Opatrnost, která škodí

Ve Velké Británii některé banky na nákup budov nepůjčí. Také v Česku ubylo peněz.

Na nákup nemovitostí nepůjčujeme! Takovou ceduli si může na své dveře vyvěsit hned několik velkých investičních bank v Londýně. Jejich opatrnost, bohužel oprávněná, zhoršuje již značně komplikovanou situaci na trhu s komerčními nemovitostmi, která je důsledkem americké hypoteční krize. Problémy v omezené míře dolehly i na Českou republiku, přestože byl loni uzavřen rekordní objem obchodů. Realitní agenti přiznávají, že celková suma, kterou investoři za komerční reality v loňském roce utratili, byla nižší, než původně očekávali.

Problémy kvůli USA.

Současné komplikace souvisejí s americkou hypoteční krizí. Ta ovlivnila sektor nemovitostí v celosvětovém měřítku. „Okamžitou reakcí na problémy bylo výrazné omezení likvidity na mezibankovním trhu,“ říká Tomáš Drábek, ředitel oddělení investic v mezinárodní realitní společnosti King Sturge.
Postoj bank byl pochopitelný, protože kvůli investicím do balíků cenných papírů spojených s rizikovými hypotékami v USA utrpěly miliardové ztráty, které dosud nebyly zcela vyčísleny. „Bankovní ústavy měly najednou potíže získávat finanční prostředky pro své klienty na investice, a to nejen nemovitostní,“ vysvětluje Drábek. Dodává, že některé banky byly nuceny pozastavit úvěrování obecně, jiné na vzniklou situaci reagovaly změnou parametrů. „Nastalo zvyšování rizikových přirážek, tedy nárůst úrokových sazeb,“ dodává Drábek. Banky navíc požadují, aby se klienti podíleli na investici podstatně vyšší částkou z vlastních zdrojů, než tomu bylo před krizí. Kvůli nedostatku peněz musela být zrušena řada již domluvených transakcí, další byly odsunuty. „Někteří investoři nezískali potřebný kapitál od bank, jiní museli sáhnout hlouběji do kapsy pro více vlastního kapitálu, což by negativně ovlivnilo celkovou rentabilitu investice,“ tvrdí Drábek. Analytici konstatují, že realitní trh, a zejména investiční, je velmi závislý na důvěře. Když ta z něho vymizí, má to negativní dopad. „Získat peníze je nyní jednodušší pro ty, kteří již dříve nějakou dobu s bankou spolupracovali,“ domnívá se James Chapman, vedoucí investičního týmu a associate partner v poradenské firmě v oblasti realit Cushman & Wakefield.

Strmý pád cen v Británii.

V Evropě ovlivnila americká hypoteční krize obchod s komerčními nemovitostmi především ve Velké Británii. Z posledních zpráv je možné vyčíst, že komplikace nejsou ani zdaleka překonány. Realitní makléři odhadují, že se letos sníží nájemné z komerčních realit. Když se to skutečně stane, bude to další velká rána pro majitele nemovitostí, kteří v uplynulých měsících museli snížit hodnotu svých portfolií. Mezinárodní realitní společnost DTZ odhaduje, že kvůli omezenému přístupu k úvěrům klesne poptávka po administrativních prostorách o patnáct až dvacet procent. Podobným směrem se ubírají i odhady o celkových investicích za celý loňský rok. Dle údajů realitní společnosti Jones Lang LaSalle klesl objem proinvestovaného kapitálu o čtvrtinu a dosáhl 48 miliard liber. Znatelný byl především propad ve druhé polovině loňského roku. Analytici společnosti Knight Frank předpokládají, že v některých sektorech realitního trhu klesly ceny až o 26 procent.
Makléři tvrdí, že vývoj v letošním roce bude záviset na tom, kdy se podaří zvrátit nedůvěru k investicím do realit. To si však dnes nikdo netroufá s určitostí předpovídat. Zaznívají pouze neurčitá tvrzení, že to bude trvat ještě nějaký čas. „Odhaduji, že první čtvrtletí letošního roku bude značně pomalé a zlepšení se dočkáme někdy ve druhém čtvrtletí. Přesto klesající ceny objektů povedou k tomu, že celkový objem investic bude v letošním roce nižší než loni,“ konstatoval pro Sunday Telegraph Andrew Hynard, ředitel investičního týmu společnosti Jones Lang LaSalle.
Situaci ve Velké Británii ještě více ztížily banky. Poslední den loňského roku přinesly britské deníky zprávu, že některé z velkých bank výrazně omezily poskytování půjček na koupi komerčních nemovitostí. Z analýzy, kterou vypracovala poradenská společnost Savills, vyplývá, že osm z 97 poskytovatelů úvěrů investice do komerčních nemovitostí v Británii zcela zastavilo, jedenáct dalších pouze s velkou nevolí vezme na sebe riziko a peníze uvolní a 30 bank půjčí jen za určitých podmínek - svým dlouhodobým klientům, kteří mají zájem koupit objemnější aktiva. Přestože autoři zprávy nejmenují banky, kterých se omezené úvěrování týká, v Sunday Telegraph byly mezi těmi, jež úvěry zcela zastavily, uvedeny Credit Suisse, Lehman Brothers, Bear Stearns, Deutsche Bank a Barclays Capital, což je investiční část Barclays Bank. Zastavení půjček má také další negativní dopad, neboť část bankovních úředníků bude nucena si časem hledat jinou práci. „Kolegové z Velké Británie přiznávají, že se tamní investice do komerčních nemovitostí prakticky zastavily,“ konstatuje James Chapman z mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. A další potíže mohou přijít v nejbližších letech. Do roku 2010 totiž vyprší lhůta řadě uzavřených realitních fondů. Jak vyplývá z údajů European Association for Investors, v následujících třech letech by se na evropský trh mohly dostat nemovitosti v hodnotě přesahující 43 miliard eur. Kdyby se situace nezlepšila, manažeři fondů by mohli mít vážné problémy nalézt pro prodávané budovy zájemce.

Rekord, ale...

V České republice utratili investoři v loňském roce za komerční reality zhruba 1,85 miliardy eur, což představuje v meziročním srovnání více než třetinový nárůst a dosud rekordní částku. Původní odhady však hovořily o tom, že by se tato částka mohla vyšplhat až ke dvěma miliardám eur. „Český trh si udržel jedinečné postavení mezi zeměmi střední a východní Evropy, protože dopad krize nebyl natolik dramatický jako na jinak srovnatelných trzích regionu,“ domnívá se Tomáš Drábek. James Chapman nicméně dodává, že také na českém trhu se některé transakce zpozdily, jiné by měly být dokončeny teprve letos. Mezi obchody, které byly zcela zastaveny, patří například prodej administrativně-obchodního komplexu Millenium Plaza s hotelem Marriott, který vlastní americká firma Walton Street Capital společně s Merrill Lynch. „Neřekl bych, že odložení transakcí způsobily skutečné problémy na trhu s nemovitostmi, jaké vidíme například ve Velké Británii. Předpokládáme i nadále, že objem investic do komerčních nemovitostí v Česku bude narůstat,“ tvrdí James Chapman. Analytici však přiznávají, že na českém trhu s komerčními objekty jsou v poslední době patrné zásadní změny. „Registrujeme menší počet zájemců při obchodech s nemovitostmi. Dříve jsme dostali třeba 30 nabídek, dnes se počet zájemců o kvalitní objekty pohybuje mezi třemi až deseti,“ říká Chapman. Agenti, kteří zprostředkovávají prodeje a koupě komerčních nemovitostí, musejí být proto mnohem kreativnější. „Nejsem si jistý, že to souvisí přímo se situací ve Spojených státech amerických,“ říká Chapman. Změny zdůvodňuje větším počtem objektů, které jsou na trhu k mání. To se prý netýká jen České republiky, ale i dalších zemí ve střední Evropě. „Stejné zprávy dostáváme od týmů, které se specializují na Skandinávii či na Ukrajinu,“ dodává Chapman s tím, že v budoucnu se investoři zaměří především na kvalitní nemovitosti, a nikoli jako dříve na vše, co bylo momentálně na trhu. Mnohem více bude proto o úspěšné akvizici budovy rozhodovat, zda má dobré dopravní spojení, jsou-li její vnitřní prostory dostatečně flexibilní, a stále důležitější bude také hledisko šetrnosti k životnímu prostředí. Tomu se musejí přizpůsobit i developeři. V mnohem větší míře bude nastávat cenová diferenciace mezi skutečně kvalitními objekty a těmi ostatními. Může se stát, že někteří developeři se ocitnou pod tlakem. „Takový vývoj jsme předpokládali a nastal by bez ohledu na krizi v USA. Je však možné, že komplikace v Americe změny urychlily,“ domnívá se James Chapman. Analytici tvrdí, že se hypoteční a úvěrová krize zatím nepromítla do cen českých komerčních nemovitostí - na rozdíl od strmého poklesu ve Velké Británii. „Vysvětlením může být skutečnost, že se český trh nachází v jiné fázi ekonomického cyklu než ve Velké Británii. Tamní trh rostl stabilně více než patnáct let, zatímco v České republice je etablován pouze zhruba sedm až deset let,“ domnívá se Tomáš Drábek. I v Česku se však projevila větší opatrnost bank, a tedy ztížený přístup k penězům. „Investoři musejí více zvažovat, co koupí,“ dodává Chapman, který za hlavní dopad americké hypoteční krize považuje právě přiškrcení úvěrů. Mnohem více než dříve proto mezi zájemci o české nemovitosti figurují fondy, převážně německé, které mají dostatek vlastních zdrojů. Na Němce v loňském roce připadalo v Česku 47 procent celkových investic do komerčních nemovitostí a mezi investory jednoznačně dominovali.

Zhoršení v Česku nečekáme.

Celosvětový obchod s komerčními nemovitostmi a vůbec celý realitní sektor se budou ještě nějakou dobu vzpamatovávat z událostí, které začaly v USA v létě loňského roku. „Na českém trhu však další výrazné zhoršení situace neočekáváme,“ říká Tomáš Drábek. Omezení likvidity na mezibankovním trhu je prý jen jedním z faktorů, které ovlivňují tržní dynamiku. „V regionu střední a východní Evropy nadále zůstává velký počet zejména institucionálních investorů, kteří disponují obrovským množstvím finančních prostředků a potřebují je investovat,“ dodává Drábek. Podobný názor zastává i James Chapman z Cushman & Wakefield. „Důvěra v českou ekonomiku je značná. Lidé se dívají na ukazatele, jako jsou růst HDP, úroveň nezaměstnanosti a inflace, a všechny tyto indikátory jsou pozitivní. Pro investory je zajímavé působit na takovém trhu,“ vysvětluje Chapman.
Výnosnost z obchodů s komerčními nemovitostmi by mohlo ovlivnit případné zvýšení úrokových sazeb. Jejich vývoj je však dnes těžko odhadnutelný. Růst inflace v Evropě by sice napovídal, že nastane jejich zvýšení, Evropská centrální banka je však kvůli hypoteční krizi zatím ponechala beze změny na čtyřech procentech. „Obecně by efektem zvyšování úrokových sazeb mělo být omezení poptávky, což by v konečném důsledku mělo tlačit cenu nemovitostí dolů,“ vysvětluje Drábek. Dodává však, že český trh je specifický tím, že poptávka převyšuje nabídku velmi výrazně, a její určitý odliv by se tedy na cenách neměl nijak dramaticky odrazit. „Otázkou je, zda rok 2008 bude pro obchod s komerčními nemovitostmi rekordním, nemyslím si však, že půjde o rok krizový,“ uzavírá Drábek.

Box:
Kdo nakupoval a o co byl v Česku největší zájem
V loňském roce byly v Česku uzavřeny obchody s komerčními nemovitostmi v objemu bezmála 1,85 miliardy eur. První místo co do objemu transakce patří pražskému obchodnímu centru Palladium na Náměstí republiky. Developer - společnost European Property Development - za něj od firmy Hannover Leasing inkasoval zhruba 500 milionů eur. „Mezi další významné transakce patří prodej objektů Gamma a budovy E, které jsou součástí BB Centra v Praze na Pankráci, Charles Square Centre v Praze 2 a Lighthouse Building na Praze 7,“ tvrdí Tomáš Drábek. Mezi zajímavé obchody řadí také prodej administrativního objektu Platinium v Brně. „Šlo o první velký obchod s kancelářskou budovou mimo Prahu a zároveň o první transakci, kterou uzavřel český otevřený podílový fond Reico,“ dodává Drábek.
Drtivá většina obchodů s komerčními realitami, přesněji 58 procent, připadlo na administrativní prostory, 39 procent na retail a zbylá tři procenta na logistické parky. „Zdejší logistický trh je velmi omezený. Mnoho investorů se na tuto oblast nezaměřuje,“ říká James Chapman. Mezi kupujícími českých nemovitostí loni jednoznačně převládali Němci. Naopak aktivity v Česku znatelně utlumili Rakušané. Makléři očekávají, že do budoucna naroste počet transakcí, ve kterých na straně kupujících budou vystupovat české fondy. Na ně dnes připadá asi devět procent. „Zaznamenali jsme zvyšující se zájem investorů z exotických regionů, jako jsou Jihoafrická republika a Blízký východ,“ říká James Chapman. Nevylučuje též, že se v Česku rozšíří řady investorů z USA či Velké Británie, kteří nemají důvěru v tamní trhy, a střední a východní Evropa může z toho těžit.

CPDP IPO je jen teorie Letos uzavřeme minimálně tři akvizice, říká ředitel Tomáš Hlaváč

První český realitní fond CPDP dosud investoval zhruba sto milionů eur. Jeho celkový majetek dnes dosahuje asi 500 milionů eur. „Vložené prostředky se každý rok zhodnotily o třicet procent. Je pravda, že jsme působili v době, která byla pro realitní fondy velmi příznivá,“ říká Tomáš Hlaváč, ředitel společnosti Sekyra Group Asset Management, která fond CPDP spravuje.

EURO: Ze statistických údajů vyplývá, že se ve druhé polovině roku výrazně zpomalil obchod s komerčními nemovitostmi. Plánuje fond CPDP nějaké akvizice? HLAVÁČ: Do konce letošního roku plánujeme akvizici minimálně tří projektů. Jsem zvědavý, jak se nám to podaří. Vzhledem k současnému stavu na trhu si myslím, že to bude úspěšné. Subjektů, jež jsou v současné době schopní koupit nějaký projekt, mnoho není.

EURO: Paradoxní je, že ještě před nedávném bojovaly o každý nabízený projekt desátky zájemců. HLAVÁČ: Nejsou peníze. To je velká změna. Všichni tvrdí, že k nám americká hypoteční krize nedolehla, ale neplatí to zcela. Zatím je to značně v psychologické rovině. V případě nových projektů není zatím nikdo schopný říct, zda jejich cenu krize ovlivnila, či nikoli. Důvod je prostý. Od října loňského roku se v Praze žádná nová transakce neuskutečnila. Všichni jsou na rozpacích. Banky jsou opatrné při poskytování půjček na hotové projekty a někdy i na development. Vše je však velmi čerstvé na to, aby se v tom někdo dokázal zorientovat. Důvodem, proč se obchody s nemovitostmi zastavily, může být i to, že plány na rok 2007 měli všichni splněné již na konci léta, kdy byl objem uzavřených transakcí enormní. Stejně však můžeme být svědky nadcházející krize.

EURO: Dosud byla nicméně krize spojována hlavně s USA a Velkou Británii. Jak se komplikace dle vašeho názoru odrazily v kontinentální Evropě? HLAVÁČ: Pravdou je, že hypoteční krize je značně spojená s USA a Velkou Británií, problémy však pociťujeme i v kontinentální Evropě. Když se výrazně omezí poskytování půjček v USA a ve Velké Británii, pak budou opatrné i další banky. Americký prezident slíbil, že pomůže hypotečnímu trhu. Jeho prohlášení jsou však především v rovině politické. Předvídat dnes, jak situace dopadne, je velmi složité. Část analytiků předpokládá, že jsme na začátku mnohem vážnějších problémů. Druhá část analytiků je však optimističtější.

EURO: Považujete prohlášení George Bushe o snaze pomoci lidem s hypotékami za dobré znamení pro trh? HLAVÁČ: Minimálně je to nestandardní řešení. Pomůže-li jednomu odvětví, lze očekávat, že ostatní se postaví do fronty. Je to diskutabilní, zejména v USA, které se vždy chlubily tím, že sociální praktiky běžné v Evropě, jsou jim vzdálené. Nejsem si jistý, z čeho se navrhovaná opatření zaplatí.

EURO: Fond CPDP byl developerem projektu Myšák Gallery v centru Prahy ve Vodičkově ulici. Krátce po akvizici projektu jste slibovali, že otevřete legendární kavárnu Myšák. Nedávno se objevily zprávy, že jejím provozovatelem bude mezinárodní řetězec Starbucks. Jak pokročila tato jednání? HLAVÁČ: Jednání s konkrétními nájemci nemůžeme komentovat. Kavárna je složitá. Dosud každý potenciální nájemce, se kterým jsme se předběžně domluvili, nepochodil při schvalování svého projektu památkáři. Prostory pro kavárnu se však budou dokončovat jako poslední, nebudou otevřené dříve než v prvním čtvrtletí letošního roku. Máme tedy čas sehnat provozovatele. Musím však říci, že jinak probíhají stavební práce bez problémů. Hlavní komplikací při výstavbě bylo, že se objekt nachází v samém centru Prahy, kde je složitý příjezd pro nákladní vozidla. Stavební firmy tedy musely řešit složité zásobování. Pro dodavatele stavby, společnost Metrostav, byla Myšák Gallery určitě jednou z nejnáročnějších staveb. S podobnými problémy se musejí nyní vyrovnat i nájemci obchodních ploch. Policie netoleruje ani zastavení vozidel před komplexem. Jak budou nájemci schopní vyřešit komplikované zásobování, bylo do jisté míry rozhodujícím kritériem při obsazování retailových ploch.

EURO: Komplex Myšák Gallery proslul jako objekt, v němž se nacházejí nejdražší byty v Praze. Jsou již všechny prodané? HLAVÁČ: Byty jsou prodané nebo je na ně závazná rezervace. Zbývá největší byt, který má přes 256 metrů čtverečních a terasu 70 metrů čtverečních. Již několikrát zájemci zrušili rezervaci a propadl jim rezervační poplatek. Vzpomínám na jednoho Skota, který odstoupil od smlouvy, protože mu na letišti neumožnili zaparkovat jeho private jet. Napsal nám dopis, že musíme pochopit, že bez soukromého letadla nemůže v Praze bydlet. Tento největší byt se teprve dokončuje a bylo velmi složité jej dříve ukazovat zájemcům. Předpokládám, že nejpozději do tří měsíců bude prodán. Jeho cena dosahuje 75 milionů korun bez DPH. Metr čtvereční tedy přijde na více než 290 tisíc korun.

EURO: Je pravda, že konečné kupní ceny bytů převýšily původně kalkulované? HLAVÁČ: Ceny bytů se nám skutečně podařilo trefit. Máme prodáno přes 90 procent bytů, což je podle teoretiků více, než bychom za normálních okolností měli mít. Můžeme říci, že cena byla stanovena na minimální hranici, kterou byl trh připraven akceptovat. V době, kdy jsme začali byty prodávat, nebyl ani zdaleka jednotný názor na to, za kolik jsme byty skutečně schopní prodat. To se však změnilo po dokončení hrubé stavby. Lidé začali věřit, že se objekt dokončí.

EURO: Jaké máte s Myšák Gallery další plány? Zůstane v portfoliu fondu, nebo ji prodáte? HLAVÁČ: Když někdo předloží takovou nabídku, které nebudeme schopní odolat, pak objekt prodáme. Domnívám se však, že se to nestane v následujících dvou až čtyřech letech. Minimálně o to nebudeme aktivně usilovat.

EURO: Fond CPDP vystupuje jako developer i kupující již dokončených projektů. Která z těchto činností bude převládat? HLAVÁČ: V dalším období se budeme jednoznačně soustřeďovat na development. Kromě klíčových nemovitostí, které si chceme nechat v portfoliu, budeme ostatní budovy, o něž bude zájem, prodávat. Výstavba nového objektu trvá dva až tři roky. Potom zhruba rok se stabilizují nájemci. Počítáme tedy s tím, že jeden cyklus bychom měli dokončit za čtyři roky.

EURO: V portfoliu fondu je nyní deset projektů. Jak jsou regionálně rozdělené? HLAVÁČ: Dva jsou v Bratislavě a jeden v Kladně. Zbylé připadají na Prahu. V budoucnu se zaměříme na krajská města s dobrou kupní sílou. Například za pronájem obchodních ploch v Kladně inkasujeme téměř to samé jako v místech mimo centrum Prahy. Nájemné v kancelářích mimo Prahu je také srovnatelné, pohybuje se mezi dvanácti až třinácti eury za metr čtvereční. U bytů v regionech je situace složitější, protože tam rozdíly v cenách jsou. Byt, který se v Praze prodá za 42 tisíc korun za metr čtvereční, se bude v Brně těžko nabízet za 33 tisíc korun.

EURO: Loni na jaře se objevily zprávy, že fond CPDP vstoupí na pražskou burzu. Je to ještě aktuální? HLAVÁČ: Nyní se pracuje na restrukturalizaci fondu. Když se to stane, otevře se pro institucionální investory. U každého fondu, který je uzavřen na určitou dobu, se po jejím uplynutí řeší co dále. Manažer může dostat pokyn od investorů, aby vše prodal a rozdělil peníze. Druhou možností je, že se prodlouží činnost fondu na další období, nebo může vstoupit na burzu. My dnes chceme vystupovat především jako developer, a myslím si tedy, že varianta IPO není moc pravděpodobná. Nechci však říkat, že je nemožná, protože se strategie může před vstupem na burzu změnit. IPO je pro nás v současné době jednou z teoretických variant.

EURO: Jaká je majetková struktura fondu? HLAVÁČ: Významným akcionářem fondu je Česká spořitelna. Majetková struktura se však v čase může změnit, protože zájem institucionálních investorů o vstup do fondu je velký.