Co je pachtovní smlouva
Nový občanský zákoník v roce 2014 zavedl takzvanou pachtovní smlouvu, která nahradila smlouvu za pronájem zemědělských pozemků. Pacht tedy zjednodušeně řečeno představuje smluvní vztah, který je založený na aktivním využívání zemědělské půdy za úplatu. Užitky z tohoto pachtu pak náleží nájemci neboli pachtýři.
V pachtovní smlouvě se setkáte s pojmem požívání. Na rozdíl od smlouvy nájemní, kdy nájemce danou nemovitost pouze užívá, má v případě pachtu pachtýř právo na předmětu smlouvy hospodařit a získávat z něj plodiny a další užitky. Pokud si tedy osoba pronajme les na základě nájemní smlouvy, může jej využívat třeba k procházkám či relaxaci. V případě, že by si ho však pronajala na základě pachtovní smlouvy a aktivně se o něj starala, náleží jí navíc výnosy z tohoto lesa například v podobě vytěženého dřeva.
Smluvní strany pachtu
Smluvními stranami v rámci pachtovní smlouvy jsou pachtýř a propachtovatel. Propachtovatelem se v tomto smyslu rozumí majitel pozemku, tedy osoba, která příslušnou nemovitost zprostředkovává k užívání druhé straně. Pachtýř potom představuje osobu, jež na pozemcích hospodaří a aktivně se o ně stará.
Uzavřením pachtovní smlouvy vznikají pachtýři i propachtovateli určitá práva a povinnosti. Propachtovatel se podpisem této listiny zavazuje k tomu, že předmět pachtovní smlouvy přenechá pachtýři k užívání a požívání. Zároveň je odpovědný za to, že se daná nemovitost nachází ve stavu způsobilém k takovému užívání a v případě, že by se na ní objevila nějaká vada, má povinnost ji odstranit.
Pachtýř se zase zavazuje k tomu, že o danou nemovitost bude řádně pečovat a zachová její hospodářskou hodnotu. Kromě toho podpisem pachtovní smlouvy bere na vědomí, že bez souhlasu majitele nemůže poskytnout danou věc k užívání jiné osobě a sám od sebe bez svolení propachtovatele nezmění její způsob užívání a požívání.
Náležitosti pachtovní smlouvy
Pachtovní smlouva má obvykle písemnou podobu, aby se předešlo komplikacím v případě možného soudního sporu. Sepsána pak může být pachtovní smlouva na dobu určitou, která má jasně daný začátek a konec platnosti smluvního vztahu, nebo pachtovní smlouva na dobu neurčitou, kde doba jejího trvání nijak omezena není.
Jako každá jiná smlouva má také ta pachtovní jasně definovaný obsah. Na začátku listiny je vždy potřeba identifikovat smluvní strany. Pokud je propachtovatel nebo pachtýř fyzická osoba, uvede se její jméno a příjmení, datum narození a místo bydliště. V případě, že se jedná o právnickou osobu, je potřeba zapsat její název, sídlo, identifikační číslo a informace o osobě, která má oprávnění ji zastupovat.
Následuje samotný obsah smlouvy, kde by měl být v prvé řadě popsán její předmět, tedy příslušná nemovitá věc zprostředkovaná k užívání a požívání. Zde je potřeba uvést především parcelní číslo, katastrální území, kde se nemovitost nachází, a číslo listu vlastnictví. V další části se smluvní strany dohodnou na době trvání a skončení pachtu.
Dále je potřeba stanovit výši pachtovného, což je úplata, která náleží propachtovateli a kterou se pachtýř zavazuje uzavřením této smlouvy řádně a pravidelně platit. Stejně tak je nezbytné nastavit termín pro její úhradu. Součástí pachtu může být také živý či neživý inventář, který je též potřeba zmínit ve smlouvě a nastavit podmínky, na základě kterých o něj bude pachtýř pečovat.
Nakonec se ve smlouvě stanoví práva a povinnosti smluvních stran a závěrečná ustanovení. Poslední položkou dokumentu je datum, místo a podpisy obou smluvních stran. Takto sepsaná listina se vyhotoví minimálně ve dvou kopiích, kde jedna náleží propachtovateli a druhá pachtýři.
Vzor pachtovní smlouvy
Vzor pachtovní smlouvy můžete pro inspiraci stáhnout na mnoha webových stránkách. Je však nezbytné ho pečlivě projít a zjistit, zda obsahuje všechny důležité položky, které je třeba ve smlouvě zmínit. Abyste měli jistotu, že je stažený dokument důvěryhodný, hledejte buď přímo v něm, nebo na stránkách, odkud jste jej stáhli, informace o osobě, která listinu vyhotovila.
Pokud bude šablona zpracována právníkem nebo nějakou advokátní kanceláří, bude určitě spolehlivější než dokument, jenž nemá zdroj uvedený. Další možností je stažení více vzorů najednou a porovnání jejich obsahu mezi sebou, pokud si stále nejste jisti, co vše by měla smlouva zahrnovat. V každém případě ji ale budete následně muset upravit podle svých individuálních potřeb.
Na co si dát pozor
Při vytváření pachtovní smlouvy je potřeba dbát především na to, aby obsahovala podrobné informace o předmětu smlouvy a o právech a povinnostech smluvních stran. Špatně definované podmínky smlouvy mohou vést k pozdějším nepříjemnostem a v případě soudního sporu bude vše, co je uvedené ve smlouvě, bráno v potaz. Obsah listiny proto musí být srozumitelný a konkrétní. Je nezbytné nastavit jasná pravidla, která musí smluvní strany dodržet, jako je například stanovení podmínek péče o živý inventář.
Další položkou, na níž je důležité dát pozor, je délka trvání výpovědní lhůty. Pokud výpovědní lhůta nebude ve smlouvě uvedena, může to poměrně zkomplikovat případné vypovězení pachtu. Kromě toho nezapomeňte zdokumentovat a popsat také stav dané nemovitosti při jejím předání. K tomuto účelu vám poslouží takzvaný předávací protokol.
Díky dokumentaci nemovitosti před jejím předáním bude možné žádat po pachtýři úhradu případných škod způsobených na předmětu smlouvy nebo na inventáři. Součástí tohoto dokladu mohou být jen fotografie příslušné nemovitosti, avšak v některých případech je vhodné nechat si vypracovat například odbornou analýzu kvality půdy na zprostředkovaném pozemku.
Ukončení pachtovní smlouvy
Výpověď pachtovní smlouvy se může poněkud protáhnout, aby pachtýř nebyl připraven o užitky z požívání příslušné nemovitosti. Vypovědět pacht je tak možné třeba pouze jednou ročně, až přejde doba sklizně. Z toho důvodu jsou zde nastaveny poměrně dlouhé výpovědní lhůty. Pachtýř má díky tomu možnost sklidit své výpěstky a na další sezónu již nezasévat.
V případě pachtu na dobu určitou se obvykle počítá s šestiměsíční výpovědní lhůtou, jejíž konec by měl vycházet na konec roku. Pachtovní smlouva na dobu neurčitou se pak uzavírá s dvanáctiměsíční výpovědní lhůtou. Pakliže je nastavena pouze tříměsíční výpovědní lhůta, může dojít k výpovědi za předpokladu, že pachtýř už není schopen ze zdravotních důvodů pečovat o předmět smlouvy, nebo dojde k jeho úmrtí. Pokud ve smlouvě není uvedena žádná výpovědní lhůta, může dojít k výpovědi v následujících situacích:
- pachtýř bez souhlasu majitele propachtuje předmět pachtovní smlouvy někomu jinému nebo změní hospodářské určení,
- kvůli předem neodhalené vadě poklesne výnos z požívání dané nemovitosti.
