Nájemník se sto a více pracovníky musí hledat kancelářské prostory rok před stěhováním
Bilance pronájmů kancelářských prostor za rok 2009 v Praze je relativně dobrá. Navzdory ochlazení ekonomiky nájemní aktivity poklesly pouze o sedm procent ve srovnání s rekordním rokem 2008. Rok 2009 lze proto označit za nadprůměrný. Nastupujícím trendem však jsou renegociace – nové nájemní smlouvy v současné budově.
Varovný signál
V roce 2009 bylo dodáno na pražský trh 161 700 metrů čtverečních moderních kancelářských prostor – zhruba deset budov. To je sice výrazně méně než v roce 2008, ale stále poměrně hodně. Trh tyto metry neabsorboval, a proto meziročně vzrostla neobsazenost o tři procentní body na dnešních dvanáct procent.
Nová výstavba kancelářských budov se v roce 2009 v Praze utlumila. V důsledku toho se v roce 2010 dokončí pouze jedna významná kancelářská budova o výměře přibližně 30 tisíc metrů čtverečních – Filadelfie na Praze 4. Dále je ve výstavbě jediný zásadní projekt, který se dokončí v roce 2011 – Harfa Office Park na Praze 9. Jde o kombinaci kanceláří a nákupního centra. V příštích letech bude možné zahájit novou výstavbu pouze u objektů, které mají předem zajištěný aspoň částečný pronájem. To je varovný signál pro manažery podniků nad sto zaměstnanců, protože v případě relokace firmy pocítí nedostatek nabídky. Argumenty, že Praha má dostatek kancelářských prostor lze vyvrátit srovnáním jejích kancelářských prostor s evropskými městy podobné velikosti (viz Zaostávání).
Vyšší neobsazenost
Nyní je sice česká ekonomika v útlumu, dlouhodobě však roste a kvalitní nabídka nemovitostí je nedostatečná – nejen komerčních, ale i rezidenčních prostor. V roce 2010 se bude obnovovat důvěra investorů, hodnotit a testovat trh, ale v následujících letech lze očekávat návrat k růstu. Neobsazenost kancelářských prostor se bude během letošního roku v Praze mírně zvyšovat, protože se současní nájemníci budou přesouvat do nových moderních objektů z doby spekulativní výstavby. Uvolní tím prostory první generace, které jsou sice třídy A, ale jsou vybaveny starší technologií a cenově srovnatelné s novostavbou.
Útlum v pražské výstavbě znamená časově omezenou nabídku nových objektů. Pronajímatelé si uvědomují, že kvalitní moderní produkt je dlouhodobě nedostatkovým zbožím, a proto trvají na vyšších nájmech. V tomto období však poskytnou atraktivnější pobídky než v minulosti. Ty by měly pokrýt část nákladů na vnitřní vestavbu kanceláří a relokaci společnosti. Neobsazenost se bude zvyšovat u druhořadých kanceláří v méně atraktivních lokalitách.
Sofistikovaný nájemník s více než stem pracovních míst musí začít vyhledávat vhodné kancelářské prostory rok před případným stěhováním. Pokud si chce vyjednat v současném nájmu lepší podmínky, musí si okamžitě přečíst nájemní smlouvu a identifikovat výpovědní lhůty, aby včas zahájil jednání s pronajímatelem. Hlavním zájmem pronajímatele je kvalitní nájemce na co nejdelší nájemní období. Nyní je optimální doba na vyjednání nižšího nájmu výměnou za prodloužení nájemního vztahu.
Tabulka:
Zaostávání
Srovnání kancelářských prostor v Praze a v některých evropských městech podobné velikosti
Město Kancelářské prostory (mil. m2) Neobsazenost (%) Počet obyvatel (mil.)
Praha 2,7 12 1,23
Mnichov 18,4 7 1,33
Düsseldorf 8,5 10 0,58
Hamburg 13 7,5 1,77
Vídeň 10 4 1,68
Amsterdam 7,1 16 0,76
Pramen: Autor
