Viceprezident firmy Albanese na Manhattanu staví mrakodrapy...
Viceprezident firmy Albanese na Manhattanu staví mrakodrapy, v Praze dohlíží na budovu v Karlíně
Viceprezident developerské společnosti Albanese Martin Dettling už několikrát navštívil Prahu. Američan, který v New Yorku dohlíží na stavbu „zelených“ rezidenčních mrakodrapů na Manhattanu, jezdí radit tuzemské společnosti PSJ Invest při stavbě budovy Maint Point Karlin. PSJ Invest dala Albanese přednost před klasickou konzultantskou firmou. Chtěla prý „praktika“, který sám budovy s certifikací Leed postavil a má reálné zkušenosti s jejich provozem.
EURO: Na Manhattanu jste postavili první výškovou obytnou budovu na světě, The Solaire, která získala zlatý certifikát Leed. Proč jste se rozhodli komplikovat si život? DETTLING: Stát New York se na přelomu tisíciletí rozhodl zastavět 37 hektarů v sousedství Manhattanu. Jednotlivé parcely rozděloval v soutěži developerům, administrativa ovšem požadovala, abychom pozemky využili v souladu s principem udržitelného rozvoje. V té době vyvíjela Rada pro zelené budovy (US Green Building Council) certifikační systém, který měl prokázat, že zelená budova je skutečně zelená. Do té doby neexistoval americký systém, který by na základě měřitelných kritérií potvrdil „udržitelnost“ staveb. O aktivitě rady jsme v době, kdy jsme projektovali věžák The Solaire, už věděli. Zjistili jsme, že pokud v projektu uděláme malé úpravy, dosáhneme na zajímavou známku. Na pár požadavků jsme ovšem připraveni nebyli. Neexistovali například dodavatelé, kteří by měli v nabídce požadované materiály bez příměsí různých škodlivin. V podstatě jsme ovlivnili vývoj trhu, když jsme přesvědčovali výrobce, aby vyvinuli lepší. Nakonec se ukázalo, že jsme jim vnutili konkurenční výhodu, protože udržitelnost a zelené budovy se staly tématem po celých USA.
EURO: Další dvě vaše budovy mají platinový certifikát. U nás se vžilo tvrzení, že zelené budovy nemusejí být dražší než ty běžné, čemuž se nechce věřit. Jaké zkušenosti máte vy? DETTLING: The Solaire byla nákladově o třináct procent dražší než stejná budova v běžném standardu. The Verdesian byla dražší o sedm procent a The Visionaire už jen o tři procenta, což je výsledek transformace trhu se stavebními materiály. Náklady na provoz udržitelných budov jsou ovšem výrazně nižší. Ve srovnání se standardní budovou v New Yorku vychází úspora na 35 až 40 procent.
EURO: Můžete si účtovat vyšší nájem, když nájemci nebo majitelé bytů ušetří na účtech za energie? DETTLING: U budov The Solaire a The Verdesian máme o pět procent vyšší příjmy z pronájmu než u běžných budov. V budově The Visionaire jsme udrželi rychlost prodeje bytů i během krize. Certifikát funguje dvěma způsoby: v dobrých dobách přináší vyšší příjmy, ve špatných jsme schopni udržet tempo prodeje.
EURO: Jak vnímá certifikáty obyčejný Američan? Tady panuje zmatek, nikdo pořádně neví, co vlastně který certifikát znamená… DETTLING: Nejlépe měřitelné je hospodaření s energiemi. Důležitá je ale samozřejmě i kvalita vnitřního prostředí. The Solaire byla první budova na jižním Manhattanu stavěná po 11. září. Úřady i klienti tehdy kladli velký důraz na vnitřní prostředí, především na kvalitu vzduchu. To nám nakonec umožnilo pronajmout 300 apartmánů během šesti měsíců. Stavební úřad požadoval, abychom dělali testy na kvalitu vnitřního vzduchu. Půl roku jsme odebírali vzorky a posílali je do laboratoře. Výsledky byly nakonec lepší, než jsme čekali. Když úředníci zjistili, že lze dosáhnout lepších parametrů, než do té doby požadovali, zpřísnili normy.
EURO: V Česku se zatím dá mluvit pouze o certifikaci administrativních budov. Když ale nájemci slyší, že mít budovu s Leed platinum by znamenalo zrušit polovinu parkovacích míst a začít jezdit do práce na kole, už ji prý nechtějí. Někteří developeři dokonce mluví o zeleném terorismu… DETTLING: Já jsem ale také developer. Náš byznys je, že vytváříme prostory pro lidi a chceme jim nabídnout něco lepšího. Když se bavíme o udržitelném rozvoji, neděláme rozhodnutí ve vzduchoprázdnu. Uvádíme do rovnováhy požadavky trhu na budovy a náklady na výstavbu s možnostmi budovy postavit a dlouhodobě je provozovat. U každého pokroku jsou vždy na začátku inovátoři a jejich odpůrci. Z inovátorů se stávají experti a odpůrci se buď přizpůsobí, nebo odpadnou. Když jsme s udržitelnými principy před deseti lety začínali, říkali nám, že jsme blázni. Stejní lidé mi dnes klepou na dveře, tváří se jako experti a snaží se mi prodat něco „zeleného“.
EURO: Možná jsou jen Američané zvyklí na něco jiného a problém vzniká tím, že se snažíme naroubovat americká kritéria na naše stavby… DETTLING: Ráno jsem se vzbudil a šel jsem si zaběhat za Hilton. U Vltavy tam vede cyklostezka. Byl jsem ohromen, kolik lidí po ní jede do práce na kole. Přemýšlel jsem, jestli se mají kde osprchovat a převléknout. Pravděpodobně ne. V Main Point Karlin ano. Vedle stání pro kola budou mít zaměstnanci pojišťovny šatny se skříňkami a sprchami. To není zelený terorismus. Na našich budovách v New Yorku máme střešní zahrady. Vy je tu evidentně máte také, ale můžete se na ně jen dívat z vyšších pater. Proč si je neužít? Na budově The Solaire byla součástí průchozí zóny zahrada. Nájemníci se začali ptát, jestli by si tam mohli udělat party. Museli jsme odpovědět, že to nejde. Na budově Verdesian jsme už ale takové zahrady udělali. A lidé se mě začali ptát, jestli si tam mohou udělat barbecue. Na budově The Visionaire už mohou.
EURO: Co jste konkrétně poradili společnosti PSJ Invest? DETTLING: Celý projekt jsme rozsekali na kousky. Na konci procesu byl seznam úkolů a doporučení, jak se chovat během všech fází projektu. V části energie jsme vytvořili analýzy a počítačové modely pro provoz budovy, vytvořili jsme energetický profil projektu. Když jsme pak výsledek porovnali se standardní budovou, měl by být Main Point Karlin o 35 procent méně energeticky náročný než běžná budova.
EURO: Stavíme u nás jinak než v Americe? DETTLING: Asi byste byla překvapená, jak podobně stavíme budovy. Řekl bych, že z 95 procent. Určité procento rozdílů je dáno odlišnými normami.
EURO: Jsme v něčem lepší? DETTLING: Ano. V New Yorku máme bohužel pracovní omezení, která nám dost komplikují práci při dokončení projektu.
EURO: Prosím? DETTLING: Vy nemáte tak silné odbory jako my. Práce stavebních dělníků je u nás strašně drahá a podle toho se také rozhodujeme. To je například důvod, proč obecně vůbec nevyzdíváme tam, kde to není nutné. Je to pracné, takže drahé. Vy se na to díváte trochu jinou optikou. Vyzděná příčka má lepší akustické vlastnosti, u nás je to ale něco navíc, u vás standard.
EURO: Existuje v Americe nějaká státní podpora, pokud investor staví „zeleně“? DETTLING: Ano, stát New York vytvořil cosi, co se dá nazvat kreditem pro budovy Leed. Můžeme žádat o vrácení části daní. Existují ale i jiné finanční pobídky. V poplatcích platí každý malou částku do jakéhosi zeleného fondu, který peníze zpětně rozděluje. Dostáváme více, než odvádíme. Není to ale podstatná částka.
EURO: Lepší než nic. My nemáme nic. DETTLING: Můžete to změnit. Na budovách The Solaire a The Visionaire máme úpravnu na recyklaci vody. Tak dlouho jsme tlačili na newyorské vodovody a kanalizace, aby nám snížily poplatky, až vytvořily speciální program pro takové budovy. To je demokracie.
