Je chyba, že se v restitucích za stejných podmínek vracely domy udržované i vybydlené Náměstek ministra financí Jaroslav Šulc po několik měsíců vedl připomínková jednání k ministerskému návrhu zákona o nájemném. Nyní dospěla koalice ke křehké dohodě, na jejímž základě má být důležitá legislativní norma pět minut po dvanácté konečně přijata.
Je chyba, že se v restitucích za stejných podmínek vracely domy udržované i vybydlené
Náměstek ministra financí Jaroslav Šulc po několik měsíců vedl připomínková jednání k ministerskému návrhu zákona o nájemném. Nyní dospěla koalice ke křehké dohodě, na jejímž základě má být důležitá legislativní norma pět minut po dvanácté konečně přijata.
Jeden návrh zákona o nájemném připravovalo ministerstvo financí, druhý ministerstvo pro místní rozvoj. V čem tkvěly hlavní rozpory mezi oběma ministerstvy?
Spor se vedl nejen o rychlost deregulace, ale také o to, zda deregulovat centrálně, nebo zda nechat obcím možnost upravit si v rámci vymezeného pásma míru zvýšení v závislosti na místních podmínkách. Při centrální regulaci není možné zohlednit takové okolnosti, jako je například míra nezaměstnanosti, změny v příjmech v daném regionu atd. Na úrovni centra bude probíhat jen tvorba zákona. Všechny další kompetence přenášíme na obce, které nejlépe znají své vlastní podmínky. Někde prostě už nechtějí zvyšovat nájmy, protože jim příjmy z bytů stačí, a další nárůst by jen zvedl počty neplatičů, kteří si nájem jednoduše nemohou dovolit.
Kdo stanoví místně obvyklé nájemné?
I o to se vedl významný spor. Ministr Němec si myslí, že by to mělo být v kompetenci Českého statistického úřadu, my si myslíme, že to mají dělat přímo obce. Bylo by to mnohem jednodušší, neboť obce jako majitelé značného počtu nájemních bytů mají už vybudované své databáze cen. Jakékoliv jiné pokusy o zjišťování nějakým dotazem v Čechách zkrachují na strachu mluvit pravdu. Lišíme se i v tom, co regulovat. Zatímco ministerstvo pro místní rozvoj by regulovalo jenom holé nájemné, my jsme také pro regulaci služeb bezprostředně spojených s užíváním bytu, tedy platby za výtah a za úklid společných prostor. A úplně posledním sporným místem je, jakým způsobem stanovit strop, ke kterému bude nájemné mířit. My tvrdíme, že by jím mělo být ono místně obvyklé nájemné, ministr Pavel Němec hovoří o celkovém zvýšení.
Nemáte obavu z obcí, které špatně hospodaří?
Samozřejmou podmínkou pro to, abyste vystačili s vybranými penězi je, že nesmějí být nijak tunelovány nebo použity například na nákup krmení pro bílé tygry, jak se to děje v jednom městě na severu Čech.
Do jaké míry se s názory ministerstva financí shoduje Občanské sdružení majitelů domů?
S mluvčím tohoto sdružení, panem Aksamitem, jsme probrali i jejich připomínky a ukázalo se, že by se nejraději pokusili o nepřímou novelu restitučního zákona. Na jeho základě se totiž majitelé dělí do tří skupin. Převážná většina restituovala bytový fond, který byl průběžně opravován a udržován. Další skupina lidí měla neuvěřitelné štěstí, jelikož „jejich“ dům byl těsně před restitucí kompletně zrekonstruován. A poslední skupina měla smůlu, jelikož „jejich“ domy se nestihly opravit, a oni je získali v dezolátním stavu po více jak čtyřicetiletém zanedbávání. Ti je pochopitelně z regulovaného nájemného vybraného za několik let nemohou zrekonstruovat.
A který z původních návrhů by Sdružení majitelů domů preferovalo?
Pravděpodobně návrh ministerstva pro místní rozvoj. My si totiž na rozdíl od něj myslíme, že tu není důvod pro nějaké stupňovité zvyšování nájmů, jelikož už dnes je leckde regulované nájemné nad tržní hladinou. A v mnohých družstvech už se platí mnohem méně než v regulovaných bytech.
Není to také tím, že družstva obvykle nevytvářejí rezervy na výstavbu nových bytů, až skončí životnost těch stávajících?
Ano, většina z nich skutečně rezervy nevytváří, ale to nevysvětluje, proč je rozdíl v nájemném tak vysoký.
Spolu se zákonem o nájemném by měl být změněn i občanský zákoník, hovoří se také o státním příspěvku na bydlení pro sociálně slabší.
Ústavní soud mimo jiné jasně vymezil rozdíl mezi nájmem, což je občanskoprávní vztah, a nájemným, což je cena za nájem. A ministerstvo financí, má na starosti pouze nájemné. Problémem pro MF není ani lichva ze strany pronajímatele, která je trestným činem. My budeme právně upravovat jen cenu. Příspěvek na bydlení zatím není nijak zvlášť upravován, jelikož již podle stávajících pravidel jej dostává desetina domácností, ročně je to cca pět miliard, a na nějaké další zvyšování pravděpodobně nebudou peníze.
Vraťme se k zákonu o nájemném. Co když se jej nakonec nepodaří schválit?
Musí, musí se to podařit. Zaprvé řada poslanců tentokrát bude hlasovat pro tento zákon, jelikož si již nepřejí právní chaos, který v důsledku jeho někdejšího nepřijetí nastal. Nikdo, ani oni ani my, si už nepřeje taková právní provizoria, jako byly naše vyhlášky a cenové výměry.
Ale musíte mít připravenu nějakou krizovou variantu. Jste ochotní jít znova do cenových výměrů nebo neústavních vyhlášek?
Krizová varianta dnes vypadá tak, že by se spory o nájemné řešily jen podle občanského zákoníku. To znamená, že by jeho zvyšování bylo zablokováno. To je samozřejmě špatné v ekonomice, kde ostatní příjmy i ceny rostou. Ale je to menší zlo než varianta, kterou prosazují někteří majitelé, totiž téměř okamžité znásobení nájemného. Důsledkem mohou být i fyzické útoky nájemníků, jako se to stalo panu Nisslovi v Brně.
Ale pokud by se nájemné řídilo jen občanským zákoníkem, není možná i jiná alternativa? Třeba ta, že by soudy povolovaly zvyšování nájemného v závislosti na velikosti bytu, nákladech na jeho údržbu a podobně?
Ano, pokud se strany nedohodnou, dají svůj spor k soudu, a ten si položí otázku, kdo z nich dvou má pravdu, a jejich nároky bude porovnávat podle místně obvyklého nájemného. V tomto směru by měl zákon předkládaný MF soudům pomoci, neboť dává obcím možnost vytvořit si zrcadlo místně obvyklého nájemného (většina obcí už ho má) a učinit z něj vodítko rozhodování.
Soud by mohl zohlednit i situaci těch majitelů, jejichž restituované domy jsou v takovém stavu, že vyžadují daleko větší náklady na údržbu.
Já myslím, že se nám tu vrací to, že restituce byly polovičaté. Ale každý měl možnost vracený majetek odmítnout nebo jej rychle prodat nějaké realitní kanceláři, pokud neměl na jeho provoz. Volat po dvoj či trojnásobném zvýšení nájmů, to prostě není rozumné řešení. Ostatně domnívám se, že všechny ty akce za zvýšení nájemného ze strany majitelů domů jsou čirá mediální sebevražda.
Ano, ale oni byli deset let zticha a čekali, že jejich problém bude někdo řešit, jenže se nedočkali.
Ale měli se ozvat v parlamentu, když se jednalo o přijetí či nepřijetí restitučního zákona nebo později zákona o nájemném.
Není změna mediální taktiky pouze reakcí na to, že smírná cesta nikam nevedla? Vždyť se z toho stalo velké společenské téma teprve, když v několika domech zkusili zvednout nájemné.
Ale ten problém je už v restitučním zákoně. Oni tehdy nedostali peníze, které by měli dostat. Dostali jen „vybydlený“ dům, ale bez fondu oprav.
Ano, ale chyba je i v regulovaném nájemném. Oni si nemohli za celé desetiletí ani zčásti vykompenzovat to, že se do jejich nemovitostí čtyřicet, padesát let neinvestovalo.
Ale jakým morálním právem by měl současný nájemník refundovat na současném nájemném to čtyřicetileté nájemné, které mezitím bylo utraceno někde jinde na opravy úplně jiných domů?
Zkusme se ptát i jinak: Jakou má současný majitel povinnost toto zanedbání refundovat ze svých peněz nebo sledovat, jak jeho majetek chátrá?
Ano, ale celostátní zákon o nájemném není možné psát „na tělo“ této malé skupince vlastníků. Tím vůbec nechci zpochybňovat legitimitu nářků některých vlastníků, kteří měli v restituci tu smůlu, že převzali zchátralé domy a žádný amortizační fond. Takové domy měli včas prodat realitní kanceláři.
Někteří ekonomové tvrdí, že trh bydlení je elastický a pružně reaguje na cenové pohyby. Nestačilo by stanovit pouze horní limit meziročního zvýšení, a poté nechat věc svému vývoji?
Já vidím hlavní problém v tom, že se u nás staví mnohem méně bytů než dříve, a navíc mladí lidé nemají možnost pořídit si do začátků levné bydlení. Nedostatek nových bytů potom vede k tomu, že jsou dražší a totéž platí o nájemném. Zvýšení cen by vedlo k uvolnění nevyužitých bytů. Lidé bydlící v bytech s uměle nízkým nájemným přece nemají motivaci opouštět své často nadměrně velké byty.
Jaroslav Šulc (1948)
Absolvent VŠE, aspirant v oboru teorie řízení, 1973-1990 pedagog na národohospodářské fakultě VŠE v Praze, počátkem 90. let redaktor Profitu, 1995-2001 manažer v penz. fondech, od července 2002 náměstek ministra financí
Podle Jaroslava Šulce není možné psát zákon o nájemném „na tělo“ malé skupince poškozených vlastníků.
FOTO: ČTK
