k parcele. Pokud je možné dostat se na pozemek pouze na dobré slovo přes zahradu souseda, může to být do budoucna velký problém.
