Poradna: Stále záhadná daň z nabytí nemovitých věcí

Kdy a za jakých okolností mám odvádět daň z nabytí nemovitých věcí a jak se vlastně počítá? Stanislav L., Ostrava

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v daňové oblasti jednou z reakcí na rekodifikaci soukromého práva a stejně jako nový občanský zákoník se stala součástí našeho právního řádu 1. 1. 2014.

Daň jako taková, ač v našem právním řádu existuje krátkou dobu, není žádnou novinkou. To, co vlastně zákon upravuje, se příliš neliší od toho, na co byli lidé po léta zvyklí u daně z převodu nemovitosti. Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, typicky tedy koupě nebo méně často směna.

Z názvu daně by se mohlo zdát, že ji bude platit ten, kdo nemovitost, která je předmětem daně, nabyl, tedy kupující jako nabyvatel. Zákon však počítá s opačným modelem, tedy povinnost zaplatit daň ukládá prodávajícímu jako převodci s tím, že kupující bude ručitelem.

Prodáváte dům či byt? Čtěte vše o dani z převodu nemovitosti

Kupující by si tak měl smluvním ujednáním sjednat s prodávajícím sankci pro případ, že ten daň neuhradí. Zákon stanoví i případy, kdy je daň povinen platit kupující, například u nemovitostí nabytých z dražby, exekuce, vyvlastnění, vydržení nebo v insolvenčním řízení.

Při vzájemné směně nemovitostí může dojít i k tomu, že daň platí obě strany zároveň. Směna je totiž považována za jeden převod a smluvní strany společně a nerozdílně platí daň z té nemovitosti, jejíž cena je vyšší. Zákon umožňuje smluvním stranám dohodu na tom, kdo bude plátcem daně, tedy i v případech, kdy má být daň zaplacena prodávajícím, může být tato povinnost smluvně přenesena na kupujícího. Daň se platí z úplatného přechodu či převodu vlastnického práva k nemovitostem včetně výměny nemovitostí nebo vypořádání podílového spoluvlastnictví. Sazba daně zůstala oproti předchozí úpravě nezměněna, pro všechny ve stejné výši čtyř procent z nabývací hodnoty nemovitosti.

K určení této hodnoty jsou tři možné cesty. Výchozím bodem je sjednaná kupní cena, která je porovnána buď s cenou zjištěnou odhadem, nebo takzvanou srovnávací daňovou hodnotou. Ve výsledku vždy bude daň placena z té částky, která v tomto srovnání vyjde jako vyšší. U odhadní ceny je cena určena znaleckým posudkem a náklady na jeho vypracování lze odečíst od základu daně a za základ daně je pak považováno 75 procent této zjištěné hodnoty.

Co se srovnávací daňové hodnoty týče, ta představuje rovněž 75 procent, ale z hodnoty směrné, která bude určena finančním úřadem na základě vyhlášky podle ceny obvyklé v místě a čase.

Pro poplatníka to má tu výhodu, že toto určení provádí na rozdíl od znalce finanční úřad zdarma, nicméně není plátci dopředu známá. Ten tak v praxi zašle finančnímu úřadu čtyři procenta z ceny sjednané jako zálohu a poté, co dojde k určení směrné hodnoty, je buď rozdíl vrácen jako přeplatek, nebo je platebním výměrem plátce vyzván k doplatku.

Autor je zakladatel kanceláře Matzner et al.