Odpočinková zóna Evropy ztrácí na atraktivitě a získává nové konkurenty
Během posledních dvou let se ve španělském nemovitostním sektoru projevilo postupné oslabení poptávky. Vysoké ceny nemovitostí a zvýšení hypotečních úroků snížily jejich dostupnost pro významnou část populace. Odliv zájmu o nové bydlení byl zaznamenán i u zahraniční klientely, která významně přispívá k rozvoji španělského nemovitostního trhu. Poptávka po nových bytech se značně oslabila a obrátila v převis nabídky. Podle madridské poradenské firmy Savills se v minulém roce postavilo ve Španělsku okolo 800 tisíc nových jednotek, kdežto poptávka se odhaduje pouze na 600 tisíc bytů.
Prasknutí nemovitostní bubliny.
Propad nemovitostního trhu ve Španělsku se dostavil po dlouhém období boomu, kdy se během posledního desetiletí ceny domů a bytů až ztrojnásobily. Roční nárůst se od roku 2000 pohyboval nad deseti procenty s pravidelnými rytmy prodejů, přičemž roční růst v letech 2002 až 2004 dosahoval šestnácti až osmnácti procent. Stoupající vlna poptávky po španělských nemovitostech však narazila. Od ledna tohoto roku se výrazně zpomalilo tempo prodejů především rekreačních domů na pobřeží a rezidenčních domů v satelitních oblastech kolem velkých měst. Výzkum poradenské společnosti GRUPO prokázal i pokles prodeje v průběhu posledního roku, který potvrdilo 80 procent místních developerských společností. Masivní výstavba, charakterizující posledních deset let, se začíná přizpůsobovat novým skutečnostem. Ještě v průběhu minulého roku se postavilo ve Španělsku více bytových jednotek než ve Francii a Německu dohromady. Letos se počet nově postavených bytů snížil o 20 procent. „V příštích dvou až třech letech nastane redukce počtu nových staveb, aby bylo trhu umožněno absorbovat domy již postavené. Rytmus prodejů se vyrovná normálnímu stavu, který panoval před posledními roky,“ říká Julia Serranová, ředitelka rezidenčního oddělení španělské pobočky společnosti Cushman & Wakefield.
Adios Gringos.
Statistiky společnosti Cushman & Wakefield uvádějí, že asi dva miliony nemovitostí jsou ve vlastnictví cizinců. Zhruba 35 procent rekreačních nemovitostí prodaných ročně ve Španělsku získají opět cizinci, zejména Angličané (32 procent), Němci (29 procent), Francouzi (devět procent). Zbytek tvoří Nizozemci, občané severských zemí, Italové a další. Tato tradičně silná destinace druhého bydlení pomalu ztrácí na své atraktivitě. Důvodem je především jejich nadhodnocená cena a objevení se nových konkurenčních oblastí. Do konce tohoto roku se očekává výstavba 140 tisíc rezidenčních nemovitostí, což je o třináct procent méně než loni. Podle studie trhu druhého bydlení poradenské společnosti GRUPO by poptávka pro tento rok měla dosáhnout 90 200 jednotek. Tento pokles aktivity prázdninového sektoru vznikl v momentě nejistoty způsobené změnou cyklu, jehož hlavní příznaky jsou pokles prodeje hlavně v Katalánsku a v oblasti Valencie. V průběhu loňského roku začala také mizet poptávka od kolektivních investorů především spekulativní povahy, kteří se přesunuli do jiných sektorů.
Kvalita versus cena.
„Zahraniční investice zůstanou na stejné úrovni, udržíme-li standardy kvality a služeb, které nabízíme,“ říká Julia Serranová, která svou zemi nazvala druhým domovem Evropy. „Cizinci se zde cítí téměř jako doma, nemají problém se začlenit do místního prostředí a výrazně se tu zvyšuje kvalita jejich života. Konkurenční země sice nabízejí výrazně nižší ceny, ale ani zdaleka nedosahují takové úrovně služeb, infrastruktury a bezpečnosti,“ dodává Serranová. Za vážného konkurenta považuje Martina Javorčeková z realitní společnosti Mediterránea Bulharsko, kam díky polovičním cenám přešla většina investorů, a které podle ní vystřídalo Španělsko na prvním místě žebříčku oblíbených destinací pro zahraniční investice. Průměrná cena garsonky v bulharské přímořské lokalitě představuje částku maximálně 30 tisíc eur za metr čtvereční proti Španělsku, kde lze stejnou nemovitost pořídit za 80 tisíc eur za stejný prostor.
Další konkurenci spatřuje mezinárodní realitní poradce Vít Klíma v Albánii, kterou nazval dosud neobjevenou druhou francouzskou Riviérou. „U zemí, jako jsou Bulharsko, Albánie a Černá hora, jde o dlouhodobější investice. Chce-li někdo využít možnosti druhého bydlení aktuálně, doporučoval bych Španělsko s rozvinutou sítí služeb a infrastruktury,“ říká Klíma. Výraznými faktory ve volbě destinace druhého bydlení jsou podle Klímy změny klimatu, které se staly novodobým strašákem mnohých developerských společností, a ceny služeb nízkonákladových společností zajišťujících časté a levné spojení.
Různorodost trhu.
Navzdory současné cenové rozkolísanosti a odlivu zahraničních investorů zůstane Španělsko lukrativní lokalitou - zejména pro náročnější klientelu. Španělsko skýtá řadu oblastí, které se od sebe vzájemně liší jak cenově, tak způsobu využití. Například Kanárské ostrovy jsou výhodné kvůli svému klimatu pro celoroční pobyt. Pro milovníky golfu je určena oblast Costa del Sol, přezdívaná někdy Costa de la Golf. Mezi klasické rekreační oblasti Španělska patří také oblast Levante, kde panuje značná nabídka. Největším rozvojem v posledních letech procházejí Murcia a Almería a atlantské pobřeží (Cádiz a Huelva). Také galicijské a asturské pobřeží začínají být novými zajímavými destinacemi. Žádané bývají nejen nemovitosti u pobřeží, ale i staré tradiční rodinné domy z počátku 20. století nazývané Cincas, které vedle rustikální architektury nabízejí rozlehlý pozemek s nezbytným ovocným sadem. Pokles cen je závislý na konkrétní lokalitě. Dobré adresy, například Andalusie, přirovnávané k oblastem francouzské Riviéry neklesly. Javorčeková potvrdila fakt, že ceny nemovitostí se sice zastavily, ale pouze u nadhodnocených nemovitostí. Nejdražší ceny dosahují v současné době Kanárské ostrovy, kde lze nemovitost pořídit od 2500 eur za metr čtvereční, naopak u Costa del Luz lze sehnat novodobou chatu již od jednoho tisíce eur za tuto plochu.
