Refinancování hypoték je pro banky velké téma. O tom, co se děje okolo nesplácených úvěrů na bydlení, se raději mlčí
Finanční domy vyostřují boj o klienty s hypotékou a už několik měsíců tlačí úrokové sazby na nová minima. Zatímco spotřebitelské úvěry jsou rekordně drahé, půjčky týkající se bydlení se staly snadným trikem, jak přilákat nové klienty. Hlavním důvodem je kromě nízkých úrokových sazeb především fakt, že si z hypotečního koláče chtějí ukousnout i malé banky. Nejde vůbec o to, že by letos končila fixace rekordnímu objemu hypoték, jak se chlubí některé finanční domy. Takové číslo totiž z dostupných statistik spočítat nelze.
Pokud jde o vypovídací schopnost dostupných hypotečních statistik, bude hůř.
Jednu z nejdetailnějších databází vede Fincentrum Hypoindex, kam banky ochotně posílaly poměrně podrobná data. Letos v lednu ale finanční domy přestaly uvádět, kolik kusů hypoték podle jednotlivých fixací v daném období poskytly. „Protože se bojí, že by se z těchto čísel dalo odhadnout, kolik klientů mění banku čili refinancuje svou hypotéku,“ vysvětlila za Hypoindex odborná redaktorka Monika Hrušová.
Hra s čísly Jednu z nejostřejších kampaní na téma refinancování hypoték rozjela UniCredit Bank. Společnost navíc nedávno svolala tiskovou konferenci, kde oznámila, že letos je ve znamení rekordního refinancování ve výši sto miliard korun, neboť končí fixace 80 až 100 tisícům hypoték. Equa bank coby nováček na hypotečním trhu zase spočítala, že fixace letos končí u 113 tisíc hypoték, z toho zhruba 20 procent by mohlo být skutečně refinancováno. Hraje se tudíž o 40 miliard. A do třetice Hypoindex pro týdeník Euro spočítal, že letos končí fixace 34 tisícům hypoték v objemu zhruba 61 miliard korun. Zahrnul ovšem jen tří a pětileté fixace, neboť ty představují drtivou většinu ze všech poskytovaných.
Proč se jednotlivá čísla liší? Pokud klientovi končí fixace a zůstane u své banky - byť změní délku fixace nebo výši úrokové sazby - tento obchod se neobjeví ve statistikách, z nichž lze spočítat hypotéky s končícími fixacemi. „Refinancování je oblíbené teprve několik let. Počet i zůstatkový objem starších hypoték tak může být značný,“ upozorňuje na možné zkreslení statistik šéf Hypoindex.cz Petr Zámečník.
Například v roce 2008 si klienti vzali zhruba deset tisíc hypoték s jednoletou fixací.
O rok později, když těmto úvěrům fixace končila, ale drtivá většina zůstala u své banky.
Kromě toho, že úrokové sazby tehdy nebyly nijak zázračné, trh pocítil dopady krize a zákazník s hypotékou byl pro banku ne úplně žádoucí. „A jelikož tyto klienti čekali na lepší sazbu, opět v drtivé většině zafixovali na jeden rok,“ vysvětluje ředitel společnosti Hyposervis Milan Roček. V roce 2010 tak dle statistik končila fixace pětapadesáti tisícům hypoték, jenže kdyby se zahrnuly také zmiňované hypotéky s jednoletou fixací z roku 2008, rázem se lze dopočítat k rekordu. Hyposervis došel touto metodou výpočtu k tomu, že v roce 2010 bylo k refinancování 64 tisíc hypoték v objemu necelých 104 miliard korun (viz Banky, poperte se!).
Není kde brát „Některé menší banky, které se chtějí etablovat na hypotečním trhu, o refinancování hodně mluví a dělají z toho velký humbuk. Ten je ale vytvořen uměle,“ prohlašuje šéf Hypoteční banky Jan Sadil. Hypoteční banka je jedničkou na trhu, která spolu s Českou spořitelnou a Komerční bankou drží 85procentní podíl.
„Naším prvořadým cílem je udržet si stávající klienty,“ tvrdí Sadil.
Jenže i velké banky pokukují po klientech konkurence. Například Česká spořitelna říká, že se letos hodlá dostat na první místo před Hypoteční banku a druhý dubnový den začala jednat. Před několika týdny spořitelna oznámila, že nabízí sazbu ve výši 2,79 procenta, což je vůbec nejméně, co kdy měla v nabídce. Na jaro se však přichystalo více bank. Ve stejný den totiž Komerční banka v tiskové zprávě slíbila hypotéku za 2,99 procenta a bez poplatků. E-mailové schránky novinářů pak ještě téhož dne zaplnila Equa bank zprávou, že klienti, kteří budou u ní refinancovat, se mohou v dubnu dostat až na 2,69 procenta. Konkurenční ovzduší výrazně zhoustlo. Mimochodem nováček Equa rozpůjčoval za první rok, co je na trhu hypoték, slušných 2,1 miliardy korun.
Dle zmiňovaného ukazatele Fincentrum Hypoindex se aktuálně průměrná sazba poskytnutých hypoték pohybuje na úrovni 3,17 procenta. Ještě před dvěma lety byl přitom průměr 4,5 procenta, a začátkem krizového roku 2009 dokonce převyšoval 5,5 procenta. Nízké sazby pochopitelně táhnou. Loni objem poskytnutých hypoték dosáhl historicky druhého nejlepšího výsledku, když se vyšplhal na 122 miliard korun. Jak je možné, že v době zpomalující ekonomiky a rostoucí nezaměstnanosti si lidé tolik půjčují na bydlení?
Především díky refinancování. Přetáhne-li banka klienta od konkurence, vykáže ho jako nový objem. Dle odhadů takové obchody tvoří až třetinu celkového objemu. Banky totiž přiznávají, že získat úplně nového klienta je stále těžší, a proto stále více cílí na portfolio konkurence.
V případě malých bank s relativně malou klientskou základnou neexistuje příliš možností, jak jim sebrat zákazníka. A ani u velkých bank už to není zdaleka tak jednoduché jako v minulosti, neboť velcí hráči se rozpohybovali a umějí zaútočit slušnou nabídkou. „Málo se mluví o tom, že o některé typy zákazníků banky přijdou rády. Jde o problémové klienty, kteří neplní své závazky vůči bance,“ naznačuje Jan Sadil.
Je například veřejným tajemstvím, že jedna z větších bank se při refixaci cíleně zbavovala některých klientů s hypotékou tím, že jim nabídla výrazně horší sazbu. Důvod? Potřebovala si uvolnit kapitál, který jí blokovala bilance problematických hypotečních úvěrů. Oficiálně však banky na toto téma mlčí. Špatné hypotéky tvoří zanedbatelný objem, prodej těchto pohledávek je jen výjimečný a k nedobrovolným dražbám se vůbec nehlásí.
Lépe (ne)mluvit Jakkoli banky tvrdí, že objem nesplácených hypoték neznamená žádné riziko, situace růžová není. Ze statistik České národní banky vyplývá, že lidé už ke konci letošního února na hypotékách nespláceli více než třiadvacet miliard, což je meziročně o tři miliardy více. Ve srovnání s celkovým objemem rozpůjčovaných peněz na hypotečních úvěrech se jedná o zhruba 3,5 procenta. Jenže ne všechno umějí statistiky zachytit.
Díky rychlému tempu, jímž přibývají nově poskytnuté hypotéky, se ty špatné naředí, a tím se udržuje jejich podíl na celkovém portfoliu na slušné úrovni. Žádné statistiky rovněž nezachytí, jak moc kvete byznys okolo nesplácených hypoték. „Pohledávky z hypoték se postupovaly i tři roky nazpět, ale teprve poslední rok až rok a půl se na trhu objevují větší balíky pohledávek k postoupení,“ říká Petr Toman, šéf vymáhání pohledávek ve společnosti BPI.
Ta se specializuje na odkup a následný prodej zastavených nemovitostí a patří do portfolia KKCG Investments. „Často jsou to příběhy nepovedených vztahů, kdy rozchod partnerů, spoludlužníků, způsobí jejich neschopnost se dohodnout a situaci společně řešit, řešení spadne na jednoho z nich a ten sám situaci nemůže zvládnout,“ popisuje situaci.
Byznys ale vycítily i dražební společnosti. Stačí se podívat na veřejně dostupnou databázi nedobrovolných dražeb nemovitostí a do kolonky navrhovatel zadat banku. Najít lze desítky případů. Loni se třeba podle statistik Centrální adresy, což je informační systém o dražbách, dostal do aukcí nemovitý majetek v hodnotě 2,5 miliardy korun. A nakonec se vydražil za bezmála 900 milionů korun.
„Banky dávají nemovitosti do nedobrovolných dražeb nyní častěji než v minulosti,“ uvedl Josef Machů ze společnosti Prokonzulta, která se specializuje na organizování a kompletní realizaci veřejných dražeb. Dle vydraženého majetku patří k největším hráčům na českém trhu.
Jak je možné, že v době zpomalující ekonomiky a rostoucí nezaměstnanosti si lidé tolik půjčují na bydlení? Čísla stoupají především díky refinancování.
O autorovi| Petra Pelantová * pelantova@mf.cz
