Mariem Sanderem
Průmyslové nemovitosti loni prodělaly pod vlivem globální krize obtížné období. „Realitní trh ženou investice, a ty se v době finanční krize propadly, což vedlo k poklesu míry obsazenosti průmyslových nemovitostí, a tedy i k snížení sazeb za jejich pronájem. Přitom naše odvětví se vždy zpožďuje o šest až devět měsíců oproti zbytku ekonomiky, takže skutečný dopad krize jsme pocítili až loni v létě,“ řekl týdeníku EURO Mario Sander, ředitel společnosti ProLogis pro Českou republiku a Slovensko.
EURO: O kolik se snížily sazby za pronájem průmyslových objektů? SANDER: Sazby začaly klesat loni a letos se ještě snižovaly, ale postupně dochází k jejich stabilizaci. Věříme, že v příštím roce by mohly zase o něco vzrůst. Průměrné snížení odhaduji přibližně na o osm až deset procent od počátku roku 2009, přitom ale hodně záleželo na konkrétní lokalitě. Například kolem dálnice D1 na východ od Prahy sazby neklesaly ani v době krize. Zde se totiž obsazenost našich objektů nikdy nesnížila pod 92 procent.
EURO: Jaká je tedy míra obsazenosti průmyslových nemovitostí v Česku? SANDER: V současnosti registrujeme u našich objektů v průměru neobsazenost mezi osmi až dvaceti procenty. Tento ukazatel se ale opět výrazně liší dle objektů – například u parku Úžice nedaleko dálnice D8, který jsme spustili právě na začátku finanční krize, máme nyní obsazenost kolem 60 procent. A právě Úžice jsou příkladem spekulativního developmentu, tedy výstavby objektů bez konkrétného nájemce, se kterým se na českém trhu v nejbližších letech budeme setkávat spíše zřídka. To je poučení z krize, více dbáme na riziko a v budoucnosti se bude stavět jen pro předem známé zákazníky (build-to-suit).
EURO: Omezí se tedy v Česku výstavba nových logistických areálů? SANDER: Ne zcela. Například jen ProLogis v Česku vlastní 150 hektarů volných ploch určených pro další development. Avšak část této plochy prodáme. Ukázalo se totiž, že odhad potřeby průmyslových nemovitostí pro některé lokality byl nadsazený. Vlastní build-to-suit projekty ale určitě poběží – doufáme, že v nadcházejících měsících oznámíme výstavbu jednoho nebo dvou objektů pro firmy z maloobchodu a hi-tech. Letos jsme se ale hlavně věnovali obsazování již existujících objektů, například na začátku letošního roku obsazenost našeho logistického parku Štěnovice u Plzně činila jen 80 procent a od konce června je plně obsazen.
EURO: Které oblasti v České republice považujete za perspektivní pro výstavbu logistických a distribučních parků? SANDER: Kdybyste se zeptal před třemi lety, řekl bych, že okolí všech velkých měst, jako jsou Praha, Brno, Ostrava či Plzeň, jsou perspektivní. Krize ale ukázala, že například potenciál Ostravy byl značně přeceněn, a my pro náš místní logistický park stále hledáme nájemce s obtížemi. Velkou konkurencí zde představuje jih Polska nabízející nájemní sazby za průmyslové nemovitosti o 20 až 30 procent nižší. Navíc v Ostravě chybí kvalitní dopravní infrastruktura, která by spolehlivě napojovala Polsko a Slovensko.
EURO: Může například růst mezd v Česku omezit zájem o zdejší investice, a tedy i o výstavbu nových průmyslových nemovitostí? SANDER: Velmi důležitým faktorem je politická stabilita, která v Česku v posledních letech trochu chybí. I proto si někteří naši klienti vybrali ve střední Evropě jižní Polsko nebo Slovensko, kde měli pocit, že nabídnuté podmínky pro investice budou dlouhodobě platit. Obecně ale věřím, že Česko vzhledem ke své poloze uprostřed kontinentu bude pro investory zajímavé vždy. Zřejmě nepůjde o roční růst oboru průmyslových nemovitostí o 20 až 30 procent jako mezi roky 2003 až 2005, ale střední Evropa včetně Česka si zachová ještě několik let vyšší dynamiku trhu průmyslových realit než západ kontinentu.
