Pozitivní signály musí přebít nejistotu

17. 5. 2010

Rychlé oživení trhu bude záviset mimo jiné na stavu ekonomiky

Co provedla hospodářská krize s realitním trhem a jaké tendence lze očekávat do budoucna? Je zřejmé, že nabídka a poptávka, zejména v segmentu rezidenčního bydlení, byly ovlivněny veličinami, jako jsou jistota a nejistota. Právě vyhlídky do budoucnosti nyní ovlivní do značné míry ochotu klientů investovat do vlastního bydlení.
Při porovnávání nabídky a poptávky záleží na tom, kolik nových nemovitostí se na trhu objeví, a na druhé straně také na tom, jaká je a bude koupěschopnost potenciálních klientů. Na základě analýzy těchto údajů lze určit obecné tendence na trhu, k popsání reálného stavu samy o sobě však nestačí. Důkazy pro toto tvrzení poskytuje celá řada analýz. Jednou z nich je i ta, kterou na základě reálných ekonomických ukazatelů vypracovala České spořitelna. Je založena na klíčových parametrech, které ovlivňují rezidenční trh: na ekonomickém vývoji Česka a výkonnosti finančního sektoru, příjmech domácností a dostupnosti hypoték, která je dána zejména výši úrokových sazeb a dobou jejich splatnosti.
Po dosazení reálných údajů do vzorce – tedy pokles ekonomiky o čtyři procenta, pokles disponibilních příjmů domácností o dvě procenta a stagnace hypotečních úrokových sazeb na úrovni 5,6 procenta –vyšel z modelu pokles poptávky v roce 2009 o dvě procenta. Na straně nabídky přitom poklesly ceny bytů podle údajů ČSÚ o devět procent a počet dokončených bytů vzrostl o osm procent. To by ukazovalo na relativní stabilitu trhu.
Různé zdroje uvádějí pokles rezidenčního trhu o deset až patnáct procent. Málokdy je ale specifikováno, co je tím míněno, a proto vycházejme z předpokladu, že jde o porovnání objemů prodejů. Rozdíl mezi analýzou a skutečným výsledkem do značné míry ovlivnila již zmíněná nejistota, která na začátku hospodářské krize razantně vystřídala období euforie a rozsáhlé výstavby rezidenčního bydlení.

Úspory vítězí Rozhodování o investici, kterou pořízení rezidenční nemovitosti bezpochyby je, ovlivňuje mnoho faktorů, stejně jako subjektivních a objektivních pohnutek potenciálního kupce. Velkou roli v rozhodování sehrává skutečnost, že ekonomové dosud nedali jednoznačný a hlavně pozitivní signál o dalším vývoji krize. Přetrvává tedy nejistota.
Existuje řada dobře známých prognóz, ať už třeba vývoj ve tvaru písmene L, tedy dlouhodobá stagnace, nebo ve tvaru písmene W, která dokonce počítá s opakováním poklesu po přechodném oživení. Tyto predikce rozhodně nejsou dobrým signálem pro oživení trhu a do značné míry ovlivňují chování lidí, kteří by v časech konjunktury s pořízením vlastní nemovitosti pro bydlení neváhali.
Řada potenciálních kupců raději své disponibilní příjmy ukládá do úspor a zvažuje riziko splácet úvěr. Spolu s tím působí negativně i příklon k nájemnímu bydlení, které se v nejisté době jeví jako levnější varianta než dlouhodobý závazek v podobě hypotéky. Možná jsme i svědky měnící se kultury, kdy mladá generace řešící vlastní bydlení nepotřebuje vlastnit malý byt. Chce si užívat příjemnějšího, většího a lépe projektovaného bytu.
Navíc nelze opomenout skupinu potenciálních kupců, kteří nákup rezidenční nemovitosti odkládají ze spekulativních důvodů, protože očekávají další pokles cen. Dalším vlivem u majetnějších lidí může být fakt, že v době snížení cen a nejistého vývoje uvažují spíš o alternativních a výnosnějších investicích. Zmínit je potřeba také početnou skupinu těch, kteří po nástupu krize na hypotéku nedosáhnou. A to mimo jiné i z důvodu, že banky požadují zvýšení spoluúčasti kupujícího ve formě jeho vlastních peněz, které při nákupu nemovitosti riskuje.
Pokles trhu nejlépe dokumentuje graf, který sleduje vývoj nově uzavřených hypoték. Od konce období konjunktury v roce 2007 se snížil počet nově uzavřených hypoték téměř na polovinu s tím, že loni byl propad výraznější než v roce 2008 a trh se vrátil do stavu v roce 2004.

Cyklický jev Současný pokles poptávky po novém bydlení je cyklickým jevem, který uspíšila hospodářská krize. Dá se proto očekávat, že „dobré časy“ zase přijdou, ale těžko v podobě jako na vrcholu konjunktury těsně před nástupem krize. Ta znamenala novou zkušenost jak pro developery, tak pro klienty. Developeři už nemohou počítat s tím, že takzvaně prodají vše, co postaví. Z toho mohou profitovat klienti, protože v časech, kdy se rozevírají nůžky mezi nabídkou a poptávkou, uspějí se svými projekty jen ti, kdo se dokážou přizpůsobit potřebám poptávajících. Podle současných trendů jde zejména o klienty nižšího až středního segmentu, kteří potřebují bydlet dnes a developer vhodně reaguje na jejich finanční možnosti.
Vzhledem k tomu, že v roce 2009 došlo k omezení výstavby rezidenčních nemovitostí, je možné v relativně blízké budoucnosti očekávat vyrovnání nabídky a poptávky. Do značné míry ale bude záviset na stavu ekonomiky, vývoji koupěschopnosti obyvatel a dostupnosti hypoték (mírně klesající úrokové sazby z hypoték mohou povzbuzovat kupující v jejich rozhodnutích). V neposlední řadě bude záležet i na ceně nemovitostí, protože i v době konjunktury rostly ceny bytů rychleji než disponibilní příjem domácností. Šancí pro relativně rychlé oživení tak zůstává přizpůsobení bytových produktů a jejich cen specifickým požadavkům klientů, stálá dostupnost úvěrů a samozřejmě oživení ekonomiky, které vnese pozitivní signál do rozhodovacího procesu potenciálního kupce nemovitosti. Již dnes můžeme, i vzhledem ke změně chování těch developerů, kteří chtějí v nových podmínkách uspět, pozorovat první náznaky pozitivního trendu.