Zatímco pro střední i prémiový segment fungují cenové mapy poměrně spolehlivě, luxus se svázání do tabulek brání. Dá se ale říci, že typická kupní cena se dotýká hranice 200 tisíc korun za metr čtvereční, u výjimečných staveb dle zkušeností kanceláře Lexxus šplhá až k 300 tisícům za metr. Těžko tady definovat spolehlivá pravidla cenotvorby, jisté ale je, že ceny skokově rostou i v tomto segmentu podobně jako u masové produkce.
„Ceny pražských bytů v prémiovém segmentu rostou už od poloviny roku 2012. Za poslední tři roky registrujeme nárůst průměrné realizované ceny o zhruba 25 procent. Klíčovými faktory za popsaným trendem jsou současný příznivý ekonomický cyklus a omezená nabídka těchto nemovitostí, které jsou už ze své podstaty výjimečné,“ říká Jana Volavková z realitní kanceláře Svoboda & Williams, která se specializuje na luxusní nemovitosti. U „secondhandových“ bytů na nejatraktivnějších pražských adresách se průměrná cena u této kanceláře pohybuje kolem 170 tisíc korun za metr čtvereční. Ceny bytů v developerských projektech na těchto adresách jsou pak ještě o 30 až 50 procent (ve výjimečných případech až o sto procent) vyšší.
Výhled od nádraží. Novostavby nemají kouzlo historie, zato ale nejsou omezeny historickou architekturou. A výhled na Hrad z velké terasy se „počítá“. Cena za metr čtvereční bytu v projektu Rezidence Churchill v Italské ulici v Praze 2 je „tajná“. Během 1,5 měsíce i tak prodejce udal 30 bytů z 57.
Zajímavé je, že i v luxusním segmentu roste zájem o pronájmy. „Praha se postupně přibližuje západním metropolím, kde v nájmu bydlí 30 až 50 procent obyvatel. Náš index cen nájmů vykazuje od počátku roku 2015 nárůst o 19,2 procenta,“ uvádí Volavková. Pronájmy v prémiových bytech v prestižních pražských lokalitách se prý běžně pohybují v rozmezí 18 až 25 eur za metr čtvereční, ale může dosáhnout až 35 eur za metr čtvereční. „Developeři a malí a střední investoři na tuto situaci reagují výstavbou nových projektů nájemního bydlení,“ popisuje nový trend Volavková.
Vila, nebo byt?
Luxus stále tvoří z velké části lokalita. Ideální nemovitost má i dnes výhled na Pražský hrad, na Vltavu a částečně také do zeleně. „A nestačí výhled z dálky. Na Hrad musí být vidět opravdu dobře. Kvalitní výhled proto mohou nabídnout nemovitosti pouze z některých pražských lokalit: Praha 1, Praha 6, některá místa na Vinohradech a Žižkově,“ dodává Elena Jakubovič, která se specializuje na exkluzivní byty v centru. Až o desítky milionů korun může zvednout cenu bytu výhled na „Hradčana“ z terasy větší než dvacet metrů. Taková příležitost v historických domech se totiž nachází jen v půdních bytech.
Realitní bublina v Pařížské: byt v centru Prahy vyjde až na 260 tisíc Kč za metr
Nezanedbatelnou hodnotu má také historie místa. Pokud adresu proslavila významná osobnost nebo historická událost, atraktivita roste. „K nejprestižnějším adresám patří Malá Strana, Staré Město, Josefov, ulice Nerudova, Ke Hradu a další velmi povědomé lokality. Mimo historické centrum pak Bubeneč, části Vinohrad, Janáčkovo nábřeží a nově také navazující oblasti širšího centra. Pro některé z klientů jsou atraktivní také domy na okraji nebo v nejbližším okolí Prahy,“ říká Denisa Višňovská, partnerka kanceláře Lexxus Group.
„ V Praze jsou stále nejžádanější Střešovice, Hanspaulka, Ořechovka, Holešovice, Trója a samozřejmě Malá Strana. V těchto lokalitách si nemovitosti drží svoji hodnotu a jejich cena poroste i v budoucnu. Výjimečné nemovitosti na exkluzivních místech tak dlouhodobě vystihuje jediné slovo: stabilita,“ má podobnou zkušenost Ilona Mančíková, obchodní ředitelka Czech Republic Sotheby's International Realty.
Pro milovníky přírody. Černošice bývaly oblíbeným místem pražské smetánky a dnes opět lákají. Vila vyjde na sto milionů korun.
Nově ale v exkluzivních lokalitách zabodoval Karlín, Holešovice a některé části Prahy 5, kde je možné na rozdíl od historického centra vybudovat moderní luxusní bydlení v novostavbách, které již není limitováno architekturou starých domů. Tady vyrůstají lofty, byty s bazénem a zajímavé bydlení u řeky, kde může majitel kotvit vlastní jachtu.
V posledních letech výrazně ožil i trh s vilami. „Asi nejpopulárnější bude Hanspaulka - takové pražské Beverly Hills. Je tu dost omezená nabídka domů, což ovlivnilo jejich ceny. Neposlední roli hraje velikost pozemku, zda se jedná o novostavbu, nebo původní vilu. Cena samostatně stojící vily po rekonstrukci s krásným výhledem se může blížit penthousům na Praze 1,“ podotýká Elena Jakubovič. Milovnicí přírody pak kupují bydlení v Šáreckém údolí nebo v Černošicích. V kurzu jsou i jiné vilové čtvrti cenově přívětivější pro novou vlnu tuzemských a zahraničních podnikatelů - například Podolí.
Západní servis
Hned po lokalitě je u luxusních bytů zásadní prostor. „V nejhodnotnějších nemovitostech není výjimkou dvoupokojový byt rozprostřený na 250 metrech čtverečních plně přizpůsobený životnímu stylu svobodného páru. Jednotlivé vnitřní dispozice pak mohou plně odrážet životní styl majitele,“ soudí Višňovská. Někteří developeři záměrně budují byty, které tvoří celé patro. „Je pravda, že kupujících hledajících podobný byt je méně než zájemců o 2+kk, ale je to v posledních třech letech nový produkt na trhu pro novou cílovou skupinu. Na začátku roku 2017 bylo takových bytů s rozlohou od 160 metrů čtverečních v Praze 1 kolem deseti a většina je pryč,“ má zkušenost Jakubovič.
Přečtěte si rozhovor s autorem V Tower, Prague:
Radan Hubička: Nechci kreslit dvojplošníky
Atraktivitu luxusních nemovitostí zvyšuje kromě interiéru a exteriéru - a v Česku už zdaleka nejsou oblíbené jen okázalé paláce, ale i vkusně zrekonstruované měšťanské a historické domy - také nedostatkové parkování a služby. Zatímco recepce je už samozřejmostí - funguje například v luxusním projektu River Gate na Janáčkově nábřeží s velkými jednotkami i v projektu Spálená 5 s větším počtem malých bytů od stejného developera Torino Praha - i u nás začíná být komfort spojován s „concierge“, tedy něčím, co zatím znají spíše jen návštěvníci špičkových hotelů nebo klienti privátního bankovnictví.
Concierge umí zařídit úklid bytu, veškerou údržbu oblečení, drobné opravy v bytě, květinovou výzdobu, hlídání dětí nebo venčení psa. Ale také doporučí restauraci nebo divadelní představení a zajistí rezervaci či přímo lístky. Je to jakýsi správce splněných přání -zajistí vše, co je morální a legální. S touto filozofií prodává byty například Martin Jaroš v projektu V Tower na pankrácké pláni v Praze 4.
Dále čtěte:
Michael Gubbins: Véčko by se do New Yorku hodilo
Ještě o nás uslyšíte: architekti Ondřej Chybík a Michal Krištof se chystají „dobýt svět“
Jak vypadá bydlení za víc než půl miliardy? Podívejte se
Berete víc než 40 tisíc měsíčně? Patříte k 1 procentu nejbohatších lidí na světě
