V bavorské metropoli se osvědčil koncept sociálně spravedlivého využití pozemků. Martin Klamt, který se v Mnichově podílí na územním plánování popisuje, jak by se německým konceptem mohla inspirovat i česká města.
Martin Klamt na vlastní kůži poznal, jak těžké je získat v Mnichově přiměřený byt. Sám jej hledal tři roky – denně prošel i padesát inzerátů. Tuhle nepříjemnou anabázi mohl na druhé straně zúročit profesně. Je totiž jedním z těch, kteří mají v bavorské metropoli na starost územní plánování a program dostupného bydlení, do kterého město investuje miliardu eur. Propracovanou sítí sociálního bydlení totiž propadla nižší střední třída, která zůstala kvůli strmě rostoucím cenám viset v „bytuprázdnu“. Mohla by se Praha něčemu přiučit?
V Praze se stávají byty velmi drahými už i pro slušně vydělávající obyvatele. Jak je to u vás?
Mnichov je rostoucím městem, v současné době má 1,57 milionu obyvatel a předpokládáme, že jejich počet stoupne do roku 2035 na 1,85 milionu. Očekávání dalšího růstu města a jeho ekonomiky je jedním z hlavních faktorů, který táhne ceny pozemků a nájmů nahoru. Druhým faktorem, který je možná i důležitější, byla mezinárodní finanční krize v roce 2008, která zapříčinila, že obrovské množství aktiv se přesouvá z akciových trhů na stabilnější trh s nemovitostmi, a to právě zejména do prosperujících měst, jako je Mnichov.
Víc stavět a zapojit soukromé investory, nastiňuje cestu z bytové krize Martin Klamt
Zároveň ovšem čelíme tomu, že Mnichovu začínají docházet dostupné plochy pro další rozvoj a výstavbu. V důsledku souhry těchto faktorů se dostupné bydlení stává problematickou, až děsivou otázkou. Pro střední třídu je nákup nebo pronájem bytu, zejména v centrální části města, stále obtížnější.
Co proti tomu děláte?
Mnichov zpracoval největší finanční program podpory dostupného bydlení z celého Německa. V příštích pěti letech hodláme do bydlení investovat více než miliardu eur. Zároveň jsme stanovili tři směry rozvoje: na okraji zastavěného území, transformaci bývalých industriálních a vojenských areálů a zahušťování stávajících území. Cílem je, abychom umožnili vznik malých i velkých projektů na území celého města.
Přečtěte si o nesmyslném růstu cen realit ve světě:
Bydlet ve vlastním? Jen pro majetné
Například v západní části Mnichova (oblast Freiham) jsme naplánovali novou část města pro 20 tisíc obyvatel a na severovýchodě novou čtvrť pro 30 tisíc lidí. Bývalé industriální nebo vojenské areály a nákladová nádraží již většinou prošly nebo procházejí transformací. Každá z těchto oblastí bude zahrnovat minimálně tisíc bytů. Tato území – například Kreativquartier (Kreativní čtvrť), Prinz-Eugen-Park, Bayernkaserne (bývalá kasárna), Paulaner Brewery (bývalý pivovar) nebo osmikilometrová osa bývalých centrálních železničních pozemků vedoucí až k čtvrti Pasing na západě města – jsou velkým lákadlem pro bydlení.
Takže stačí, když město vytyčí nové rozvojové zóny?
Nejen to. Je velice důležité více stavět – což je bezesporu nejdůležitější opatření – ale je také nutné zapojit soukromé investory, kteří chtějí v Mnichově stavět.
Město vytvořilo koncept sociálně spravedlivého využití území. Je to poměrně složité vysvětlit, ale ve zkratce se dá říci, že jde o kontrakty mezi městem a developery, kteří na sebe přebírají část nákladů na vybudování infrastruktury.
To asi nedělají zadarmo, že?
Nezapomeňte, že je to město, kdo zajišťuje privátním firmám potřebná povolení k výstavbě. Jde o politicky podporovaný systém – soukromí investoři vyjednávají o svých záměrech a sdílejí až 30 procent nákladů na sociální a technickou infrastrukturu související s jejich projektem. Zadruhé zajistí 30procentní podíl sociálního bydlení v rámci projektu. Tyto byty pak mají regulovaný nájem pod tržní cenou, a to po dobu až 60 let. Celý koncept se stal široce akceptovaným a vzorem i pro jiná města.
My také podporujeme bytová družstva či společenství, pro která vyčleňujeme 20 až 50 procent městských pozemků určených k výstavbě. Princip není založen na tom, kdo dá nejvíc, ale kdo je uchazeč a jaký má koncept. Celkově samozřejmě družstva nejsou hlavním hráčem, ale jejich podíl roste a některé z velice slibných bytových projektů jsou právě jejich práce.
Má Mnichov vlastní byty?
Mnichov vlastní dvě správcovské společnosti, které spravují zhruba 65 tisíc bytových jednotek s nižším nájemným a které zejména napomáhají zajistit kýžený cíl, tedy dostupnost bydlení v bavorské metropoli.
Kolik bytů se ročně postaví v Mnichově?
Zvýšili jsme cílová čísla. Počet dokončených bytů stoupl ze sedmi tisíc v roce 2015 na 8,5 tisíce v roce 2016. Ani toto číslo není dostatečné, neboť do Mnichova ročně směřuje 20 tisíc až 25 tisíc nových obyvatel. Ale i těch 8500 bytů ročně je těžké dosáhnout s ohledem na to, že čelíme postupnému vyčerpávání vnitřních rezerv pro rozvoj města, ve kterém nedominují výškové budovy. Každopádně v roce 2016 jsme byli velice úspěšní v počtu stavebních povolení: povolilo se téměř deset tisíc bytů. I přes extrémní snahu bude ale v budoucnu stále těžší, možná i nemožné zajistit dostupné bydlení v potřebné míře.
Zatím poměrně přísná opatření vedení města zčásti vyvažují vliv čistě volného trhu s byty. Musíme ale hledat inovativní strategie, jak bydlení zajistit.
No vidíte, a stavební úřady v Praze povolily 1700 jednotek a nikdo nebije na poplach. Byty staví v Mnichově město, nebo developeři?
Na jedné straně je možné zajistit nové bytové projekty městskými stavebními společnostmi. Město také může spolupracovat s privátními firmami a v bytech určených pro sociální programy doplácet majiteli rozdíl mezi nižším a tržním nájmem. Město organizuje programy určené pro různé příjmové skupiny obyvatel, například takzvaný München-Modell. Ten znamená, že lidé s určitým příjmem se mohou přihlásit o podporu nebo se ucházet o konkrétní byty. Kritérii pro získání bytu jsou výše příjmu, rodinný status a další sociálně důležité aspekty. Dodatečné programy byly speciálně zavedeny proto, aby zajistily okamžité bydlení pro nejchudší a utečence (imigranty).
Přečtěte si o tom, proč je bydlení stále méně dostupné:
Nesnesitelná tíha bydlení
Ale máme i další programy – i když ne v dostatečné míře – pro speciální skupiny jako studenty, učně, nízkopříjmová povolání a zaměstnance města. Seznam čekatelů na poměrně málo volných bytů však stále roste. Dalším problémem je, že ceny pozemků a nájmů stoupají výrazně strměji než příjmy obyvatel, ale programy nefungují pro mnohé, kteří se výší příjmů nedají zařadit do kategorie chudí, sami si přesto nejsou schopni bydlení opatřit. Tento jev se týká zejména nižší střední třídy.
Jak byste definoval rozdíl mezí dostupným a sociálním bydlením?
V Německu jsou tyto pojmy často zaměňovány. Obecně by se dalo říci, že neexistuje všeobecně platná definice dostupného bydlení. Nicméně je víceméně rozumná a mezinárodně přijímaná definice, že za dostupné bydlení se považuje takové, kde domácnosti nevydají za bydlení více než 30 procent příjmů. Sociální bydlení se týká specifických programů, jak jsem je popisoval výše, které zajišťují byty za výrazně nižší nájem než ten tržní pro lidi splňující určitá kritéria.
V Praze jste přednášel na konferenci Smíme v Praze bydlet?, která se konala v dubnu. A to jste u nás nebyl poprvé. Co byste Praze doporučil z pozice toho, kdo už dostupné bydlení řeší?
Byl jsem velmi překvapen, když jsem zjistil, že v Praze trvá schvalovací proces u stavebních projektů běžně i několik let. To je opravdu velký problém ve městě, kde jsou potřeba byty. Investoři nemohou čekat donekonečna, odrazujete je. Závazná a jasná pravidla jsou tím, co město potřebuje. Takže zde bych viděl velké rezervy – ve zrychlení schvalovacích procesů.
My navíc nemáme jako Mnichov nouzi o volné pozemky, uvnitř města jsou obří brownfieldy…
Já vím. Je to velká škoda. V rostoucích městech, kde je vysoká poptávka po sociálním nebo dostupném bydlení, se jedná o perfektní místa vhodná k rozvoji a využití. Jsou to vlastně taková bývalá města ve městě, enklávy, které jsou již napojeny na tkáň města… Takže nemusíte podstupovat v těchto místech nutné investice zcela od začátku, jako byste to museli dělat za městem. V těchto oblastech je již z velké části vybudována technická či dopravní infrastruktura, sítě… V Mnichově se mnoho těchto zanedbaných míst stalo velmi populárními.
Zároveň jsem byl ohromen obrovským množstvím dat a analýz částí Prahy, které mají vaši plánovači. Na základě všech těchto dat máte vlastně dokonalý přehled o území, což je skvělý základ pro stanovení priorit města.
Na téma nedostupného bydlení také čtěte:
ČLÁNKY DO MAILU