Paradox zrodil paradox

Povodně by se mohly stát pro Karlín přínosem

Omšelé tovární haly, nevzhledné bazary a malé obchůdky, zaprášené ulice – takový byl donedávna obrázek pražských průmyslových čtvrtí Karlín, Holešovice a Libeň. V posledních letech ale stále více přitahovaly tyto oblasti pozornost developerů. Snad v žádných jiných pražských čtvrtích nevyrostlo v nedávné době tolik rozsáhlých administrativních a obchodních komplexů, ale i obytných domů.
Právě tato místa byla v hlavním městě kromě ostrovů na Vltavě povodněmi postižena nejvíce. Budou tedy investoři hledat nová místa v bezpečné vzdálenosti od Vltavy? Zdá se, že nikoliv. Nikdo z developerů se neobává, že by kvůli strachu z velké vody přišel o své nájemce. Spíše naopak. „To, kam sahá hranice stoleté vody, věděl i před povodní každý,“ říkají. A výhody těchto oblastí daleko převáží riziko povodně.

Cesta k izolaci.

Karlín byl založen jako první pražské předměstí. U jeho zrodu stál císař František I., jenž jej „oficiálně potvrdil“ a pojmenoval podle své choti. Charakter čtvrti určila skutečnost, že se od roku 1821 v okrajových polohách tehdy ještě neregulované Vltavy a na území pod Vítkovem přidělovaly pozemky pro zřizování továren. Z té doby pochází také značná část pavlačových domů, které jsou pro Karlín typické. Následovalo období živelného průmyslového rozvoje. Karlín se postupně stával izolovanou částí Prahy, se sociálními a ekologickými problémy. Většinu obyvatel totiž díky regulovanému nájmu tvořily nízkopříjmové skupiny.

Jako v šejkru.

„V naší kanceláři to vypadá, jako by někdo dal všechny věci do šejkru a zamíchal,“ říká Charles Butler, místopředseda představenstva společnosti Real Estate Karlín. Právě tato firma byla první, která začala průmyslový Karlín přestavovat na moderní čtvrť. Nejprve přeměnila bývalou tovární halu na administrativní budovu Corso Karlín. Kanceláře ze skla a oceli zdobí plastiky výtvarníka Davida Černého.
Po Corsu následoval projekt Palác Karlín a dnes dokončuje společnost třetí budovu v této lokalitě - Crystal. V plánu jsou navíc ještě čtyři komplexy, tři administrativní a jeden rezidenční. Jejich výstavba by měla skončit během tří let.
O vzkříšení Rohanského ostrova, území, kde léta stály stavební dvory, betonárky a různá skladiště, se postaral Europolis Invest svým projektem River City Prague. Součástí jeho plánu jsou také dvě pěší lávky. Jedna z nich propojí River City přes Rohanské nábřeží s Karlínem a druhá přes Vltavu s Holešovicemi.
První budova komplexu, Danube House, měla být dokončena v listopadu letošního roku. Staveništi se samozřejmě potopa nevyhnula. „V zásadě nás povodeň zasáhla v podzemních podlažích. Vzhledem k tomu, že Danube House ještě není dostavěn, nebyly nainstalovány protipovodňové zábrany, s nimiž se v projektu počítá,“ říká Petr Urbánek, jednatel společnosti Europolis Invest. Dodává, že River City je projektováno na revidovanou úroveň stoleté vody z roku 1997. „Ještě v úterý večer, když už byla v okolních ulicích voda, jsme měli na stavbě sucho,“ dodává.

Periferie už je jinde.

V Karlíně povodeň postihla i další nová nebo rozestavěná administrativní centra. Proč si tedy developeři vybírají tuto lokalitu? Láká je blízkost centra a snadná dopravní dostupnost. „Lokality jako Karlín nebo Holešovice jsou atraktivní díky snadnému spojení metrem a na rozdíl od Prahy 1 v nich nenarazíme na striktní požadavky památkářů,“ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní společnosti Knight Frank, která poskytuje poradenství v oblasti realitního trhu.
Dalším důvodem je rovněž fakt, že by se právě tyto oblasti mají v budoucnu stát součástí rozšířeného centra Prahy. Developeři mají k dispozici relativně hodně ploch. Postupně mění funkci oblasti z industriální na komerční. „V zásadě je zde mix rezidenčních sto let starých domů a rozsáhlých průmyslových ploch s továrními halami. Máme šanci změnit tuto průmyslovou oblast na oblast služeb a zároveň zachovat určitý poměr mezi prostorem, kde žijí lidé a kde pracují,“ tvrdí Charles Butler z Real Estate Karlín.
Nezanedbatelným lákadlem, proč čtvrť přitahuje investory, jsou i peníze. Ceny pozemků a samozřejmě i nájmů jsou podstatně nižší než v centru.
Přeměna bývalých průmyslových oblastí je navíc trendem také v jiných velkoměstech. Továrny a výrobní haly se stěhují do průmyslových zón na okrajích měst, protože kapacita a poloha, které byly ještě před padesáti lety ideální, nyní nevyhovují. Dřívější periferie se staly součástí širších center.

Chemická reakce.

Povodeň, která Prahu postihla, se zřejmě krátkodobě projeví ve změně preferovaných lokalit. Úprk nájemníků z oblastí ležících v blízkosti Vltavy se však neočekává. „Samozřejmě že nejprve měl každý z nás strach. To byla ale chemická reakce,“ říká Serge Borenstein, místopředseda představenstva Real Estate Karlín. „Během několika měsíců, až se odstraní problémy v metru a další následky povodní, bude Karlín znova atraktivním místem,“ tvrdí Borenstein.
Dodává, že žádný z nájemců nechce lokalitu opustit. Všichni hledají provizorní prostory a zajímají se, kdy budou moci začít uklízet. Stejný názor má i Petr Urbánek z Europolis Investu: „Povodně budou mít nějakou krátkodobou reflexi, ať už jde o rezidenční nebo komerční nemovitosti. Nemyslím ale, že by ta situace trvala dlouho. Nemáme indikace, že by nájemci chtěli Karlín opustit.“
Pro mnoho firem by hledání nové lokality přineslo řadu problémů. „Různí nájemci mají různé potřeby. Někteří z nich potřebují být blízko letiště, jiní blízko vody nebo centra, pro další je důležitá dostupnost metra. To všechno Karlín nabízí, a proto se tam lidé vrátí,“ soudí Charles Butler. Připomíná, že povodeň není něco, co se děje každých čtrnáct dní. „V Karlíně nenajdete nikoho, kdo by si pamatoval na předešlou povodeň. Přijde jednou za sto nebo sto šedesát let,“ dodává.
„Každá aktivita má své riziko. Ve všech oblastech v blízkosti Vltavy se riziko povodní nedá úplně vyloučit. To ale nepřeváží výhody, které tyto lokality mají,“ připomíná Urbánek. „Jsem přesvědčena, že čtvrť jako Karlín, v těsné blízkosti Prahy 1 s takovými možnostmi výstavby, nebude strádat nedostatkem zájmu developerů i investorů. Žádné významné město si nemůže dovolit pozdržet rozvoj svého širšího centra. Koneckonců velká část Prahy 1, včetně řady významných nemovitostí velké historické i komerční hodnoty je v blízkosti řeky. Otázkou tedy zůstává pouze přiměřené zabezpečení těchto oblastí, což bude otázkou dalších odborných diskusí,“ připojuje se k němu Zdeňka Klapalová z Knight Frank.
Povodně zdaleka nepostihly jen Karlín a Holešovice. Vzhledem k poloze Prahy nebude zřejmě nikdy možné povodně ve městě zcela vyloučit. „V Karlíně sice úroveň vody dosáhla vysoko, ale postižené bylo celé centrum Prahy. I když se vybudovaly obranné zdi a zmírnily se škody nad zemí, podzemí jsou plná vody,“ upozorňuje Urbánek.

Revoluce nepřijde.

Všechny společnosti, jejichž kanceláře byl vytopeny, hledají náhradní prostory. Kromě zmíněného Karlína a Holešovic byly poznamenány i administrativní budovy v okolí Petrského či Staroměstského náměstí. Celkem bylo zatopeno 190 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Logicky je možné z krátkodobého hlediska očekávat zvýšení cen nájemného. Revoluce ale nepřijde. „Je to otázka krátkodobého zhoupnutí křivky. Trh s nemovitostmi v Praze, hlavně s kancelářskými prostory, je stabilizován. Trend se může trochu vychýlit, ale nebude to nic dramatického,“ říká Petr Urbánek. Postupné zvýšení nájemného nevylučuje ani Zdeňka Klapalová. Důvodů, které by měly a případný růst nájemného vliv, je ale podle ní více. „Z krátkodobého hlediska může být zapříčiněno současnou situací, ale i dlouhodobějšími trendy, jako je kurs koruny a oživení zájmu velkých společností o konsolidaci do nových administrativních center.“

Smutný přínos.

I když jsou noviny zaplavovány fotografiemi lidí, kteří přišli o své byty nebo kterým policie brání, aby se do nich mohli vrátit, protože jsou v katastrofálním stavu, v budoucnu by mohla mít lokalita z povodní prospěch. Většina domů zajišťovala levné bydlení pro dělníky a tehdejší stavitelé si s kvalitou rozhodně hlavu nedělali. Již v prvním týdnu, kdy povodně Prahu zalily, spadly v Karlíně tři domy a další bude nutné asanovat. „Karlín byl stavěn jako dělnická čtvrť. Budovy tam nemají takovou hodnotu jako v centru. Na domech v bývalých průmyslových lokalitách se evidentně šetřilo. Právě proto je dnes situace v Karlíně tak tristní,“ domnívá se Petr Urbánek z Europolis Investu. Na jejich místě by však mohly vyrůst moderní administrativní komplexy a bytové domy, a čtvrť by tak dostala nový výrazný impuls k rozvoji. „Je mi líto všech lidí, jejichž obydlí bylo určeno k demolici, ale myslím, že Karlínu to prospěje. Život se sem určitě vrátí,“ dodává Urbánek.