Průkopníky nového trendu jsou hlavně banky a mobilní operátoři
Přišla doba, kdy si firmy v metropoli mohou vybírat z luxusních kanceláří vybavených nejmodernější technikou. Zahraniční i domácí společnosti nemohly ještě nedávno v Praze najít vhodné administrativní prostory a uchylovaly se do narychlo předělaných bytů. Dnes již nemusejí překonávat obtíže spojené se zařizováním telefonních linek, kancelářského vybavení nebo s parkováním. Společnosti dávají v poslední době přednost velkým administrativním centrům. Opouštějí roztroušené kanceláře a stahují se na jedno místo. To je jeden z důvodů, proč se stále atraktivnějšími stávají dopravně snadno dostupné lokality. V centru totiž moderní budovu, která splňuje náročné požadavky na technické vybavení, určenou většinou pro několik tisíc lidí, postavit jednoduše nelze. Průkopníky nového trendu jsou banky a mobilní operátoři. Příkladem je chystané stěhování banky Raiffeisen do objektu v blízkosti stanice metra Budějovická, či poklepání základního kamene pro budovu T-Mobile Centrum na Roztylech nebo vypsání tendru na výstavbu administrativní budovy pro ČSOB.
Největší v Česku.
V roce 1996, kdy na českém trhu zahajoval činnost mobilní operátor RadioMobil, zaměstnával pět set lidí. Jejich počet se rozrostl na více než dva a půl tisíce a ti jsou umístěni ve čtyřech budovách na různých místech. Proto vypsalo vedení společnosti výběrové řízení na výstavbu nové centrály. V tendru, kterého se podle informací týdeníku EURO účastnily Hochtief, ECM, Skanska CZ, Strabag a další významné německé developerské firmy, zvítězila společnost Sekyra Group. Zájem o podobné soutěže je ze strany developerů a architektonických kanceláří velký. I když ve většině případů financují stavbu z vlastních nebo půjčených prostředků, snižuje předem známý nájemce riziko neobsazení prostor. Výstavba centra pro RadioMobil, jehož náklady dosáhnou dvou miliard korun, je jednou z největších investic tuzemského investora v České republice. Zároveň se centrum stane největší administrativní budovou, ve které sídlí jedna společnost. „Objekt T-Mobile Centrum je pro nás dlouhodobou portfoliovou investicí vedle Paláce Zlatý kříž na Jungmannově náměstí nebo Business centra Zálesí v Praze 4,“ řekl Luděk Sekyra, předseda představenstva Sekyra Group. Projekt f¨inancovala Česká spořitelna. Díky výši úvěru a délce nájemní smlouvy se po dokončení předpokládá syndikace s mezinárodními bankovními partnery. RadioMobil zaplatí za pronájem budovy ročně 250 milionů korun. Tím se T-Mobile Centrum zařadí mezi nejvýnosnější nemovitosti v České republice. Nyní probíhá výběrové řízení na stavebního dodavatele centra. „Vzhledem k objemu stavby přicházejí v úvahu pouze největší společnosti z oboru, jako jsou Skanska CZ, Hochtief nebo Metrostav,“ řekl týdeníku EURO Luděk Sekyra. Kolaudace budovy je plánována na prosinec příštího roku. T-Mobile Centrum v Roztylech s více než 50 tisíci metry čtverečními plochy navrhlo architektonické studio L. Z. Atelier. Bude mít sedm nadzemních a tři podzemní podlaží. Mimo kanceláří se tu počítá s mateřskou školou, společenským sálem pro 300 lidí a restaurací. Vznikne zde také na pět set garážových stání.
Nezdravě vysoké náklady.
Výstavbu podobné centrály plánuje i ČSOB. Její administrativa je teď roztříštěna do jedenácti vlastních budov a několika pronajatých objektů po celé Praze. Tiskový mluvčí banky Pavel Hejzlar připouští, že z této dislokace plyne značná neefektivita – časová, komunikační, správcovská, údržbářská a v důsledku toho i finanční. „Provoz banky zkrátka spolyká víc peněz, než je bezpodmínečně nutné a než je zdravé,“ dodává Hejzlar. Vedení banky též připomíná, že současné objekty se nedají efektivně využít a jejich stavební charakter často neumožňuje ani instalaci moderních technologií.
Představenstvo proto vypsalo tendr mezi domácími i zahraničními developery. Účastníci by měli nabídnout bance vhodnou lokalitu a vystavět na ni novou administrativní budovu. „Dá se očekávat, že v závěrečném výběru budou vzhledem ke svým charakteristikám a parametrům převažovat nabídky s návrhy nových objektů,“ odpovídá na otázku, zda banka neuvažuje o některé z již postavené administrativní budově mluvčí Hejzlar.
Jaké parametry by měla budova banky mít, její vedení nesdělilo. Informace týdeníku EURO potvrzují, že by v novém objektu pro přibližně 2400 lidí mělo být zhruba 40 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Uzavření výběrového řízení banka odhaduje na přelom roku. Termín stěhování bude záviset na možnostech vybraného developera, nicméně banka se domnívá, že termín dokončení projektu by měl být rok 2005.
I když je jasné, že o výběrové řízení je ze strany developerů velký zájem, finanční ústav počet zatím obdržených nabídek neupřesnil. „Se zájmem, soudě podle počtu obdržených nabídek v průběhu prvního kola výběrového řízení, je banka velmi spokojena,“ tvrdí Hejzlar. Týdeník EURO zjistil že účastníci soutěže se počítají na desítky.
Přesídlením do nových prostor opustí banka objekty i na lukrativních místech Prahy. Vyvstává otázka, jak s nimi naloží. „Předpokládáme, že v pozdější fázi celého projektu bude posuzována využitelnost současných budov nejprve jako sídel pro jiné členy skupiny ČSOB a následně prodej těch, pro něž banka již nebude mít přiměřené využití,“ odpověděl Hejzlar.
O přestěhování administrativy uvažovala již dříve i Komerční banka. V období, kdy ji vedl Richard Salzmann, zakoupila banka rozsáhlé pozemky v Praze 4. Na nich měly vedle centrály vyrůst i byty pro zaměstnance. Francouzský vlastník Komerční banky Societe Generale ještě nerozhodl, jak s pozemky naloží. Zbudování centrály, sloučení provozů a počítačového centra na Prahu 4 zvažuje i Česká spořitelna.
Hlavně úspory.
Důvody, proč společnosti konsolidují prostory a snaží se koncentrovat své zaměstnance na jednom místě, se sice mohou v jednotlivých případech lišit, v některých se ale shodují. Tím nejdůležitějším je úspora nákladů. „Pokud sídlí společnost v jedné budově, bude ji spravovat jediný team facility managementu. Zároveň využije centrálního telekomunikačního systému. Každý si asi umí představit, kolik peněz ušetří, když udržuje místo čtyř nebo pěti budov pouze jednu,“ říká americký architekt Vincent Marani, společník architektonického studia Cigler Marani Architects. Dodává, že další úspory vzniknou u telekomunikačních a počítačových služeb při přenosu dat a snížením množství počítačových komponentů.
Druhým důvodem, proč se společnosti sestěhovávají do jednoho sídla, je zlepšení interní komunikace. „Je jednodušší naplánovat schůzky, setkávat se s kolegy, diskutovat s nimi, což by jinak nebylo možné. Každý ze zaměstnanců se cítí pohodlněji, právě díky každodenní interakci. Firma pak pracuje více jako team. V případě, že jsou v několika separátních budovách, pohlížejí na sebe jednotlivá oddělení jako na cizince a dívají se na sebe skrz prsty,“ tvrdí Marani.
Centrum ztrácí.
Nalézt vhodnou budovu v centru Prahy, kde by mohlo být umístěno několik tisíc lidí, je nemožné. Tomu odpovídá i skutečnost, že jsou stále více vyhledávané okrajové lokality, dobře dostupné městskou hromadnou dopravou a s možností parkování. Ze studie Trend Report 2002, kterou vypracovala Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, byla v loňském roce největší poptávka po kancelářských prostorách na Smíchově, v Holešovicích, Karlíně, na Pankráci, v Nových Butovicích, Vysočanech, na Chodově a v Libni.
Kromě technického vybavení nabízejí moderní administrativní komplexy zaměstnancům takové vymoženosti, jako jsou sportovní zařízení, mateřská školka, flexibilní řešení prostoru, nepřetržitá ostraha a recepční služba, zdvojené podlahy s možností vedení počítačové a telefonní kabeláže, podzemní parkování, klimatizace. Ze studie Trend Report 2002 vyplývá, že loni bylo pronajato o 50 procent více kanceláří v novostavbách než v objektech rekonstruovaných, právě díky vyšší kvalitě a vybavenosti prostor.
Většina nově postavených a budovaných administrativních komplexů zůstává zpravidla v portfoliu developera a společnosti je obývají na základě dlouhodobých nájemních smluv. Řada firem totiž nechce mít zahrnuty nemovitosti ve své účetní bilanci. Uzavírají proto nájemní smlouvy a prostředky investují do podnikání, čímž umožňují růst zisk pro akcionáře. Studie Trend Report 2002 ukazuje, že drtivá většina transakcí na trhu se realizuje pronájmem. Výjimku obvykle tvoří společnosti, které si výstavbu svých kanceláří financují samy z vlastních zdrojů, z rozpočtu firmy nebo úvěru krytého její bilancí. Do vlastnictví si budovy většinou pořizují banky a státní instituce.
