Úspěšný pražský developer koupil za 360 milionů korun téměř třicet hektarů polí. Během pár let z nich vykouzlil stavební parcely, na nichž plánuje postavit satelit pro tři, možná čtyři tisícovky lidí. Jenže uprostřed latifundií je v plánovacích dokumentech namalován železniční koridor. Pokud podnikatel představu bytovek a domků zhmotní a koridor na České Budějovice se jednou přece jen začne stavět, železničáři se budou muset za miliardy korun zavrtat pěkně hluboko do země, jestli to vůbec bude možné. Pokud ale developerovi zůstane jen oranice, svéráz pražského územní plánování bude řešit mezinárodní soud. Každopádně jediný, kdo by prodělal v obou případech, je stát. „Pokud bych nemohl stavět, jako občan Švýcarska půjdu do arbitráže za zmařenou investici. Přece není možné, abych na stavebních pozemcích mohl maximálně sedlačit,“ říká Sebastian Pawlowski.
Kouzlo developmentu
„Přece bych si dobrovolně nezahustil pole za barákem,“ protestuje Martin Langmajer proti tomu, aby byl považován za strůjce sídliště, které mu má vyrůst na humny. Možná je ale nový satelit přece jen lepší, než aby mu za barákem pískal průvodčí. Kromě toho se Langmajer právě stěhuje do nového domu, který si postavil v nedaleké obci. Nakonec uznává, že jisté zásluhy na budoucí přeměně pole na okraji bujně se rozvíjející Uhříněvsi přece jen má. Aby ne, nejprve se mu věnoval z pozice místostarosty městské části, později jako radní pro územní rozvoj na pražském magistrátu, kde byl proces přerodu pole ve stavební pozemky změnou územního plánu zdárně dořešen. Langmajerova verze příběhu, na jehož konci mají developer i železničáři pěkně zamotanou hlavu, je trochu jiná, než jak se jeví na základě veřejně dostupných dokumentů.
Martin Langmajer usedl na uhříněvské radnici už v roce 1998. Místní si jej nemohli vynachválit. Na úřad mířil časně po ránu, odcházel až za tmy, navíc bez nároků na odměnu. Mohl si to dovolit. Před revolucí pracoval na ministerstvu školství, po převratu jako jeden z mála dokázal sestavit počítač, komponenty vozil z Německa, doma je montoval a dodával do škol. Poté uzřel svou budoucnost v pozemcích a začal se věnovat developmentu. Na zhodnocení zhruba pěti hektarů půdy na okraji bujně se rozvíjející Uhříněvsi začal pracovat jako místostarosta městské části už v roce 2002. „Organizoval jsem tehdy změnu územního plánu pro ty pozemky, jinak bychom si mohli požádat maximálně o dotaci na traktor,“ vzpomíná Langmajer.
Angažoval se i v jejich prodeji, který koordinoval se skupinou zhruba dvaceti restituentů – vlastníků sousedních 24 hektarů. Složitou transakci se mu podařilo uzavřít během necelých dvou měsíců v roce 2007. V dubnu uhříněveská rada schválila prodej pěti obecních hektarů, 10. května otevřela obálku s nabídkou společnosti Quinlan Private Golub. O nabídce se dle zápisu ze schůze rady dlouze diskutovalo, radní Langmajer vysvětlil, proč není vhodné ji přijmout, a soutěž byla vypsána znovu.
O třináct dní později dorazila obálka od Sebastiana Pawlowkého a tentokrát už rada prodala. Původem švýcarský podnikatel, který si od města Prahy pronajal a rekonstruoval několik historických domů v centru metropole, zaplatil za 4,3 hektaru městských pozemků 43,8 milionu korun. „Některá z firem nabízela asi i víc, ale všechny chtěly platit až po získání územního rozhodnutí. Tento investor byl ochoten na sebe vzít riziko,“ vzpomíná radní Langmajer. Tisíc korun za metr čtvereční orné půdy se nezdá být málo, její cena se pohybuje maximálně v desítkách korun za metr. Optikou zhodnocení pozemků změnou na stavební už může jít o výhodný obchod. V době prodeje ale ještě zdaleka nebylo jisté, že se pole v územním plánu nakonec začervená. Změna již běžela, nicméně ještě neměla schválené ani zadání, což je důležitý moment, který fakticky odstartuje proces její přípravy. V době prodeje také Pawlowski vůbec netušil, že pole zanedlouho protne železniční trať. V tom případě by totiž za lány zaplatil více než královsky.
Byla nebyla jedna trať
O pár měsíců později, v březnu roku 2008, se začínají projednávat Zásady územního rozvoje – nový krajský dokument nadřazený územnímu plánu – ve kterých už prostředkem Pawlowského pole vede koridor spojující Prahu a Benešov. Jejich pořízení měl už v kompetenci Martin Langmajer, který mezitím poskočil na pražský magistrát, kde měl jako radní na starost územní rozvoj. Nový koridor byl zároveň zakomponován do konceptu územního plánu, který by měl začít platit v roce 2015. Správa železniční dopravní cesty (SŽDC) předpokládá využití této trati i jako vysokorychlostní na Moravu. „Byla by součástí evropské železniční sítě TEN-T, měla by umožnit například spojení Prahy a Brna s časem zhruba jedna hodina,“ vysvětluje mluvčí SŽDC Pavel Halla. Nový koridor se stává závazný v lednu roku 2010, kdy začínají platit Zásady územního rozvoje. Zastupitelstvo města Prahy přesto o dva měsíce později – v březnu roku 2010 – definitivně schvaluje změnu dotyčných pozemků na stavební. Trať, která by byla součástí evropské sítě, přitom podle SŽDC nelze vést jinudy. „Šlo by případně pro zmírnění dopadů na novou povrchovou obytnou zástavbu (a zejména studny a podobné podzemní objekty) tunel vést ve větší hloubce, což by ale znamenalo jeho prodloužení, a tedy zdražení stavby,“ tvrdí Halla. Představitelům města nevadilo ani to, že jde o pozemky v přírodním parku Botič – Milíčov, které měly výhledově sloužit k rekreaci, ani nesouhlas ROPID, který poukazuje na nedostatečně dopravně řešenou lokalitu. „Jsem si jistý, že na tom území v době schvalování změny koridor nebyl,“ tvrdí Langmajer. Pokud by ale opravdu nevěděl, že na pozemcích má vést trať, jde minimálně o pracovní selhání. SŽDC navíc sice po termínu, ale přece jen vyjádřila s chystanou změnou plánu nesouhlas. „Vy se tady zajímáte o takové prkotiny, přitom dráhy postavily za velké peníze koridor končící v Říčanech u skály, kterou nelze obejít. Když se to na první pokus nepovedlo, rozhodly se, že namalují na České Budějovice druhý koridor. Tyhle pokusy připomínají spíše raketýring,“ rozhořčuje se bývalý radní pro územní rozvoj. Zmiňovaná změna územního plánu ale není jediný lapsus, který se odehrál. V minulém roce magistrát schválil navýšení koeficientu zastavěnosti, který by umožnil, aby na poli, pod nímž by jednou měly svištět vlaky, vyrostly i pětipatrové bytové domy a našly na něm nový příbytek čtyři tisícovky lidí. Tato úprava územního plánu se veřejně neprojednává, vyjadřuje se jen Útvar rozvoje města a dotčené městské části. V Benicích, v jejichž katastru se území nachází, se plán na vysoké domy líbil pramálo. Dostatečnou motivací se ukázalo to, že místní děti budou moci dál chodit do uhříněvské školky. „O změně koeficientu nic nevím. Pětipatrové domy už stavět nechceme. Plány byly trochu naddimenzované. Myslím, že budou stačit třípatrové,“ reviduje nakonec záměr developer.
Traktor, nebo bagr?
Sebastian Pawlowski se proslavil především v roce 2006 obchodem, jímž se stal panem domácím pražského magistrátu. Od společnosti ČEZ koupil za 850 milionů korun bývalé Škodovy závody na Jungmannově náměstí, a následně je po rekonstrukci pronajal za vlády Pavla Béma městu Praze na dvacet let za více než čtyři miliardy korun. U nového obchodně-administrativního Copa Centra na Národní třídě už tak šťastnou ruku neměl. Příprava projektu trvá deset let, zkomplikovaly ji především historické klenby v podzemí. Letos by se už snad konečně mělo stavět. Komplikuje se i Projekt Sever v Benicích. Nejen že realitní podnikatel koupil za 360 milionů korun pole, pod nímž má vést vysokorychlostní trať, navíc se musí o část z nich soudit. Sousední městská část Benice, v jejímž katastru se nachází oněch pět hektarů pozemků, které mu prodala Uhříněves, totiž tvrdí, že jsou její. Městská část se jich proto u soudu domáhá zpět žalobou na určení vlastnického práva. „Je vidět, že žijeme v zemi France Kafky, když mě může jedna městská část žalovat za to, že mi ta sousední prodala pozemky,“ říká Pawlowski. Pokud soud rozhodne, že Uhříněves neměla právo prodat, bude žádat zpět své peníze i s úroky. Pawlowski je rozhodnut začít v Benicích stavět hned, jak získá potřebná povolení. Je přesvědčen, že o jeho byty a domy bude zájem: krize postihla spíše luxusní segment a on hodlá cílit spíše na střední třídu. Aby ale mohl podat žádost o územní rozhodnutí, potřebuje ještě razítko od SŽDC.
