Konkurence na trhu stále roste, klient z toho těží
Pražský Žižkov: Developerská společnost má šest z dvaceti bytů stále „na skladě“, a to přestože je měsíc po kolaudaci domu a byty jsou v dobré lokalitě. Není divu, že manažeři firmy přemýšlejí, zda je rozumné začít na sousedním pozemku se stavbou dalších padesáti bytů, jak původně plánovali. V blízkosti navíc připravuje jiná společnost velký rezidenční projekt, který nabídne zákazníkům lepší výhled. Před dvěma lety by šéfové podobné dilema zřejmě neřešili. Firmy prodávaly byty bez potíží ještě předtím, než dělníci kopli do země. Prodejní doba se ale od loňského roku prodlužuje a udat byt bude stále těžší.
Žádná tragédie.
Z čísel, která zveřejnil Český statistický úřad, by se mohlo zdát, že developeři takový vývoj očekávali a přizpůsobili mu své plány. Stavební úřady vydaly za březen až červen o 10,6 procenta méně stavebních povolení na byty než v minulém roce. ČSÚ spočítal, že novou výstavbou vznikne o 10,2 procenta méně bytů. Čerstvá statistika úřadu tvrdí, že firmy zahájily v první polovině letošního roku výstavbu 17 678 bytů, což je o 8,7 procenta méně než v roce minulém. V Praze poklesla výstavba dokonce o třináct procent. Znamená to, že se trh nasytil a po letech růstu bytové výstavby se blíží stagnace? Předseda Svazu podnikatelů ve stavebnictví Miroslav Mašek se domnívá, že nikoliv. „Bytová výstavba má stejně jako jiné oblasti trhu své cykly a výkyvy. Žádnou tragédii za aktuálním poklesem nevidím. Myslím si, že trh s byty bude poměrně živý minimálně do konce roku 2007, než dojde ke změně DPH,“ uvedl.
Ředitel společnosti Českomoravská realitní Petr Vosmík je názoru, že developeři počítali s oslabením poptávky po loňském výkyvu, kdy uspokojili nákupní horečku vyvolanou obavou z dramatického zdražování nemovitostí po vstupu do Evropské unie. Ředitel realitní společnosti Nejlepší bydlení Vladimír Veselský si zase myslí, že se na trhu objevilo méně nových bytových projektů než na jaře předešlého roku, ale celkový počet aktuálně nabízených se zvýšil. „Zejména v Praze došlo ke zpomalení prodejů nových domů, proto se developeři soustředí spíše na doprodej bytů než na otevírání nových staveb,“pravil. Jak dodal, důvodem, proč se v Praze nedaří rozprodat byty jako dřív, může být rovněž skutečnost, že se ceny za novostavbu bytu vyšplhaly příliš vysoko. Kupující se proto znovu začali poohlížet po starších bytech.
Konec velkých marží?
Oslovení zástupci developerů a realitních kanceláří se shodují, že bytová výstavba už nijak závratně neporoste. Očekávají ale, že zůstane na stabilní úrovni. Přesto se zdá, že jim bezstarostné časy skončily. „Lidé ještě v minulém roce nakupovali pod vlivem uměle vyvolané poptávky, klienti byli intenzivně strašeni jednak zvýšením úrokových sazeb u hypoték a jednak ze strany realitních kanceláří změnami na trhu po vstupu do EU. Nyní kupující více přemýšlejí, trh se zpomalil. V rezidenčním segmentu už podniká tolik developerů, že se budeme muset zamyslet, jak klienta získat, jakou mu dát přidanou hodnotu,“ říká Naďa Ptáčková, ředitelka rezidenčního developmentu společnosti Skanska.
Kupující se ještě nějakou dobu ohroženým druhem nestane. Svědčí o tom i srovnání s Evropskou unií. Počtem bytů na tisíc obyvatel ji sice doháníme, ale velké množství bytů se nachází ve starých domech, které neodpovídají současným nárokům na bydlení. Firmy přesto musí počítat, že se budou muset prosazovat ve stále větší konkurenci. A to navíc v období, kdy už se poptávka, která dosáhla maxima v prvních čtyřech měsících loňského roku, vyrovnává nabídce. “Vzhledem k ostřejší konkurenci se domníváme, že bude docházet k zužování ziskové marže pro developera, a tím i určité selekci developerů ke kapitálově silným firmám. Současným trendem budou rostoucí nároky kupujících,“ prorokuje Radoslav Čuda, ředitel realitní kanceláře LHS. Předseda Svazu podnikatelů ve stavebnictví Martin Mašek míní, že zejména developeři luxusnějších projektů budou nuceni snížit vlastní zisky. Tomáš Hlaváč, ředitel Sekyra Group Asset Management, zase předpokládá konsolidaci trhu, která se bude týkat menších developerů, již neunesou další prodlužování doby potřebné pro prodej bytu.
Ne zcela růžové vyhlídky developerů ale nemusí rmoutit zákazníky. Loňský prudký nárůst cen, uměle vyvolaný strachem ze zdražování po začlenění do EU, by se minimálně rok opakovat neměl (rezidenční rok 2007 už zřejmě začne ovlivňovat blížící se změna sazby DPH z pěti na devatenáct procent). Oslovení odborníci v anketě zatím předpokládají pouze mírné zvyšování cen. „Nabídka nemovitostí je široká a pestrá, a tak ceny na trhu více než developeři určují klienti. K mírnému růstu došlo pouze u kvalitních nemovitostí, ceny nových bytů ve velkých městech stagnovaly a u starších bytů dokonce poklesly. V roce 2005 lze očekávat stagnaci cen u starších panelových bytů bez provedené rekonstrukce, bytů v přízemí a v posledních patrech panelových bytových domů. V horších oblastech je možný i další mírný pokles cen,“ domnívá se Petr Němeček, ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky.
Nepřekonatelným strašákem by nakonec nemusel být ani onen první leden 2008 a to ani v případě, že se nepodaří vyjednat sníženou pětiprocentní sazbu DPH pro další období. „V důsledku bariéry koupěschopnosti a poptávky nelze očekávat, že se celý čtrnáctiprocentní rozdíl promítne naráz do ceny bytu. Tento nárůst se rozdělí mezi marži developerů a zvýšení produktivity práce stavebních firem. Finální růst uživatelských cen by podle našeho mínění mohl být do pěti procent,“ domnívá se Roman Grmela, předseda představenstva společnosti Real Spektrum.
