Zájem Čechů nakupovat domy ve Španělsku nepolevil ani během krize
Britové Leonard a Helen Priorovi překročili šedesát let a za našetřené peníze si koupili ve Španělsku nemovitost. Tu jim však před rokem nechaly španělské úřady zbourat. V současnosti žijí v garáži, kterou provizorně postavili na pozemku, na němž byl jejich dům. Prioriovi nejsou sami. Kvůli nelegálně vydávaným stavebním povolením přišli o svůj majetek tisíce cizinců. Španělsko patří mezi oblíbené destinace, kde si zahraniční kupci pořizují druhé bydlení. V posledních letech se mezi zájemci objevují i Češi. Každý, kdo chce jezdit na „chalupu“ do Španělska, by však měl při transakci postupovat opatrně. Ukazuje se totiž, že během stavebního boomu v uplynulých letech byli v mnoha případech španělští úředníci víc než příznivě nakloněni developerům a jejich mnohdy nelegálním požadavkům. Na pochybení nyní doplácejí vlastníci domů.
Britové, Němci i Češi
Vysoká poptávka zvedla během posledních deseti let ceny domů a bytů ve Španělsku až trojnásobně. Roční nárůst byl od roku 2000 nad deset procent. Přitom v letech 2002 až 2004 dosahoval šestnácti až osmnácti procent. Ještě v průběhu roku 2006 se vybudovalo ve Španělsku víc bytových jednotek než ve Francii a Německu dohromady. Zhruba 35 procent rekreačních nemovitostí prodaných ročně ve Španělsku získají cizinci, zejména Angličané (32 procent), Němci (29 procent), Francouzi (devět procent). Zbytek tvoří Nizozemci, občané severských zemí, Italové a další. Mezi vyhledávané španělské destinace patří například Kanárské ostrovy, které jsou výhodné kvůli svému klimatu pro celoroční pobyt. Pro milovníky golfu je určena oblast Costa del Sol, přezdívaná někdy Costa de la Golf. Mezi klasické rekreační oblasti patří také oblast Levante. Nejvíce se v posledních letech rozvíjejí Murcia a Almería a atlantské pobřeží. Atraktivní je i galicijské a asturské pobřeží.
Přehřívající se španělský realitní trh zmrazila krize. Již v roce 2007 se počet nově vybudovaných bytů snížil o 20 procent. Ceny bydlení odečetly dosud v některých případech ze svého maxima až 40 procent. Tisíce nových objektů zeje prázdnotou. Atraktivních cen si již všímají potenciální kupci a pomalu se začínají do Španělska vracet. „Paradoxní je, že v době krize, kdy se z trhu stáhli Britové i Němci, Češi měli stále zájem ve Španělsku nakupovat. A českých kupců přibývá,“ říká Lucie Krajná z franšízové sítě realitních kanceláří RE/MAX. A dodává, že ceny nemovitostí jsou ve Španělsku sice vyšší než například na Floridě, ale představuje výhodnější alternativu pro lidi, kteří si chtějí pořídit bydlení v zahraničí, pracují, a proto musejí být flexibilní. Mezi klienty společnosti RE/MAX je nejvyšší zájem o objekty v hodnotě okolo deseti milionů korun. „Každý měsíc se na nás obracejí desítky lidí, kteří poptávají nějakou zahraniční nemovitost,“ tvrdí Krajná. Nejvíc klientů prý přichází během zimních měsíců.
Postupný nárůst zájmu o španělské nemovitosti ukazují i statistická data. Dle údajů internetového realitního portálu Rightmove.com byl letos v 58 procentech španělských regionů zaznamenán nárůst obchodů. Mezi nejžádanější destinace patří Marbella, Galicie a Baleárské ostrovy. „V květnu jsme dosáhli skvělých výsledků, za což vděčíme obnovující se důvěře kupců. Zapomínají na špatné zkušenosti z minulého roku i pesimistické novinové titulky. Je vždy těžké zapomenout na maximální hodnoty, kterých dosáhly ceny nemovitosti, a připustit, že se časy změnily. Prodejci jsou dnes mnohem otevřenější a realističtější, co se týká cen. To je podmínkou, aby se mohly uzavírat obchody,“ tvrdí Robin Wilson ze společnosti Rightmove, která provozuje internetový portál. Jeden z největších britských brokerů Moneycorp uvádí, že se od března do května zvýšila u Britů poptávka po španělských nemovitostech o téměř dvanáct procent.
Největší španělský realitní server Kyero.com uvádí, že až třetina potenciálních kupců směřuje poptávku do Alicante, přístavního městečko na Costa Blanca. Mezi další oblíbené destinace prý patří v současné době Malaga ležící na Costa del Sol. Od ledna do června se na Kyero.com obrátilo e-mailem zhruba 130 tisíc cizinců, kteří jsou odhodlaní pořídit si ve Španělsku druhé bydlení. V červnu se počet návštěvníků internetových stránek zvýšil meziročně o 39 procent. Většina z poptávajících má zájem o nemovitost v nižší cenové kategorii – od 50 tisíc do 150 tisíc eur.
Zaplatit nestačí
Pro mnoho cizinců se však koupě domu ve Španělsku stala katastrofou. Tisícům majitelů hrozí, že o ni přijdou, přestože si nemovitost pořizovali v dobré víře a zaplatili kupní cenu. Mnohým už byl jejich dům zbourán. „Nejde o novou kauzu. V Andalusii se tyto případy objevily již před čtyřmi lety. Tehdy tam byla vyměněna celá radnice, spousta lidí skončila ve vězení,“ říká Lucie Krajná. Obdobné problémy se vyskytují i na dalších místech. Odhaduje se, že jen v okolí města Catral bylo ilegálně vybudováno téměř 1300 domů. Tamní městský úřad v květnu konstatoval, že každý majitel takové nemovitosti bude muset zaplatit okolo dvaceti tisíc eur, čímž ji zpětně zlegalizuje. Úřad navíc představil plán, dle něhož pověřený zaměstnanec navštíví všechny domy v okolí a těm bez právních vad vydá certifikát. Zastupitelé tvrdí, že vlastníkovi, který bude mít úřední dokument na dům, vzroste hodnota majetku. Nebude totiž riskovat, že by mu byl dům zbourán. Španělé chtějí osvětu zaměřit i do zahraničí. Informace o vydávání certifikátů budou zveřejňovány na internetu. Tím se má posílit důvěra ve španělský realitní trh u evropských kupců.
Plán však má i mnoho kritiků. Oponenti jsou přesvědčeni, že se španělské úřady jen snaží nalákat kupce, a tím pomoci s prodejem aspoň části z dvaceti tisíc volných domů na pobřeží Costa Blanca. Někteří makléři také tvrdí, že toto gesto situaci neuklidní. Demolice domů totiž pokračují. „Úřední rozhodnutí problém nevyřeší. V novinách se totiž stále objevují zprávy o demolicích, developeři a instituce se navzájem obviňují z chyb. Vypadá to jako prázdné gesto,“ tvrdí Mark Stucklin, španělský realitní expert. V některých regionech Španělska se navíc tempo demoličních prací v poslední době zrychlilo. V Andalusii, v níž úřady nevyhověly žadatelům, aby jejich domy byly zpětně legalizovány, dostali majitelé jen čtyři týdny na to, aby si z nich odstěhovali věci. Přitom Andalusie patřila mezi nejvyhledávanější oblasti při pořizování druhého bydlení.
Úřady v Almanzoře nedávno zveřejnily, že nelegálně bylo vybudováno zhruba pět tisíc domů. Bývalý starosta Marbelly, Jesus Gil, ignoroval územní regulace. Běžně vydával stavební povolení na projekty, které měly vyrůst na pozemku, jenž nebyl určen k zástavbě. Korupce se natolik rozšířila, že již v roce 2006 bylo vybudováno na osmnáct tisíc ilegálních objektů.
Zkorumpovaní úředníci
Místní správní úřady ve Španělsku prověřují stavební povolení vydávaná v uplynulých letech. V nejistotě proto stále žijí tisíce cizinců. Úředníci již v mnoha případech konstatovali, že stavební povolení neměla být nikdy vydána. Zkorumpovaná vedení městských úřadů vydávala stavební povolení, aniž by respektovala regulační nařízení místních samospráv. Povolovala výstavbu na pozemcích, které nebyly určeny pro zástavbu. Do případů byli zapleteni i realitní makléři a právníci, kteří transakce navzdory pochybení úřadů klientům doporučovali. S tím se dnes majitelé nemovitostí nehodlají smířit. Organizují demonstrace, mezi aktivisty jsou nejpočetněji zastoupeni Britové. Účastníci protestů požadují, aby jim byly domy legalizovány nebo vyplacena kompenzace, pokud o majetek přijdou. Mezi protestujícími jsou i manželé Thomas a Carole Jonesovi, kteří si v Alboxu koupili před čtyřmi lety čtyřpokojový dům za 250 tisíc eur. Je pravděpodobné, že o něj v nejbližší době přijdou.
Nelegálně vydávaná stavební povolení ale nejsou pro zájemce o španělské nemovitosti jediným rizikem. Úřady v uplynulých letech také v mnoha případech ignorovaly zákon Ley de Costas z roku 1988. Ten zakazuje výstavbu na pobřeží do vzdálenosti sta metrů od dosahu moře. Jde však o poměrně vágní ustanovení a ani po dvaceti letech nebyla přesně stanovena hranice. Mnoho developerů zákon ignorovalo. Veřejné pláže proměnili na soukromé pozemky. Privátní přístup k moři, který slibovali budoucím obyvatelům rezidenčních komplexů, zvyšoval prodejní ceny. Úřady nyní zvažují, zda toto porušení zákona prominou, nebo budou vyžadovat po vlastnících či developerech pokutu. Mezi těmi, kdo očekávají, jak bude situace vyřešena, je i herec Antonio Banderas. Hrozí mu, že přijde o část zahrady ústící do moře.
Kdo uvažuje o koupi nemovitosti ve Španělsku, měl by si předem prověřit nejen developera, ale i realitní kancelář nebo realitní server, jejichž prostřednictvím transakci uzavře. Společnosti MacAnthony Realty International (MRI), která propaguje prázdninové objekty ve Španělsku, Bulharsku, Turecku a Itálii a zprostředkovává služby developerů, právníků a hypotečních makléřů, zaplatili klienti tisíce liber, aniž by se část z nich dočkala jakékoli služby. Firma MRI sídlí v Irsku. Její zakladatel a šéf fotbalového klubu Petersbourgh United Darragh MacAnthony pochází z Dublinu, ale většinu života prožil ve Španělsku. V roce 2000 v Marbelle založil společnost MRI, která poskytuje realitní služby především zahraničním kupcům nemovitostí. Společnost dříve provozovala i vlastní televizní kanál, jehož prostřednictvím nabízela nemovitosti.
Britové míří do Turecka
MRI měla problémy již před dvěma lety. Tehdy úřady firmě uložily pokutu pět tisíc liber. Společnost vybírala zálohy na objekty, které nikdy nebyly vybudovány nebo zkolaudovány. Jedna z postižených klientek, která svůj příběh popsala na internetu, zaplatila depozit 57 tisíc liber za domek, jenž měl být v Marbelle. Později se však zjistilo, že developer plánoval výstavbu bez stavebního povolení. Klientka se obrátila na soud, zaplatila pět tisíc eur za soudní poplatky a snažila se domoci, aby jí MRI vrátila depozit. V průběhu líčení však byl soudce obžalován z korupce a proces byl zatím zastaven.
Makléři tvrdí, že se lze podobným negativním zkušenostem vyhnout. „Je důležité nakupovat nemovitosti prostřednictvím renomované realitní kanceláře,“ říká Lucie Krajná ze společnosti RE/MAX. Stejný názor zastává i Aleš Mazgaj, ředitel firmy Century 21. „Klientům nabízíme veškerý servis včetně právních služeb,“ říká. „Myslím, že nyní je vhodná doba ke koupi nemovitosti. Ve Španělsku lze najít mnoho atraktivních investičních příležitostí,“ domnívá se Mazgaj. Navzdory lákavým cenám však některé cizince zprávy ze Španělska od uzavření ochodu odradily. Například Britové se čím dál více ohlížejí po příležitostech v Turecku. Dle oficiálních statistik již 32 tisíc Britů vlastní v Turecku nějakou nemovitost. Aby však na chování ziskuchtivých developerů a zkorumpovaných úředníků později nedoplatili majitelé nemovitostí nelze zaručit nikde.
