Od května příštího roku vznikne v Česku nová investiční příležitost
V květnu nastane přelom. Přelom s riziky. K ukládání volných financí do nemovitostí vzhlíží mnoho obyvatel Česka jako k záchytnému bodu v olejnaté vodě nízkých úrokových sazeb. Dosud se však potýkali s nepříjemným omezením: Investice do nemovitostí jsou zúženy na nákup a pronájem. Až po vstupu České republiky do Evropské unie bude možné zakládat a nabízet nemovitostní fondy, čímž de facto teprve začne éra kolektivního investování v tomto sektoru. První z fondů vzniknou zřejmě v druhé polovině příštího roku. Ale očekávat, že budeme mít konečně volbu zcela bezpečné a výnosné investice, je bezpředmětné. I s realitními fondy jsou spojena rizika. „Do nemovitostí prozatím mohly investovat pouze investiční společnosti a penzijní fondy. Jednotlivá nemovitost ale nesměla přesáhnout pět procent hodnoty majetku investičního fondu,“ říká Petr Kalina, finanční analytik PPF Asset Management. V podobné situaci se nacházejí i fondy penzijní. Nyní také vrcholí otvírání investičních fondů a otevřené fondy již nemovitosti vlastnit nesmí.
Přes Nizozemsko.
Pokud investiční společnost hodlala přeci jen držet ve svém portfoliu realitní fond, musela ho založit v zahraničí a tam shánět také potenciální kupce. Tímto směrem zamířila například společnost J&T Global. „Založili jsme realitní fond MERE (Middle Europe Real Estate), který vlastníme společně s nizozemskou investiční společností MEI (Middle Europe Investments),“ říká Boris Procik, šéf J&T Asset Management a zároveň jeden z ředitelů MERE. Fond je kotován na amsterodamské burze a je určen převážně institucionálním investorům (EURO 46/2003). „Oslovili jsme pojišťovny, penzijní fondy, banky a poradenské firmy,“ specifikuje Procik. Většina upisovatelů emise fondu, který je zaměřen na nákup nemovitostí v České republice a na Slovensku, pochází z Nizozemska, Švýcarska, Německa a Izraele. „Hledali jsme investory i v Česku a na Slovensku, zde ale takový zájem nebyl,“ dodává Procik. O založení fondu v zahraničí uvažovalo více společností, ale některé od záměru upustily. České zákony jsou zatím neoblomné. „Již před dvěma lety jsme chtěli založit realitní fond v Irsku a prostřednictvím něho investovat do nemovitostí v České republice, hlavně do rezidenčních projektů v Praze,“ říká Hana Blovská, ředitelka společnosti Conseq Investment Management. Firma chtěla fond nabídnout české retailové klientele. To ale zákon o investičních společnostech nedovoloval.
Hlavně dobrá reklama.
V květnu 2004 by měla vejít v platnost novela zákona o investičních společnostech, prozatím schválená vládou, která pravidla mění. Banky a investiční společnosti věří, že tyto fondy budou mít úspěch. Záležet prý bude hlavně na jejich dobré propagaci.
Lze předpokládat, že nové fondy se zaměří zejména na zájemce z řad retailové klientely. Drobní klienti totiž nemají tak sofistikované informace jako institucionální investoři, a proto si nepřipouštějí případná rizika spojená s investicí do nemovitostního fondu. Spojovat realitní fondy s nízkým rizikem a stabilním výnosem, který se skládá z nájemného a z kapitálového zhodnocení objektů v portfoliu fondu, je však z mnoha důvodů ošemetné. „Výhodně pronajmout byt je stále složitější. Málokdo si ale uvědomuje, že takové problémy mohou nastat i při shánění nájemců komerčních nemovitostí,“ říká jeden z bankovních analytiků. Petr Kalina dodává, že v České republice je jen málo odborníků na trh s nemovitostmi s dlouhodobou vizí, kteří by dokázali podobné fondy profesionálně spravovat. Neznámou je ale hlavně budoucí vývoj poptávky, cen a nájemného u komerčních realit v České republice. Názory přitom nejsou jednotné a orientace proto nijak snadná. Experti se nicméně shodují, že žádný velký boom se po vstupu do EU očekávat nedá. Spíše naopak. „V zahraničí ceny nemovitostí stagnují nebo klesají. Totéž můžeme čekat i u nás,“ říká Markéta Šichtařová, analytička Volksbank.
Háček: Stěhování ČSOB.
Ani odhadovaný vývoj nájemného v administrativních budovách neposkytuje valné záruky. Jeho výše se v centru Prahy držela hlavně kvůli nedostatku moderních kanceláří. Co se ale stane, až Československá obchodní banka přesune svou centrálu do Radlic a v centru města uvolní čtrnáct objektů? Panuje obava z poklesu nájmů a zároveň zvýšení procenta neobsazenosti. Navíc: v západní Evropě nejsou výjimkou nájemní smlouvy například na dvacet let; v Praze je běžný kontrakt na čtyři až pět roků. Fond, který má administrativní budovy s takovýmito smlouvami ve svém portfoliu, nemůže počítat s jistým příjmem z pronájmu na dlouhou dobu dopředu. Jako nejperspektivnější hodnotí odborníci nákup logistických parků a obchodních center.
I přes uváděná rizika - realitní fondy budou pokrokem. (V tomto ohledu je před námi ze střední Evropy například Maďarsko, kde jsou již standardním investičním instrumentem.) Analytici zdůrazňují kladný dopad na trh nemovitostí, protože se díky specializovaným fondům zvýší jeho likvidita.
Zahraniční nemovitostní fondy Nejistá budoucnost Nejpopulárnější formou kolektivního investování do nemovitostí je v zahraničí takzvaný REIT (Real Estate Investment Trust). Podoba těchto uzavřených fondů se rozvinula ve Spojených státech a jejich akcie jsou běžně obchodovány na burzách. „Akcie REIT reagují zejména na změny ve výši tržního nájemného a vlastní vývoj trhu s nemovitostmi,“ říká Petr Kalina z PPF Asset Management. I když jsou obecně považovány investice do nemovitostí považovány za bezpečné, jejich výnosnost je velmi rozdílná. „Dlouhodobé statistiky v USA ukazují, že výnosy investic do nemovitostí jsou jen mírně nad inflací. Vzhledem k jejich relativní dlouhodobé stabilitě je ale o tyto investice značný zájem,“ konstatuje Kalina. Přesto poptávka nedosahuje úrovně zájmu o klasické akciové fondy nebo fondy peněžního trhu. Konkrétní výnosnost realitního fondu záleží především na tom, do jakého portfolia nemovitostí investuje. „Z pohledu výnosů nemovitostních fondů byl poslední rok výrazně nadprůměrný. Výkonnost indexu EPRA/NAREIT Global Index, který zahrnuje 250 veřejně obchodovaných nemovitostních fondů Severní Ameriky, Evropy a Asie, dosáhla od konce října 2002 do konce října letošního roku výnosu v korunovém vyjádření 33 procent,“ říká Kalina. Je nutné ale připomenout, že takto úspěšný není každý rok. Za poslední tři roky zmiňovaný index dosáhl výnosu nepatrně přes dvanáct procent. „To bylo způsobeno zpomalením globálního ekonomického růstu v letech 2001 a 20002,“ vysvětluje Kalina. „Prognóza předpokládá pokles cen nemovitostí na hlavních trzích ve světě, což jsou Spojené státy a Velká Británie,“ dodává. Jeho slova potvrzuje i Markéta Šichtařová, analytička Volksbank: „Nyní není vhodná doba pro krátkodobé investice do nemovitostí. Některé centrální banky již přistoupily ke zvýšení úrokové míry a lidé mají i jiné alternativy, kam investovat.“
