Hlavními podmínkami pro možnost
odpočtu je vlastnictví nemovitost a to, že v ní majitel či jeho blízcí
přímo bydlí. Stát se tím logicky brání, aby nepodporoval investory s desítkami
bytů, ale opravdu jen lidi pořizující si nemovitost pro vlastní potřebu. Tato
podmínka však má svá úskalí a příběhy z praxe ukazují, že i lidé, kteří na
první pohled všechny podmínky splňují a ve financované nemovitosti prokazatelně
dlouhodobě bydlí, mohou u finančního úřadu narazit.
Splácíte hypotéku?
„Nejčastějším problémem bývá
rozpor faktického a formálního bydliště či jeho prokazování, pronájem
nemovitosti. V poslední době se však setkám i s formálními problémy
souvisejícími s tím, že se poplatníci stěhují do jiných nemovitostí,“ řekl
pro Euro.cz Jan Bonaventura, daňový poradce ze společnosti Bredford Consulting.
Sám se v nedávné době setkal se dvěma případy, při nichž finanční úřady
odmítly nárok na odpočet úroků z hypotéky uznat.
„Chybka“ za statisíce
Roky si daňový základ o úroky
z hypotéky na svůj byt snižoval například podnikatel z Prahy. Problém
nastal, když byt prodal a postavil si dům. Finanční úřad mu sdělil, že na
odečet již nemá nárok. Bydlel v bytě, jehož pořízení částečně financoval
hypotékou. Poté, co se rozhodl pořídit pozemek a postavit na něm dům, si vzal
překlenovací úvěr na nákup pozemku a současně uzavřel i smlouvu o řádném úvěru
na stavbu domu. V jeden okamžik tak měl uzavřeny tři různé úvěrové
smlouvy.
Poté, co prodal původní byt,
splatil překlenovací úvěr na pozemek i původní hypotéku. Zůstal jen řádný úvěr
tři miliony korun na dům a vše se zdálo být v pořádku. Banka však uvedla
jako účel financování všechny nemovitosti: původní byt, pozemek i nový dům.
Každá z nich zároveň sloužila bance jako ručení.
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce
„Finanční ústav se kryl, chtěl
mít vše pojištěné. Svému klientovi tím ale způsobil to, že i na řádný úvěr
finanční úřad hleděl jako na částečné refinancování úvěru na první byt, který
již ovšem nevlastnil a nebydlel v něm. Nesplnil tedy formální podmínky pro
odpočet úroků,“ upozornil Bonaventura, podle kterého se v podobné situaci mohou
v určité životní fázi ocitnout tisíce lidí, kteří mají úvěr na bydlení a
rozhodnou se přestěhovat do jiné nemovitosti.
„Pokud si ponechají původní hypotéku,
změní zástavu a původní nemovitost prodají, přestanou splňovat podmínky pro
odpočet úroků,“ doplnil daňový poradce. Řešení takové situace navíc podle něj
není snadné a fakticky zbývají jen dvě možnosti – smířit se s tím a tratit
tak každý rok tisíce korun na daních, nebo zkusit finančnímu úřadu mnoha
dokumenty složitě věc doložit.
Trnitá cesta
U zmíněného podnikatele dopadla
celá záležitost nakonec pozitivně. Finanční úřad, který mu původně odmítl uznat
úroky související s řádnou hypotékou jako odečitatelnou položku, po
složitém dokazování otočil. „Trvalo několik měsíců, než se mu podařilo finanční
úřad přesvědčit, že celý úvěr byl využit opravdu jen na současné bydlení. Uspěl
však díky vstřícnému přístupu úředníků, kteří měli ochotu se případem
detailněji zabývat,“ popsal složitou cestu k nápravě Bonaventura.
Úředníci podle něj požadovali
doložit, jak přesně byly peníze využity, kam a kdy se jaká částka z banky
odesílala i kupní smlouvy související s novou nemovitostí. Tomu všemu by
přitom šlo velmi snadno předejít, kdyby banka při zřizování obou úvěrů do
každého z nich uvedla jen ty nemovitosti, ke kterým se opravdu vztahují. I
po splacení překlenovacího úvěru penězi z prodeje původního bytu totiž chápal
finanční úřad řádný úvěr jako částečné refinancování úvěru na prodaný byt.
To druhý Bonaventurou zmapovaný
případ zatím tak pozitivní konec nemá. Týká se ženy ze severních Čech, která
měla již několik let hypotéku na vlastní dům, v němž bydlela. Pak se ale
rozhodla zakoupit větší dům a pro zjednodušení se s bankou dohodla, že
úvěr zůstane stejný (tedy i jeho účel), jen se změní zástava. „Jenže tím pádem
přestala formálně splňovat podmínky pro odpočet úroků, byť výsledek by byl
stejný, jako kdyby jeden úvěr splatila a druhý načerpala. Finanční úřad situaci
posoudil tak, že je úvěr určen na pořízení nemovitosti, kterou již paní
nevlastní, a úroky odmítl uznat.“
Takhle ne
Úředníci byli neoblomní a odmítli
uznat, že úvěr je fakticky určen na nemovitost pro bydlení. Žena se proto
odvolala a nyní probíhá přezkum rozhodnutí. Pokud ani v odvolacím řízení
neuspěje, bude muset zvážit, zda napadne rozhodnutí u soudu, protože takové
řízení je spojeno s dodatečnými náklady. Na druhou stranu, pokud by
doměrek akceptovala, bude na daních tratit mnoho dalších let.
„Při jakémkoli odpočtu je ideální
zvážit všechny okolnosti s předstihem a poradit se s odborníkem včas
před jakoukoliv změnou. Nejde jen o to, zda máte pravdu, ale i o to, za jak
dlouho se k tomu doberete a kolik vás to bude stát,“radí ideální postup daňový poradce.
Možnost snížení základu daně o
úroky z hypoték je již tradičním odpočtem. Jedná se o formu slevy na úroky
ve výši 15 až 22 procent dle daňového zatížení. Fakticky je to politický
nástroj, jak podpořit vlastnické bydlení, které je v Česku nadmíru oblíbené. V
minulosti se debatovalo o změnách či zrušení s ohledem na to, že je
podporováno jen vlastnické, nikoliv například družstevní bydlení. Také byla
kritizována horní hranice odpočtu (300 tisíc korun) jakožto podpora bohatých.
