Tyto investice mohou vypadat slibně, ale pozor na vysoké poplatky a likviditu
Boom v oblasti komerčních nemovitostí vyvolal zájem o některé nekonvenční hry. Dvě z nich jsou neobchodované realitní investiční trusty a obchody se společnou držbou. Loni získaly dohromady majetek v přibližné hodnotě čtrnácti miliard dolarů. Přísliby jsou lákavé: neobchodované realitní investiční trusty (real estate investment trusts – REIT) slibují trvalé zhodnocování a financiéři obchodů se společnou držbou nabízejí daňové útočiště pro kapitálové výnosy. Jsou však tyto dvě možnosti pro vás vhodné? Poplatky jsou vysoké a je snazší nastoupit než vystoupit. Tady je pohled na obě dvě :
Dividendy soukromých realitních investičních trustů
Neobchodované REIT se v mnohém podobají realitním investičním trustům obchodovaným na burze. Oba druhy shromažďují hotové peníze pro nákup komerčních nemovitostí, vyplácejí nejméně devadesát procent zisku v dividendách a jsou registrovány u Komise pro cenné papíry (SEC).
Jsou však mezi nimi nápadné rozdíly. Cena jedné akcie neobchodovaného realitního investičního trustu – jemuž se říká také soukromý REIT, neobchodovaný REIT, veřejně nekótovaný REIT a neveřejně obchodovaný REIT – je stanovena finančníkem a nekolísá. Akcie nekótovaného REIT, která se prodává v únoru za deset dolarů, bude mít za rok pořád hodnotu deseti dolarů. Nekótované realitní investiční trusty existují po stanovenou dobu, zpravidla deset až dvanáct let. Investoři potom inkasují peníze z počáteční veřejné nabídky, fúze nebo likvidace. Dividendy jsou nyní v rozpětí od šesti do sedmi procent oproti 4,7 procenta u veřejných realitních investičních trustů.
Třebaže investoři nedávno své nákupy zpomalili, prodeje nekótovaných REIT od roku 2000, kdy akciový trh dosáhl vrcholu, vzrostly jedenáctkrát. A hodnota nemovitostí v tomto období se pochopitelně prudce zvýšila. „To, že trh není nestálý, se zamlouvá starším investorům,“ konstatuje Robert Lee, autorizovaný finanční plánovač z virginského Fairfaxu. „Jsou rádi, když mají stabilní kapitál a když pobírají šesti až sedmiprocentní dividendu.“
Kritikové poukazují na to, že za stabilní kapitál a stálý příjem se platí příliš vysoká cena. Finanční sdružení ,jako Wells Real Estate Funds, W.P. Carey, Inland Group of Real Estate Cos. a CNL Financial Group, vybírají spousty poplatků. Z každého dolaru se tradičně investuje pouze 84 až 90 centů. Poplatky jdou finančníkovi, zprostředkovatelům a osobním finančním plánovačům, kteří realitní investiční trusty prodávají. (Provize se pohybují mezi osmi až devíti procenty. Naproti tomu od on-line makléře si můžete kupovat veřejné REIT za provizi pouze 10,99 dolaru.) Christopher Meyer, ředitel Milsteinova centra pro nemovitosti na Columbia Business School, tvrdí: „Je těžké si představit, že (tyto trusty) jsou dobrým obchodem s ohledem na to, co se platí za veřejný REIT s velice nízkými transakčními náklady.“
Další nevýhodou je nedostatečná likvidita. Je snadné se zapojit už za tisíc dolarů, ale vystoupit je obtížné. Zpětné odkupy jsou zpravidla omezeny na pouhá tři procenta z celého fondu ročně. Finančníci mohou kdykoli zpětné odkupy pozastavit. Obecně platí, že čím kratší je období účasti, tím vyšší je poplatek za zpětný odkup. Například z realitního investičního trustu Wells REIT nabízeného v roce 2003 může investor odkoupit zpátky omezený počet akcií po jednom roce vlastnictví za 9,10 dolaru z každých investovaných deseti dolarů. O tři roky později se vzorec mění na 95 procent odhadované hodnoty akcií.
Neobchodované REIT jsou nástupci realitních komanditních společností, které byly populární jako daňové úkryty při boomu nemovitostí v 70. letech a na počátku 80. let minulého století. Tyto komanditní společnosti přišly o reputaci koncem 80. a začátkem 90. let kvůli měnícím se daňovým zákonům a poklesu obchodu s nemovitostmi. Jedním z hlavních důvodů k nespokojenosti investorů těchto společností bylo to, že z nich nemohli vystoupit, jakmile začaly narůstat ztráty. Phillip Cook, finanční ředitel z kalifornského města Torrance, prodal komanditní společnosti před 20 lety a vzpomíná na to s velkou lítostí. Jedním z důvodů, proč se vyhýbá nekótovaným realitním investičním trustům na sto honů, je to, že jim chybí likvidita.
STRATEGIE LIKVIDACE
Jak je to s celkovými výnosy? Nejsou o nic jistější než zisky z veřejně obchodovaných akcií. Výnosy z dividend jsou sice atraktivní, ale nejsou zaručené. Například do realitního investičního trustu Wells vytvořeného v roce 1998 nakonec vložilo své hotové peníze přes 117 000 investorů. Avšak jeho dividenda poklesla na sedm procent z hodnoty 7,75 procenta, kterou měla v září 2003. Celkový výnos soukromého realitního investičního trustu závisí na úspěchu strategie likvidace, jako je například počáteční veřejná nabídka (IPO). Dosažené výsledky jsou zatím dobré. Například společnost W. P. Carey udělala veřejnou nabídku akcií jedenácti ze svých fondů a zajistila investorům průměrný celkový roční výnos ve výši dvanácti procent. Korporace Inland uvolnila fond Inland Real Estate k veřejnému prodeji v červnu 2004 za deset dolarů za akcii. Fond vznikl roku 1994, ale většina akcionářů investovala v roce 1998. Od roku 1998 získali prostřednictvím veřejné nabídky akcií průměrný dividendový výnos devět procent ročně. V současnosti se akcie obchodují za 15,4 dolaru a dividenda činí 6,2 procenta. Přesto na trhu s komerčními nemovitostmi existují obavy, že nekótované REIT platí v současnosti za nemovitosti nejvyšší ceny a tyto ceny sníží zisky, až přijde čas vrátit peníze akcionářům.
Rozložení investic do různých komerčních nemovitostí je prozíravou strategií mnoha investorů. Existuje však lepší alternativa než neobchodované realitní investiční trusty: veřejně obchodované trusty. V posledních pěti letech (k datu 31. prosince) měly průměrný celkový roční výnos 19,1 procenta oproti 2,7 procenta indexu Standard & Poor's 500. Neexistuje pochopitelně záruka, že tento sektor bude i nadále zajímavý, ale když bude prosperovat veřejný trh, tak se stejně dobře povede i trhu soukromému. U veřejných realitních investičních trustů mohou investoři přinejmenším inkasovat peníze jen kliknutím myši.
Gambit s kapitálovými výnosy
Jste zděšeni. Prodali jste nějaké komerční nemovitosti za několik milionů dolarů a čeká vás vysoká daň z kapitálových výnosů. Tomu se můžete vyhnout – nebo přesněji řečeno, oddálit –, když peníze reinvestujete do jiných nemovitostí. Zákon však vyžaduje, abyste si zvolili náhradní majetek do 45 dnů a prostředky do něho vložili do 180 dnů. Čas běží.
V této časové tísni může být pro mnohé investory řešením jedna forma vlastnictví odvozená z anglického zvykového práva, které se říká společná držba. Ta umožňuje, aby až 35 investorů vlastnilo společně nemovitost jako kancelářskou budovu, nákupní středisko nebo obytný komplex. Na rozdíl od realitního investičního trustu nebo komanditní společnosti je společná držba strukturována tak, že účastníci jsou přímými vlastníky nemovitosti, což jim umožňuje, aby splňovali podmínky pro výměnu za nemovitosti „podobného druhu“, která je osvobozená od daně podle odstavce 1031amerického zákona o vnitrostátních příjmech z daní a poplatků (Internal Revenue Code – IRC). Když se budete držet nemovitostí podobného druhu až do své smrti, vaši dědici se vyhnou placení velké části, ne-li celé daně z kapitálových výnosů.
Společná držba umožňuje investorům získávat část drahých, velmi kvalitních nemovitostí s úvěruschopnými nájemci, které by pro ně byly jinak nedosažitelné. Většina nemovitostí, jež jsou svázané se společnou držbou, stojí 30 milionů dolarů nebo i více. Triple Net Properties, největší financiér společné držby se sídlem v kalifornském městě Santa Ana, zakoupil loni třicetipatrovou kancelářskou budovu v centru Chicaga za 174 milionů dolarů. Společná držba vyrostla téměř z ničeho od roku 2002, kdy americký daňový úřad (Internal Revenue Service – IRS) ve své vyhlášce ujasnil její postavení. Jak uvádí firma Omni Brokerage ze Salt Lake City, v loňském roce prodali financiéři společné držby investorům nemovitosti v hodnotě 7,3 miliardy dolarů.
Mějte se však na pozoru. Ceny nemovitostí mohou být vysoké, protože někteří kupující tak spěchají, aby splnili termín IRS a uchovali si kapitálové výnosy, že neshánějí nemovitosti za co nejvýhodnější cenu. A finančníci jsou tak nedočkaví, aby získali nemovitosti k dalšímu prodeji, že za majetek mohou utratit příliš moc peněz. „Někteří financiéři společné držby jsou určitě velice dobří a odpovědní, ale v některých případech se objevuje obrovské přeplácení,“ uvádí Brian Ward, generální ředitel firmy Orion Residential, která kupuje bytové domy v Seattlu. Ward prohlašuje, že při několika obchodech dali vyšší nabídky než on právě financiéři společné držby.
Existuje pochopitelně riziko, že se budova nakonec prodá za méně než za hypotéku, čímž přijdete o kapitál. Někteří zavedení hráči jsou znepokojeni: „To množství finančníků, kteří se vynořili, protože větří peníze, ale nemají moc zkušeností… mě děsí,“ prohlašuje Patricia DelRosso, prezidentka firmy Real Estate Exchange z illinoiského města Oakbrooku a právě zvolená prezidentka oborové organizace Tenant-in-Common Association.
CENA POJISTNÉHO
Poplatky nejsou nízké. Při typickém obchodu si finančníci účtují poplatek za pořízení nemovitosti ve výši dvou až šesti procent vlastního kapitálu, který do obchodu vložili. Provize z prodeje se rovnají pěti až osmi procentům nashromážděného kapitálu a může se účtovat dvouprocentní až tříprocentní poplatek za zorganizování a marketingové výdaje, nemluvě o běžných ročních poplatcích za správu nemovitostí, které se pohybují od dvou do šesti procent čistého příjmu z pronájmu.
Řízení těchto investičních nástrojů je těžkopádné. Rozhodování o takových záležitostech, jako je výběr hlavních nájemců, vyžaduje jednomyslné hlasování. Jediné řešení bezvýchodné situace spočívá v tom, že jedna strana vyplatí druhou. A když budete potřebovat svůj podíl prodat, může být obtížné najít způsobilého kupce.
Většina obchodů se společnou držbou je otevřena pouze „akreditovaným“ investorům, což obvykle znamená ty investory, kteří mají jeden milion dolarů či více čistého jmění nebo v posledních dvou letech měli roční příjmy 200 tisíc dolarů či více. Investoři, kteří nebudou provádět výměnu podle odstavce 1031amerického zákona o vnitrostátních příjmech z daní a poplatků, by měli dvojnásob pečlivě uvážit, zda je společná držba pro ně vhodná, protože budou platit pojistné za majetek spadající do působnosti odstavce 1031, ale nebudou moci využít odklad placení daně.
Nejlepší doporučení je toto: plánujte, ať nemusíte spěchat do společné držby, abyste stihli termín daňového úřadu. Společná držba může být dobrou volbou. Ujistěte se jen, zda se vám vyplatí.
Copyrighted 2006 by The McGraw-Hill Companies, Inc BusinessWeek
