Trh klasických obchodních center je nasycen, přichází doba outletů
Češi většinou netuší, co se skrývá za pojmem outlet. Nejčastěji jej zaměňují se slovem outfit. Synonymum výprodeje značkového zboží se nicméně během pár let v hlavách nakupujících nekompromisně uhnízdí. Do Česka dorazil v Evropě oblíbený koncept factory outlet center se zpožděním, ale s o to větší intenzitou. „Developeři se chystají postavit do čtyř let devět outletových komplexů. K tomuto poměrně vysokému číslu se ještě mohou přidat další čtyři česká obchodní centra, která přeměnu na factory outlety plánují,“ říká Pavlína Hajnová z poradenské realitní agentury Centers Europe.
Velké plány.
Hajnová ovšem nevěří, že by všichni výprodejoví nadšenci své záměry uskutečnili. Předpokládá, že do konce je dotáhne zhruba polovina z nich. Podobně hovoří i Karel Zeman, který se dříve zabýval průzkumem trhu ve společnosti Cushman & Wakefield: „Některé společnosti jsou ve fázi pokukovaní po tuzemském trhu a jeho analyzování, takže vůbec není jisté, zda se k uskutečnění vizí odhodlají. Osobně bych řekl, že rozhodně ne všichni. Šanci uživit se má zhruba třetina projektů, které developeři plánují.“ Dnes je jisté, že v blízkosti Prahy se ještě letos nebo na začátku roku příštího otevřou brány minimálně tří komplexů. Extravagantní centrum vyroste na šedesátém šestém kilometrů dálnice D1 u obce Loket, západ Prahy obslouží Ruzyně Airport Outlet, na opačném konci metropole bude výprodejů chtivé zákazníky uspokojovat štěrboholské Prague Outlet Center. Obohatit vietnamskou nabídku napodobenin prestižních značek o postarší zlevněné originály se ovšem chystá i holešovická tržnice. Outletové jednotky jsou součástí plánu provozovatele na změnu tržnice v „kultivované moderní nákupní centrum“. O remodelingu na outlety prý uvažují ještě dvě nepříliš úspěšná pražská obchodní centra.
Uživí se?
Expanze outletového konceptu do české kotliny není náhodná. Developeři sáhli po osvědčeném modelu, který všude ve světě následuje hypermarkety a klasické nákupní komplexy. Těmi již začíná být tuzemský trh přesycen. Nalézt přitažlivou lokalitu pro další obchody je ve velkých městech čím dál obtížnější, investorům do nemovitostí již obecně dochází fantazie. „Na normální centra nájemci ani zákazníci neslyší a outlet může být marketingový impulz, jak je přilákat. Model má určitě smysl jako rozšíření nabídky nákupních možností,“ domnívá se Hajnová. Česká republika zatím kromě poněkud problematicky fungujícího Freeportu na hraničním přechodu Hatě, který není ideálně dopravně dostupný a jemuž navíc na opačné straně hranic konkuruje rakouský projekt, žádný outlet nemá. Módní výprodejovou vlnou nedotčená Česká republiku přitahuje o to mocněji, že v Polsku a Maďarsku již outlety fungují. Jen ve Varšavě jsou tři a další se staví, hlavně v regionech. Do roku 2008 jich má být v Polsku celkem deset. V Budapešti jsou otevřena centra dvě. „Factoryoutletový trh se rozvíjí celoevropsky. Firmy, které v tomto oboru podnikají, logicky hledají nová teritoria. Shodou okolností se rozhodly zaplnit mezeru na našem trhu ve stejnou dobu,“ vysvětluje Zeman. Domnívá se, že pražská aglomerace uživí maximálně dvě outlet centra. „Myslím si, že třetí developer již bude ve velmi těžké pozici. Factory outlet má mnohem větší akční rádius než klasické obchodní centrum. Dojezdová vzdálenost spádové oblasti může dosahovat až 150 kilometrů,“ říká. Martin Žížala, retailový specialista společnosti Cushman & Wakefield, soudí, že pro úspěch outlet center je dobrá lokalita ještě důležitější než pro ta klasická obchodní. Na potíže si pravděpodobně zadělává investor, který nevybere snadno dostupné viditelné místo - nejlépe u dálnice - a především nezvolí dostatečně velkou spádovou oblast. Outlety by měly být rozmístěny tak, aby si navzájem nekonkurovaly, lokalita musí být ještě atraktivní, zároveň ovšem dostatečně vzdálená od městských shopping mallů, aby se obchodní jednotky jedné značky „nekanibalizovaly“. „Současná nabídka outlet center se rovná poptávce maloobchodníků, ale regionálně by měly být projekty více roztroušené. Jinými slovy, než postavit dvě centra v Praze je výhodnější umístit druhý outlet například v Moravskoslezském kraji,“ konstatuje Martin Žížala.
Kde vzít nájemníky?
Na otázku, zda tři centra v okolí Prahy mohou nalézt dostatek nájemců, nedávají odborníci jasnou odpověď. Jednoduše proto, že s chováním obchodníků ani zákazníků zatím nemají zkušenosti. Z průzkumu společnosti Centers Europe mezi současnými nájemci českých a slovenských center vyplynulo, že již poměrně mnoho retailerů svou outletovou jednotku má (nejznámější samostatný pražský obchod je zřejmě Adidas Outlet), ovšem nejedná se o žádný propagovaný nebo cíleně podporovaný obchod. Retaileři ani správci center a jejich realitní makléři zatím neusilovali ani o koncentrování outletových jednotek do společného objektu.
Ti z nájemců či retailerů, kteří outletovou jednotku nechtějí, uvádějí dva hlavní důvody. Nemají vhodné zboží, protože výprodeje jsou jejich klasickým marketingovým nástrojem, případně snížení z původní ceny by se pohybovalo pouze v řádu desetikorun. Outlety jsou ale založeny na filozofii, že slevy na zboží kvalitních značek začínají na 30 procentech a mohou se vyšplhat až na 90 procent původní částky.
Developeři a provozovatelé projektů ovšem v rozkvět značkového diskontu v Česku věří, či alespoň doufají. Všechna tři plánovaná centra v dosahu Prahy jsou dimenzována minimálně na 80 obchodních jednotek. Zástupci developerů tvrdí, že část prostor, za které se platí obecně nižší nájemné než v klasických centrech, mají již předpronajatou. Centrum Exit 66 začalo s pronájmem loni v říjnu a již prý stihlo udat skoro polovinu obchodů. V Ruzyně Airport Outlet podepsali nájemníci smlouvy na 60 jednotek z plánovaných 170.
Jeden z odborníků na pronájem nákupních center, který si nepřál být jmenován, je však spíše skeptický: „Množství retailerů je omezené, například společnosti C&A, H&M či New Yorker pracují na bázi výprodejů. Koncept byl vymyšlen proto, aby se vyprodaly značky Prada, Adidas nebo Louis Vuitton. Mám pocit, že poptávka po nich v Česku není tak velká, lidí, kteří si mohou dovolit byť outletové ceny, není ještě tolik,“ říká.
Martin Žížala, zástupce společnosti Cushman & Wakefield, která je poradcem pro pronájem projektu Exit 66, tvrdí, že factory outlet centra představují příležitost také pro retailery, kteří nemají v Česku zastoupení a tímto způsobem by tu mohli vyprodat starší kolekce. Značky jako Burberry, Versace a Miss Sixty vstoupily například do Portugalska až s projektem Freeportu v Alcochete jižně od Lisabonu. Ten funguje se 75 tisíc metry čtverečními ploch, 40 restauracemi a dvaceti kiny jako vůbec největší evropské outlet centrum.
Třicetileté zpoždění.
Značkoví prodejci se začali zbavovat přebytků prostřednictvím specializovaných center poprvé v Americe, a to již v 80. letech minulého století. Odtud se outlety rozšířily do Velké Británie a do Francie, v polovině 90. let už tímto způsobem nakupovala většina západní Evropy. Studie společnosti Cushman & Wakefield uvádí, že v roce 2005 v Evropě fungovalo sto center s plochou větší než 1,6 milionu metrů čtverečních. Jen během roku 2004 developeři dostavěli třináct nových center s celkovou plochou 337 tisíc metrů čtverečních. Nejsilnější outletový trh dnes představuje Velká Británie následovaná Francií. V jižní Evropě zaznamenal výprodejový trend největší rozmach v Itálii, ve Španělsku a v Portugalsku. Podle poměru plochy na tisíc obyvatel se nachází nejvíce outlet center v Portugalsku, v Británii, ve Švédsku a ve Švýcarsku. Výrazný růst je předpovídán Polsku.
Trh investorů, kteří nakupují outletová centra, se začal rozvíjet v roce 2004, kdy společnost McArthur Glen prodala pět center firmě Henderson Outlet Mall Fund a Freeport prodal čtyři centra firmě Hermes. Výnos z transakcí dosáhl sedmi až 7,5 procenta.
První outletová centra v Evropě stavěl Freeport a americké společnosti McArthur Glen a Value Retail. Freeport zacílil jako první i na Českou republiku - vlastní centrum na Hatích. Společnost McArthur Glen sice již dlouhou dobu vlastní pozemky v blízkosti Prahy, s nabídkou spolupráce ale nedávno oslovila firmu Devo Group, která je developerem outletu Exit 66. Podle informací týdeníku EURO mají Američané zájem do projektu majetkově vstoupit a podílet se i na jeho provozování. „S McArthur Glenem jednáme, ještě jsme nedospěli k závěru. Tato firma je jen jedním z mnoha specialistů, se kterými se bavíme o provozování centra,“ řekla týdeníku EURO Zdeňka Vévodová, manažerka projektu. Partnera, který bude provozovat obří outlet v blízkosti ruzyňského letiště, zatím nemá ani italský investor Palcor Czech. Vybrat by jej měl během jednoho nebo dvou měsíců.
Outletový ovál ve Štěrboholích Své outletové plány v Česku jako třetí oznámila dánská společnost TK Development, která se zde specializuje na klasické nákupní komplexy. Jejím posledním projektem je pražské obchodní centrum Šestka. Ve Štěrboholích plánuje postavit outlet mall, který počítá v první fázi s 18 tisíci metrů čtverečních ploch a 80 obchody. Projekt připravuje spolu s britskou společností LMS Outlets. Prague Outlet Center by se měl otevřít letos na podzim. Na otázky týdeníku EURO odpovídali Martin Blovský a Pavel Škvára, manažeři společnosti TK Development.
EURO: Proč jste se rozhodli přistoupit k výstavbě outlet centra ve Štěrboholích právě nyní, když pozemky vlastníte již několik let? ŠKVÁRA: Rozhodnutí o vybudování Prague Outlet Center předcházela důkladná analýze vhodných projektů pro tuto lokalitu. U nás dochází k postupnému, ale celkem viditelnému zahlcování trhu klasických obchodních center, proto je nutné zaměřit se i na další projekty. Důležitým mezníkem byl úspěch outletových center v zemích střední a východní Evropy, který zaznamenala společnost LMS Outlets, partner TK Development v tomto projektu.
EURO: Neobáváte se, že pražský trh outlet center bude vzhledem k projektu u Ruzyně a u dálnice D1 přesycen? ŠKVÁRA: Nebojíme se. Partneři v rámci projektu POC patří ke špičce v oblasti developmentu a provozování outletových center.
EURO: Čím se váš projekt liší od zbývajících dvou? BLOVSKÝ: Design a koncepce jsou navrženy tak, aby daly zákazníkovi jasný signál, o jaký typ projektu se jedná. Není to žádný kompromis mezi outletovým a nákupním centrem, jak je možné vidět u některých dokončených či budoucích projektů v Česku, které aspirují na outlet centrum. Významná část prostor bude provozována přímo mateřskými společnostmi jednotlivých značek. Co obchod, to samostatný brand.
EURO: Jaká je odhadovaná výše investice do Prague Outlet Center? BLOVSKÝ: Vzhledem k tomu, že projekt je ve fázi příprav, nebudeme prozatím tuto informaci zveřejňovat.
EURO: Nabídne projekt kromě outletových jednotek i jiná lákadla? ŠKVÁRA: Kromě značkových obchodů to budou samozřejmě kavárny a restaurace, k dispozici bude také dětský koutek a parkoviště s 1200 místy.
EURO: TK Development vlastní ve Štěrboholích deset hektarů pozemků. Jaké má s nimi firma plány? BLOVSKÝ: Jistě to budou další komerční projekty, které posílí význam této lokality, prozatím je ale předčasné o nich informovat.
Guliverovské městečko u dálnice
Outlet Exit 66, pojmenovaný podle nejbližšího sjezdu z dálnice D1, nikdo nepřehlédne. Jednotlivé sektory centra koncipoval architekt jako nejvýznamnější světové obchodní metropole. Zákazníci budou nakupovat v Londýně, Paříži, Římě, New Yorku či Praze. Projekt filmového městečka, v němž symbolizuje každou metropoli její typická architektonická dominanta, vytvořil ateliér R.U.A. ve spolupráci s barrandovskými ateliéry. „Pro někoho je možná na hranici kýče, architektura outletů je ovšem taková. Musí taková být z podstaty věci. Například v Itálii mají mnohé outlety rustikální charakter. Obvyklé jsou komické napodobeniny, kulisy, které se tváří jako opravdové domy. My jsme se pokusili o přiznanou legitimní fikci, která si nehraje na realitu,“ říká jeden z autorů návrhu, architekt Petr Hlaváček.
Developerská společnost Devo Group začala o vybudování outletového centra uvažovat již před třemi lety. Dlouhou dobu jí trvalo scelení 44 pozemků různých majitelů. U vesnice Loket nakonec vyroste centrum, které bude mít v konečné fázi 110 obchodů na 18 tisících metrech čtverečních. Firma jedná se značkami jako Diesel, Replay, Puma nebo Swatch. Hodnotu projektu firma nezveřejnila, v médiích se objevily informace, že dosahuje zhruba dvou miliard korun a do financování jsou zapojeny rakouské banky. Outlet by měl přivítat první nakupující nejpozději na jaře příštího roku.
Skleněná megastavba u Ruzyně
Největší outletové centrum v zemi se staví v blízkosti ruzyňského letiště. Zákazník, který pojede pro levnou značkovou módu k Tuchoměřicím, by si měl rezervovat dostatek času. Prosklený komplex s více než 170 obchodními jednotkami, které budou zabírat plochu přes 50 tisíc metrů čtverečních, se otevře na jaře příštího roku. Developerem projektu je společnost B. Consulting, investorem firma Palcor Czech, nástupce italské společnosti Ponte Carlo GDO. Zástupci Ponte Carlo již dříve uvedli, že vedou jednání například se značkami Adidas, Nike, Puma, Calvin Klein, Diesel, Hugo Boss, Levi Strauss & Co. a Nautica. Nemělo by chybět luxusní zboží s visačkami Giorgio Armani, Dolce & Gabbana, Gucci či Prada. Firma by ovšem ráda přesvědčila i domácí výrobce, pro které není prodej v outletových prodejnách typický. Patří mezi ně Alpine Pro, Blažek Praha nebo Pietro Filipi. Oficiální seznam nájemců společnost zveřejní v březnu na veletrhu MIPIM v Cannes. Investor kalkuluje s tím, že centrum navštíví ročně tři miliony zákazníků a tržby dosáhnou už v prvním roce 80 milionů eur. Součástí areálu je parkoviště pro 2500 vozů.
Celý projekt bude stát zhruba 1,5 miliardy korun, financování částečně zajistí investor z vlastních zdrojů a částečně z fondů Živnobanky ze skupiny Unicredit. Týdeník EURO má informace, že společnost již uzavřela předběžnou smlouvu na koupi rozestavěného outlet centra s německou společností SEB ImmoInvest. Kontrakt počítá s tím, že kupní cenu přesahující 90 milionů eur zaplatí nový majitel až po dokončení projektu a po uzavření nájemních smluv na 90 procent prostor.
