Praga è bella

Doménou Italů jsou rekonstrukce starých domů v historickém centru

Italského podnikatele má většina Čechů spojeného s provozováním pizzerie nebo s prodejem sice moderního, ale ne vždy kvalitního textilu a obuvi. Jak ale dokazují Italové podnikající v Praze, jsou i zdatnými realitními investory. Ve zprávách týkajících se nákupu nemovitostí cizinci figurovali doposud až na výjimky výhradně Rusové a Němci. Ti první jsou spojováni s investicemi do realit v Karlových Varech, druzí s nákupem půdy v česko-německém pohraničí. Přestože se Italové na pražském realitním trhu pohybují již od počátku 90. let, zůstávali stranou pozornosti. Teprve v poslední době se začaly objevovat informace, že jejich zájem se zaměřuje hlavně na nákup domů v historickém centru Prahy. Názory na Italy se pohybují od nadšení - hlavně majitelů domů a realitních kanceláří - až po kritiky některých transakcí, prostřednictvím kterých by se mohly do Česka dostávat špinavé peníze.

Může za to dražba.

Obrat v zájmu o italské podnikatele nastal po nedávné dražbě lukrativních nemovitostí na pražském Václavském náměstí (EURO 20/2003). Komplex budov za 605 milionů korun vydražila společnost Bricks Invest, v jejímž čele stojí nenápadný Alessandro Grosso. Ten se rázem stal nejznámějším Italem v Praze. O jeho úspěchu hovoří všichni, kdo se pohybují na realitním trhu. Shodně prohlašují, že jméno Grosso před dražbou nikdy neslyšeli.
Alessandro Grosso odmítá komunikovat s novináři a jediné informace o něm pocházejí od jeho krajanů. „Projekty, které v Praze realizoval, nemají srovnání,“ tvrdí jeden z italských developerů. Dodává, že Grossovi vítězství v zatím největší dražbě v české historii přeje. Grosso je hlavou jedné z největších a kapitálově nejsilnějších investorských skupin z Itálie podnikajících na trhu s realitami v Praze. Kolem své mateřské společnosti Czech Real Estate soustředil postupně desítky sesterských firem. Do portfolia objektů, které jeho společnosti rekonstruovaly a v nichž vybudovaly luxusní byty, patří například dům v Platnéřské ulici č. 7, budova na rohu Křižovnické a Kaprovy ulice nebo komplex domů v bloku mezi Husovou, Liliovou a Zlatou ulicí na Starém Městě. Podobně jako Grosso podniká v Praze řada Italů. Specializují se hlavně na rekonstrukce starých bytových domů. Ty většinou přestavují na byty, které buď pronajímají, nebo prodávají movitějším zájemcům. Luxusním rezidencím odpovídají i vyšší ceny. „Italové mají vkus. To je vidět i na jejich oblečení. Vždy byli v tomto ohledu v popředí. Mají to v krvi,“ říká Gabriela Horáková, ředitelka italského hotelu Carlo IV v Praze. Za „Malou Itálii“ lze označit pražské čtvrti, jako jsou Vinohrady, Malá Strana, Josefov a Staré Město. „Na rozdíl od ostatních investorů jsou Italové z domova zvyklí pracovat v historických jádrech měst. Památky nás lákají a myslím, že s historicky cennými objekty umíme pracovat,“ říká Alberto di Stefano, majitel společnosti Itaka Reality. Dodává, že Italové nemohou naopak konkurovat německým a francouzským developerům administrativních center. „Mají speciální technologie. Italové vždycky zakládali spíše menší stavební firmy, které vynikaly dokonalou řemeslnou úrovní,“ tvrdí di Stefano.
Většina Italů se v Praze chová velmi nenápadně, nijak na sebe neupozorňují, a pokud v jejich domech bydlí nájemníci s regulovaným nájemným, ve většině případů nevyvolávají konflikty a snaží se dohodnout. Mezi sebou se příliš nestýkají. „Itálie je zemí rodinných podniků a tradičního individualismu. Možná právě tato okolnost a velká různorodost italské podnikatelské komunity způsobily, že jsme založili obchodní komoru později než jiní,“ říká Jan Matoušek, generální sekretář Česko-italské smíšené obchodní komory.

Krásy Prahy lákají.

Kromě České republiky podniká několik Italů v nemovitostech v Rumunsku a v Maďarsku. Ve srovnání s Prahou je to ale hrstka. Co Italy na české metropoli láká? Většina z nich odpovídá: její krása. „Praha je jedním z nejhezčích měst v Evropě. Pokud se díváme na zdejší architektonické hodnoty, neznám jiné město, které by bylo tak bohaté jako Praha,“ říká Giuseppe Colombo, zakladatel a spolumajitel developerské společnosti ICKM. To potvrzuje i Jan Matoušek: „Česká republika je v Itálii vnímána jako bezpečné místo k investicím do nemovitostí, na rozdíl od mnohých zemí bývalého sovětského bloku. Italské firmy z oboru realit charakterizuje orientace na vysokou kvalitu práce a architektonického řešení rekonstruovaných staveb určených pro náročné klienty. Prostředí Prahy a jejich překrásných paláců jim tak dává možnost vyniknout ve své části oboru.“ Sami Italové tvrdí, že jejich současné působení v Praze není ničím novým. „Naše činnost v hlavním městě Čech má kořeny již ve středověku. Od té doby zde pracovala řada italských řemeslníků, mistrů, stavitelů a štukatérů. Tato spolupráce vydržela až do poloviny 50. let, kdy byla přerušena železnou oponou. Kontakty se obnovily až po revoluci,“ říká Alberto di Stefano. „Většina italských podnikatelů v nemovitostech začala v Čechách působit v polovině devadesátých let,“ tvrdí Jan Matoušek. I když hlavní boom již opadl, domnívá se, že jejich počet se bude i v budoucnu zvyšovat. „Bude přibývat především malých a střednědobých soukromých investic do nemovitostí především v turisticky a architektonicky zajímavých lokalitách,“ soudí Matoušek.

Výhodný nákup.

Přitažlivost Prahy pro zahraniční investory podpořily i ceny, za které bylo možné domy v centru města v 90. letech pořídit. Hlavně díky zahraničnímu kapitálu změnil střed Prahy podstatně svou tvář. Nabízí se paralela s Karlovými Vary, které za svou proměnu vděčí převážně ruskému kapitálu. „Když někdo porovná Karlovy Vary z roku 1990 se současným stavem, musí uznat, že po stránce stavebně-technické šlo město nahoru,“ tvrdí Stanislav Hubka, vedoucí majetko-právního a hospodářského odboru karlovarského magistrátu. I přes to lze s trochou nadsázky konstatovat, že každý druhý Čech považuje ruské investice v Karlových Varech za praní špinavých peněz. Tato bagatelizace, většinou bez důkazů, postihla i Italy. Nicméně to, že financování transakcí není vždy zcela v pořádku, potvrzuje i šéf finančně analytického útvaru ministerstva financí Karel Korynta. Ten si stěžuje na realitní kanceláře, které by na základě zákona měly hlásit podezřelé transakce, ale ve skutečnosti nehlásí téměř nic. Právě Rusko a Itálii Korynta označil za země, odkud by mohly přicházet peníze z trestné činnosti. „Italové a Rusové skupují v Česku nemovitosti a je otázkou, zda tento nákup berou jako investiční příležitost či jako prostředek ke zlegalizování výnosů z trestné činnosti,“ tvrdí Korynta. Způsob, jakým se k nám peníze v některých případech dostávají, vysvětlil pro týdeník EURO jeden z českých podnikatelů, který s Italy spolupracoval. „Při koupi každého domu je založena nová společnost s ručením omezeným. Peníze na zaplacení nepřicházejí přímo z Itálie, ale z Lucemburska, Gibraltaru nebo z ostrova Man v Irském moři. Domnívám se, že po vstupu Česka do Evropské unie Italové své firmy prodají dalším investorům a peníze se přes italské banky, které zde budou mít registraci, vrátí do Itálie,“ tvrdí zdroj.

Alberto di Stefano Doplňování již existujícího Osmatřicetiletý Ital Alberto di Stefano patří mezi úspěšné pražské podnikatele. Prahu navštívil poprvé v roce 1985. Protože se mu líbila, po listopadu 1989 se do ní vrátil. „Na počátku 90. let byly v Česku výhodné podmínky pro investování. Řada domů se v restitucích vrátila původním majitelům v dezolátním stavu. Nechtěli je opravovat, a proto je prodávali,“ říká di Stefano. Podnikat v Praze prý začal z legrace. „Nikdy jsem si nemyslel, že se přestěhuji z Říma do Prahy. V mojí rodině jsou tři generace stavařů a developerů. V roce 1994 jsem v Česku založil společnost Itaka Reality a dal jsem dohromady rodinné peníze. Za ně jsem koupil dům na Vinohradech, který jsem zrekonstruoval,“ popisuje di Stefano začátky svého působení v Praze. Postupně přibývaly další domy. „Kupoval jsem budovy v centru Prahy, hlavně na Starém Městě, Vinohradech a na Žižkově. Většinou šlo o starou zástavbu z přelomu století,“ tvrdí di Stefano. Po náročné rekonstrukci vybudoval v domech luxusní byty. Do dnešního dne takto předělal asi patnáct domů, přičemž na každém spolupracoval s jiným investorem. „Brzy jsem poznal, že je velmi drahé zjednávat si české stavební firmy na rekonstrukci domů a také jsem nebyl příliš spokojen s jejich prací. Proto jsem založil malou stavební firmu, která provádí rekonstrukce většiny našich objektů. Myslím, že se během 90. let velmi zlepšila kvalita bydlení v Česku a s tím rostou i nároky klientů,“ říká di Stefano. Vysvětluje to tím, že dříve v republice nebyly k dostání kvalitní stavební materiály. To byl také jeden z důvodů, proč otevřel obchod luxusních obkladů, dlažeb a mozaik dovážených z Itálie.
Postupně se zájem italského podnikatele přesouval mimo historické centrum města. Je průkopníkem pražských loftů (květen E8) neboli rekonstruovaných opuštěných industriálních prostor přeměněných na velkoprostorové byty. Svůj soukromý loft si di Stefano zbudoval již před lety na Žižkově. V devadesátých letech koupil bývalý secesní průmyslový mlýn v nuselské Bartoškově ulici, v němž vznikne dvanáct loftů. Stavba by měla být hotova do konce letošního roku. „V 90. letech se lofty staly velkou módou v Londýně a New Yorku. Měnit staré průmyslové budovy mě velmi baví, protože mohu doplňovat něco, co již existuje. Lákají mě atypické prostory. Myslím si, že pro architekty je lepší a zároveň náročnější, když při práci nemají úplně volnou ruku, jako když stavějí na zelené louce,“ tvrdí di Stefano. Dodává, že ho nebaví projekty, u nichž je vše předem dané, jako v případě rekonstrukcí, které omezují památkáři. „Bývalé průmyslové objekty nejsou památkově chráněné. Sám si mohu stanovit jistá omezení. Baví mě vkládat do starých objektů nové prvky, zachovávat staré cihly, dřevěné pilíře a kombinovat je například s moderní podlahou,“ říká di Stefano. Kromě Nuselského mlýna chce vybudovat další velkoprostorové byty například v bývalé prachárně v Libni nebo v opuštěném pivovaru ve Škvorci u Prahy. Tam bude kromě rezidencí i malá galerie. „Všechny tyto objekty vyhledávám v různých realitních časopisech a pomocí inzerátů. Někdy nemůžu ani spát, protože stále přemýšlím o nových projektech,“ svěřuje se di Stefano. Kromě nemovitostí je jeho koníčkem umění. V průběhu června chceme na Smíchově otevřít centrum současného umění Futura. Ve třech patrech vznikne celkem 800 metrů čtverečních výstavních ploch. Bude to největší soukromá galerie. „Chceme spolupracovat s mladými umělci, kteří by mohli mít své první výstavy právě v naší galerii. Myslím, že česká scéna se potřebuje více otevřít světu. Mladí lidé by měli mít možnost účastnit se různých studijních pobytů,“ vysvětluje Ital. Společnost Futura bude kromě Smíchova sídlit i na zámečku u Kutné Hory, který di Stefano k tomuto účelu zakoupil. „Zámek bude sloužit jako letní sídlo. Chceme tam zvát umělce z celého světa a pořádat workshopy,“ dodává di Stefano.
Alberto di Stefano se za téměř desetiletého pobytu v Praze naučil perfektně česky. „Nechtěl jsem mít po ruce stále tlumočnici, která by mi musela všechno překládat. A navíc, i když v Praze působí řada italských podnikatelů, nemají ve zvyku se mezi sebou stýkat. Každý Ital má stále spoustu práce, a proto se nevytvořila žádná italská komunita. Většina mých přátel v Praze jsou Češi,“ uvádí di Stefano.

ICKM Na zelené louce Italská společnost ICKM patří na českém trhu mezi renomované developerské firmy. I když je její působení v Praze - stejně jako v případě dalších italských firem - svázáno hlavně s centrem města, liší se od ostatních rozsáhlými projekty „na zelené louce“, a to v devátém a šestém pražském obvodu. „V České republice jsme začali podnikat v roce 1996. Byli jsme vysláni jednou společností, abychom poznali zdejší trh. Rozhodli jsme se, že zůstaneme a založili jsme firmu ICKM,“ popisuje Giuseppe Colombo, zakladatel a spolumajitel ICKM. Jedním z důvodů, proč Colombo zakotvil v Praze, je prý její krása. „Všude po Praze můžete narazit na fantastické stavby a přitom každá z nich je odlišná. Mám rád staré budovy a pro mě je úžasné, že se mohu procházet historickým centrem a objevovat staré domy. To se netýká jen Malé Strany, ale třeba i Žižkova. Mám ho rád, je blízko centra a leží na kopci,“ říká Colombo. První dům, který ICKM zakoupila a zrekonstruovala, byl ve Vězeňské ulici 5 na Starém Městě. V roce 2000 za něj dostala ocenění Best of Realty. Doposud má společnost za sebou rekonstrukci šesti domů v centru Prahy. Patří mezi ně budovy v Bílkově ulici 17 a 19, v Maiselově ulici 5 a dům na rohu Valentýnské a Platnéřské. V současné době rekonstruuje dům v Bílkově ulici 11. „Stále ještě nacházíme domy, které potřebuji zrenovovat. Jejich vlastníkem je ve většině případů město. Až bude dokončena privatizace, myslím, že se stav zlepší. Potom skutečně nebude mít Praha z hlediska realit konkurenci,“ říká Colombo. Dodává, že ani dnes není jednoduché začít s rekonstrukcí domu v centru města. „Často budovy nemají jen jednoho majitele a potom musíme vyjednávat s více vlastníky,“ tvrdí Colombo. ICKM se kromě rekonstrukce domů specializuje i na development nových projektů. K nim se řadí například Podvinný mlýn v Praze 9 v blízkosti stanice metra Českomoravská. Ve třech fázích by mělo v prostoru původní osady Podvinní vzniknout 350 bytů, jejichž ceny se pohybují od 32 tisíc za metr čtvereční. Před nedávnem začala společnost nabízet byty také v Praze 6-Podbabě (EURO 17/2003). Areál bude tvořit 800 rezidencí a měl by být dokončen během tří let. Cena bytů se pohybuje od 39 tisíc do 50 tisíc korun za metr čtvereční. „Na projektech spolupracujeme pouze s českými stavebními společnostmi. Jsme s nimi velmi spokojeni,“ konstatuje Giuseppe Colombo.
V současné době ICKM působí pouze v České republice. „Plán na otevření dalších poboček v některé z východo- nebo středoevropských zemí nemáme. Pokud se ale najde nějaká příležitost, nevylučujeme to. Nyní chceme zjistit, zda bychom měli šanci na nějakém mimopražském trhu, například v Brně, Plzni, Ostravě nebo v Liberci. Zatím se soustřeďujeme pouze na Prahu,“ konstatuje Colombo.

Boscolo Group Římská kopie v Praze Společnost Boscolo Group není klasickým investorem do nemovitostí. Soustřeďuje se hlavně na nákup historických budov, ve kterých provozuje luxusní hotely. Portfolio jejích činností je však mnohem širší a zahrnuje například tour operátory nebo kuchařskou školu. Boscolo Group založili začátkem roku 1988 čtyři bratři Boscolové. Firma zaznamenala v polovině 90. let markantní růst a dnes provozuje dvacet hotelů v Itálii, Francii a Maďarsku. V srpnu má být zahájen provoz prvního hotelu Boscolo v Praze, a to na Senovážném náměstí v budově bývalé Hypoteční banky. Pražský hotel Carlo IV. bude kopií nedávno otevřeného hotelu Exedra v centru Říma. „Investor si v Praze vybíral z více nemovitostí. Chtěl, aby dům byl něčím zajímavý. Při přestavbě respektoval zájmy památkářů a nesnažil se za každou cenu prosazovat své představy,“ říká Gabriela Horáková, ředitelka hotelu Carlo IV. Bývalá Hypoteční banka od architekta Achilleho Wolfa patří k nejzajímavějším neorenesančním stavbám konce 19. století v českých zemích. V roce 1942 byl objekt předán k užívání správě pošt. Přestože během času došlo k několika vážným poškozením cenných částí budovy, památková podstata zůstala zachována. Nový pětihvězdičkový hotel nabídne více než 150 pokojů, kongresové centrum pro 600 lidí a komplex římských lázní s fitness, bazénem a saunami. V provozu mají být tři restaurace. „Projekt připravili italští architekti Papiri a Thyani. Veškeré vybavení interiéru je také dovezeno z Itálie,“ tvrdí Horáková. Za generálního dodavatele stavby byla vybrána společnost PSJ holding. Přestavba stála půl miliardy korun. Dalších 200 milionů korun mají stát dokončovací práce a interiér. „Boscolo Group plánuje v budoucnu v Praze další investice,“ doplňuje Horáková.