VÝHLED ODVĚTVÍ - Světová finanční krize odstartovaná pádem hypotečního trhu ve Spojených státech dorazila do České republiky a v letošním roce se negativně projeví i v investicích do nemovitostí. Ve srovnání s předchozími lety se očekává mírný pokles. Vyplývá to ze studie Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Finanční krize související se zhroucením amerického hypotečního trhu dorazila do České republiky. Zatím se projevuje zejména zvýšenou opatrností bank při poskytování úvěrů, a to i hypotečních. Přístup k penězům tak mají pouze silnější a zavedení investoři. „Ti již nemohou spoléhat na klesající kapitálové výnosy, yieldy. Zájem se orientuje na kvalitní projekty se stabilním cash flow,“ říká prezidentka asociace Zdenka Klapalová. Podle jejích slov je ale trh v České republice i přes mírný nárůst kapitalizační míry u prvotřídních kancelářských budov stabilní a pro konzervativnější investory zajímavý.
Dynamiku si stále drží oblast investic do nemovitostí nižší kvality, a to jak v samotné Praze, tak i v regionech. Investoři se podle Klapalové zaměřují spíše na projekty se stabilním výnosem. „Spekulativní kapitál Českou republiku pomalu opouští,“ tvrdí.
Úrokové sazby hypoték porostou
Také hypoteční trh čeká v letošním roce spíše stagnace. „Kladu si otázku, zda se hypoteční trh v segmentu fyzických osob vůbec dostane na úroveň, které dosáhl v loňském roce,“ říká generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil, který je současně viceprezidentem realitní asociace. Upravil zároveň svůj dřívější odhad na růst hypotečního trhu kolem deseti procent, který označil za příliš optimistický.
Za celý letošní rok dosud očekávali odborníci a bankéři růst hypotečního trhu o 10 až 25 procent. Úrokové prostředí by mělo být v nadcházejícím období v Česku spíše stabilní, autoři studie očekávají u úrokových sazeb mírný růst v první polovině roku, ke konci roku bychom se prý mohli dočkat snížení sazeb v souvislosti se zpomalující se domácí ekonomikou.
Spekulace o růstu úrokových sazeb hypoték ale odmítá ministr pro místní rozvoj Jiří Čunek. „Z dlouhodobého sledování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů lze vyvodit, že během posledních pěti let měl na celkovou úroveň úroků rozhodující vliv vývoj v měsíci květnu, a ten se letos nezvýšil,“ říká ministr. Trh s novými hypotékami během prvních tří měsíců roku meziročně poklesl o 8,5 procenta. Zatímco loni od ledna do března banky půjčily občanům 28,2 miliardy korun, letos to bylo jen 25,8 miliardy.
Realitní trh stále táhnou byty
Pozici dlouhodobě nejstabilnější části realitního trhu si nadále podrží trh s byty. Přibude sice projektů v regionech, dominovat však bude podle studie dále především výstavba rodinných domů. Nové byty budou mít nejčastěji plochu do 100 metrů čtverečních. Prodejní ceny budou nadále kopírovat vývoj ekonomiky.
Podle Jiřího Pácala ze společnosti Central Europe Holding se na trhu prakticky nijak neprojevilo zvýšení DPH u bytových staveb, ke kterému došlo na počátku letošního roku. Jak dále uvedl, trh s byty v České republice stále velmi deformuje nevyřešená deregulace nájmů. Naopak už téměř 65 procent bytového fondu obcí se dočkalo privatizace. „Po roce 2015 zůstane obcím jen 23 procent původních bytů,“ odhaduje Pácal.
Dopad privatizace bytů na trh je prý přitom větší než celá developerská výstavba. To však prý zároveň není vždy pozitivní, protože masová privatizace deformovala trh s byty. „I přes regulační snahy veřejné sféry se jednotky prodávané za zlomky komerční ceny nezřídka obratem dostávají k investorům za již tržní sumy,“ uvádějí autoři studie.
Nejvíce se staví v Praze
Z hlediska objemu bytové výstavby dlouhodobě vede Praha a Středočeský kraj, následují Brno a jeho okolí. V ostatních regionech je výstavba poměrně slabá, zvláště pak v segmentu komerčních bytových domů. Zásadnějším problémem podle studie je velmi pomalá modernizace bytového fondu. Deficit technického stavu bytů a domů se tak prý stále prohlubuje.
Rok 2007 byl v Praze ve znamení stagnace výše tržního nájemného. Výše pronájmů meziročně klesla u méně kvalitních bytů a na druhé straně příliš velkých, luxusních bytů. Na Ostravsku naopak tržní nájmy vzrostly u menších bytů až o 20 procent.
Cílem vlády je přiblížit se stavu, kdy by nájemné činilo zhruba pět procent z tržní ceny bytu. To by ale znamenalo výrazný nárůst nájmů například v Praze, na Kladně, v Hradci Králové či skoro celých středních Čechách. Naopak nájemné by se prakticky neměnilo zejména v severních Čechách, na severní Moravě či na Jablonecku nebo na Karlovarsku.
Ceny bytů porostou v Brně či na Ostravsku
Pokud jde o ceny bytů, Praha v poslední době již nevykazuje dramatické nárůsty cen, nýbrž posun co do kvality a velikosti prodávaných nemovitostí. Do budoucna se očekává, že zájemci o nové bydlení budou klást stále větší důraz především na kvalitu bytů. Poměrně prudký nárůst cen nových bytů se dá očekávat tam, kde byly dosud levné a kam nyní míří rozsáhlé investice. Především se to týká Brna a Ostravy.
Dlouhodobě zajímavý z hlediska ceny bydlení je například region okolí Berouna, kde se kombinuje blízkost Prahy a atraktivní příroda. Cena starších panelových bytů se za poslední dva roky zvýšila v Berouně až o 20 procent, nové byty se zde prodávají za ceny zcela srovnatelné s Prahou. Díky tomuto cenovému vyrovnání nyní do tohoto regionu míří velcí developeři a chystají se zde realizovat velké projekty.
Přichází rekordní množství kanceláří
Pokud jde o vývoj trhu s kancelářemi, přijde letos a příští rok na trh rekordní množství nových kanceláří. „Bude zajímavé sledovat, jak se s tím developeři poperou,“ prohlásil Jan Kratochvíl z realitní poradenské společnosti Knight Frank. Minulý rok byla míra neobsazenosti kanceláří nejnižší od roku 1998. Růst nabídky však bude pravděpodobně znamenat, že míra neobsazenosti poroste. I tak je ovšem na velmi nízké úrovni.
Kvůli vysoké nabídce na trhu úroveň nájemného stagnuje, nicméně hlavně v centru Prahy v důsledku nízké nabídky dochází k mírnému nárůstu nájemného. Studie si rovněž všímá toho, že v posledních dvou letech se developerské společnosti začaly koncentrovat na další regionální města a mimo Prahy a Brna dochází k nové výstavbě multifunkčních a administrativních center v Ostravě, Českých Budějovicích, Ústí nad Labem, Hradci Králové, Liberci anebo Jihlavě. Praha na konci roku 2007 nabízela zájemcům skoro 2,2 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch, 70 procent z této plochy se nachází v nově postavených objektech. I v Praze se vyskytují další lokality pro výstavbu administrativních projektů, jako jsou Jinonice, Praha 6 a další.
Maloobchodní centra se stěhují do menších měst
Přesun těžiště z největších měst do měst střední velikostí probíhá stejně jako u kanceláří také v případě budování maloobchodních center. Jejich plocha podle Tomáše Drtiny ze společnosti Incoma Research rostla v minulých letech dvakrát rychleji než kupní síla obyvatelstva. „Znamená to rostoucí napětí na trhu. Vedle úspěšných center máme i centra, která se potýkají s malou návštěvností,“ dodává.
Zásluhu na poměrně dynamickém růstu tohoto sektoru v posledních měsících mají zejména moderní obchodní formáty a nákupní centra nejrůznějších typů, která každoročně obohatí nabídku o stovky tisíc metrů čtverečních obchodních ploch (jak v nově budovaných, tak i rozšiřovaných stávajících centrech). Největší mírou se na nárůstu podílejí prodejny s módou. Patrné je postupné přesouvání hlavního těžiště expanze z největších metropolí i do měst střední kategorie. Růst konkurence spolu s rostoucí diferenciací požadavků poptávkové strany trhu vede k prohlubování rozdílů v úspěšnosti nákupních komplexů i jednotlivých prodejen.
Trvalý zájem o průmyslové nemovitosti
Dynamický byl loňský rok také pro trh průmyslových nemovitostí. V roce 2007 se pronajalo až 870 tisíc metrů čtverečních skladových ploch, meziročně to byl nárůst o 43 procent. Neobsazenost moderních skladů ale zároveň stoupla na devět procent. Podle autorů studie nadále převládá výstavba průmyslových areálů na spekulativní bázi, kdy developer nemá předem jistého nájemce. Na druhou stranu roste počet případů, kdy se investor rozhodne zastavit skladový projekt v určité části realizace a čeká na konkrétního zákazníka.
Přímé zahraniční investice zaměřené na výrobu a montáž ustupují projektům v oblasti strategických služeb a technologických center. Nejvíce investory táhne stále Praha, zájem se přesouvá z okolí dálnice D1 k dálnici D8 či D11. Mezi další nejatraktivnější lokality z hlediska výstavby, zejména skladovacích prostor, patří tradičně Brno a Plzeň, v poslední době roste zájem o Ostravu. Pokud jde o nájmy v průmyslových nemovitostech, neočekává se letos žádná výrazná změna ani k lepšímu, ani k horšímu, budou spíše stagnovat.
