Developeři logistických parků pronikají do solární energetiky
Jedenáct miliard metrů čtverečních. Taková má být celosvětově rozloha střech na komerčních budovách, na které by bylo možné instalovat solární panely. Zahraniční developeři již přišli na to, že jejich umístěním by mohli získat dodatečný příjem. Ostatně panelům věří i miliardář sir Richard Branson, jenž je jedním ze zakladatelů kalifornské společnosti Solyndra. Ta nabízí lehké solární panely, které jsou vhodné pro instalaci na střechy komerčních budov. Byznys spojený se solární energií postupně objevují i developeři v Česku.
Našli partnera „Začali jsme se projektem zabývat před rokem. Chtěli jsme zapojit elektrárnu do konce roku 2009, tak abychom maximálně využili státní dotace,“ říká Tomáš Novotný, ředitel developerské společnosti PointPark Properties. Jenže kvůli složitosti projektu se firma zdržela a solární panely budou instalovány až od letošního dubna. Developer původně zamýšlel, že bude do panelů investovat sám, nakonec ale plán změnil. V tendru našel partnera, společnost SolOps, který si střechy pronajme a elektrárnu zafinancuje. SolOps je českou skupinou založenou výhradně kvůli instalaci panelů. Majiteli firmy jsou soukromí investoři. Dle odhadů by se návratnost jejich investice měla pohybovat mezi osmi až deseti lety. V zahraničí nejsou panely na skladových a výrobních halách již ničím výjimečným. Například kalifornská společnost Edison si pronajala střechy developerské firmy ProLogis, na něž instalovala panely. Elektrárna produkuje 2,2 MWh, které vystačí pro 1426 domácností. ProLogis má aktivity v solární energetice i v Evropě. Již v říjnu loňského roku společnost oznámila, že instaluje solární panely o výkonu 4,8 MWh na střechách logistického parku Sant Boi v Barceloně a v Park Alcala v Madridu. První solární elektrárnu na střechách logistických parků instaloval developer ve Francii, a to již před pěti lety. Koncem loňského roku měl ProLogis solární panely na dvaceti budovách, jejichž střechy zabírají plochu 669 tisíc metrů čtverečních. ProLogis neinvestuje do panelů přímo, ale střechy pronajímá firmám, jež je instalují. Dle informací týdeníku EURO byla jedním z důvodů, proč developeři v Česku „objevují“ zelenou energii, krize. Ta postihla nejvíce právě developery logistických a průmyslových parků. „Určité druhy podnikání zažívají útlum, výstavba logistických center mezi ně zcela jistě patří,“ tvrdí zdroj týdeníku EURO. Lze prý najít i případy, kdy v lokalitě původně určené pro výstavbu logistických hal vznikne solární elektrárna. „Jde ale o zanedbatelné množství případů,“ tvrdí Jan Hospodář z mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis.
Výstavba jen pro nájemce
Průmyslové a logistické nemovitosti dnes developeři staví výhradně pro konkrétního zájemce. Veškerá spekulativní výstavba byla již během loňského roku zastavena. Míra neobsazenosti prostor se pohybuje kolem šestnácti sedmnácti procent. Klesající poptávka se projevila také ve snižování nájemného, jež dle analýzy společnosti King Sturge loni pokleslo zhruba o pět procent. Navíc nájemníci kvůli krizi pozorněji sledují i provozní náklady v halách, které mohou přesáhnout i vlastní nájem. Vedení firmy PointPark Properties, jež má v Česku dva logistické parky, a to PointPark Prague na dálnici D8 a PointPark Prague na dálnici D1, tvrdí, že neobsazenost v jejích prostorách osciluje kolem čtrnácti procent. Důvodem relativně dobré situace je v tom, že společnost ani dříve nestavěla spekulativně. „Nezačali jsme výstavbu, dokud jsme neměli budovu z 80 procent předpronajatou,“ říká Novotný.
Ještě větší roli než krize hraje při rozhodování developerů, zda se budou zabývat solární energií, nastavení podmínek na trhu. „V tomto podnikání jsou státem zaručené nadstandardní platby, proto zažívá takový boom,“ vysvětluje Novotný. A další argumenty jeho názor podporují. „Není příliš oborů, kde by stát garantoval pevnou výkupní cenu po dobu dvaceti let, v situaci kdy je návratnost investice okolo sedmi až deseti let,“ tvrdí Hospodář. Dodává, že dnes zřejmě není na trhu lepší investice v dlouhodobém horizontu, která by s minimem rizik nabízela investorovi takovou návratnost garantovanou státem.
Společnost PointPark Properties tvrdí, že chtěla využít technologii, jež zlevní nájemcům provoz v halách. Některé firmy, zvláště ty nadnárodní, se o nájmu prostor rozhodují i podle toho, zda je daná budova šetrná k životnímu prostředí. Mezi ty – dle realitních makléřů – patří například Tesco nebo Marks & Spencer. „Pokud takovou budovu máme, tak je to pro nás samozřejmě konkurenční výhoda,“ tvrdí Novotný. „Některé společnosti se zaměřením na zelenou energii snaží vylepšit svou image, již rády prodají,“ domnívá se Jan Štefec, projektový manažer ze společnosti King Sturge. České firmy v tomto ohledu zaostávají. „Lokální podnikatel prioritně hledí na výši nabízeného nájmu než na to, jak se v objektu vyrábí elektřina nebo ohřívá užitková voda,“ domnívá se Hospodář.
Nájemce nebo investor
Developeři logistických a průmyslových komplexů díky solárním panelům zužitkují doposud nevyužívané plochy střech. „Konstrukce těchto objektů navíc často umožňuje tuto investici bez nutnosti dalších konstrukčních úprav,“ dodává Hospodář ze CB Richard Ellis. Developerské společnosti využívají dva způsoby, jak rozšířit své aktivity o výrobu zelené energie. Střechy mohou pronajmout specializované firmě, přičemž pro oba partnery jde o zajímavý obchod. Jeden má dlouhodobě zaručeny finanční prostředky z nájmu, pro developera fotovaltaických elektráren je zase elektrárna na střeše jednodušší než výstavba na zelené louce.
Druhou možností, jak expandují developeři do solárního byznysu, je vlastní investice do panelů. Tento model zvolila společnost CTP. Ta byla v Česku vůbec první developerskou firmou, která se začala solární energií zabývat. Půlmiliardovou zakázku na výstavbu slunečních elektráren pro ni v současné době zajišťuje českobudějovická společnost Lumen International. Solární panely firma instaluje na střechy osmnácti průmyslových hal v Humpolci, Brně a v Jihlavě. „Ročně tyto solární elektrárny umístěné na doposud nevyužitých plochých střechách průmyslových hal vyrobí téměř deset GWh elektrické energie,“ uvedl při podpisu kontraktu s CTP místopředseda představenstva Lumen International Tomáš Novák.
Síť logistických parků společnosti CTP disponuje rozlohou střech 1,65 milionu metrů čtverečních. Pilotní projekt solárních panelů spustila společnost již v polovině loňského roku, a to na CTParku Humpolec. Plán firmy počítá s tím, že bude provozovat solární elektrárny o výkonu 50 MWh, čímž pokryje třetinu spotřeby energie ve svých logistických parcích. Na začátku letošního roku uzavřela CTP s Investkreditem úvěrovou smlouvu na 3,86 milionu eur. Tyto prostředky chce CTP využít na solární program. Do konce letošního roku by měl developer produkovat 15 MWh solární energie.
Výhodou příjmů ze solárních panelů je to, že jde o konstantní zisk, který může vykrýt výkyvy v příjmech vázajících se na pronájmy. „Největší developer u nás má příjmy z nájmů v hodnotě 86 milionů eur a plánuje příjem ze solárního programu v roce 2011 na šest milionů eur,“ říká Filip Kozák ze společnosti CB Richard Ellis. Firma PointPark Properties odhaduje, že příjmy z pronájmů střech by se na jejich celkových tržbách měly podílet do deseti procent. Tyto finance chce společnost znovu investovat do svých logistických parků. Uvažuje o častějším autobusovém spojení, další kantýně, nevylučuje ani mateřskou školku.
Projekt v parcích PointPark Prague počítá s instalací panelů o výkonu sedm MWh. Rozloha střech všech hal dosahuje přibližně 200 tisíc metrů čtverečních, panely budou pokrývat zhruba 180 tisíc metrů čtverečních. Hodnota investice se pohybuje kolem 600 milionů korun. Nájemné střech je stanoveno podle výkonu, přičemž soutěžní nabídky potenciálních nájemců se pohybovaly od 350 tisíc do 1,2 milionu korun za jednu MWh za rok. „Konečná cena se nachází v horní polovině rozpětí,“ upřesňuje Novotný s tím, že po spuštění by solární elektrárna mohla nájemcům hal uspořit deset až patnáct procent nákladů na energii v denním provozu.
Politici v byznysu
Realitní poradci tvrdí, že o masovém zájmu mezi developery o solární energii v Česku zatím hovořit nemůžeme. „Většina developerů ještě s touto iniciativou nezačala a potýká se s technickými problémy, jak se napojit na páteřní sítě,“ říká Kozák ze společnosti CB Richard Ellis. Výhodné výkupní podmínky solární energie nicméně již přitáhly do oboru množství spekulantů. Dle odhadů je jen patnáct až dvacet procent projektů míněných tak, že žadatel o výstavbě elektrárny skutečně uvažuje. Zbytek připadá na spekulativní projekty. „Jako banka jsme v Česku i na Slovensku jedním z významných podporovatelů těchto staveb. Jednoznačně roste poptávka po financování. Musím ale říci, že z deseti projektů, které jsou deklarovány jako skvělé, pustíme dále jeden,“ říká Patrik Tkáč, předseda představenstva J&T Banky. Dodává, že do tohoto podnikání se pustili všichni a všichni mají nějaký projekt. „Strašně těžce se lidem vysvětluje, že nestačí mít jen nápad. Je hodně plánů, ale málo realizací,“ tvrdí Tkáč.
Kdo chce začít podnikat v solární energetice, spěchá, aby elektrárnu zapojil do konce letošního roku. Objevují se spekulace, že v příštím roce poklesnou výkupní ceny energie, a to o více než pět procent, což dnes omezuje zákon. Některé prognózy počítají s více než dvacetiprocentním propadem. To by pro firmy znamenalo jiné cash flow, než s jakým nyní počítají. Zaznívají ale i hlasy, že tak razantních změn výkupních cen se společnosti bát nemusejí. Zdroje týdeníku EURO tvrdí, že mezi tichými společníky firem působících v solární energetice figuruje mnoho politiků. A ti si přeci nebudou dobrovolně škodit.
*
BOX
Jiří Wegmann
Zlatokopové projekty nedotahují
Větší potenciál v Česku pro umístění solárních panelů je určitě na střechách budov než na zelené louce. „Půjde o masové instalace,“ předpovídá v rozhovoru pro týdeník EURO Jiří Wegmann, ředitel expanze společnosti Solar Power Energy, jež je českou dcerou německé Beck Energy. Ta patří mezi největší provozovatele solárních elektráren.
EURO: Mají dnes developeři o instalaci solárních panelů větší zájem? A počítají s ní již při samé výstavbě?
WEGMANN: Vím například o OBI, které připravuje developerský projekt a má již naplánovanou na střeše instalaci solárních panelů o výkonu 300 kWh. A je mnoho dalších. Rozjíždí se to. S několika velkými developery jsme v kontaktu. Komplikacemi jsou pro nás technické parametry budov, protože kvůli problémům se sněhem se celorepublikově zpřísnily statické předpisy. Několik vlastníků objektů jsme museli odříct, protože jejich budovy nevyhovovaly statickým podmínkám. Dodatečné náklady a upevnění panelů by byly vyšší než výnos. Složité je často také financování projektů solárních panelů. V Německu každý, kdo má střechu s určitou nosností a přijde do banky a přinese zhruba deset procent vlastního kapitálu, dostane na zbytek nákladů úvěr. Jediným požadavkem banky je, aby byla uzavřena dodavatelská smlouva s nějakou renomovanou společností.
EURO: A v Česku?
WEGMANN: Tady je to jiné. Každý, kdo chce instalovat panely, musí mít licenci na výrobu energie. Banky jsou ochotny poskytnout finance jen za předpokladu, že majitel souhlasí s různými věcnými břemeny, respektive s hypotékou. To platí všeobecně, i pro komerční budovy. Nám bylo například řečeno jednou velkou bankou, že se zemědělskými objekty nemáme vůbec chodit žádat o úvěr, protože to pro ni není bonitní zákazník.
EURO: Bankéři si ale stěžují, že projekty nejsou dobře připraveny.
WEGMANN: Plno lidí někde slyšelo, že se za solární energii dobře platí a přicházejí s žádostí o financování. Ani nevědí, jak se slovo fotovoltaika píše. Pokud se ale podíváme na subjekty, které v Česku provozují solární elektrárny, tak z 90 procent jde o solidní investory. Zlatokopové totiž nedotáhnou projekt nikdy do konce. Většinou skončí ve fázi územního rozhodnutí a projekt pak chtějí prodat – za přemrštěnou cenu.
EURO: Jak se díváte na stanovené garantované výkupní ceny, jež způsobily boom odvětví?
WEGMANN:** Česká republika se zavázala k výrobě určitého procenta energie z obnovitelných zdrojů. A dotuje toto podnikání, aby závazkům mohla dostát. Tím tento druh byznysu rozeběhla. Na tom není nic špatného. Zákon platí od roku 2005, kdy byly výkupní ceny nepoměrně vyšší, než jsou dnes. Technologie ale byly podstatně dražší. Až do loňského roku se vůbec nic nestalo. Teprve když poklesly ceny technologií a rozevřely se nůžky mezi výší zisku a investic, tak se byznys rozjel. Na to dnes reaguje Energetický regulační úřad se svými návrhy. Máme takřka stoprocentní jistotu, že příští rok klesnou výkupní ceny z 12,15 korun za 1kWh na 9,11 za 1kWh. Již dnes kalkulujeme s nižšími cenami. Tam, kde nedostaneme stavební povolení do konce června, tak projekt už nestihneme do konce roku spustit. Poklesu cen přesto fandíme, protože ubude spekulantů.
