Menu Zavřít

Praha, Frankfurt, Mnichov nebo Vídeň? Každé město má svá specifika

6. 12. 2019
Autor: Archiv

Pronajmout si kancelář není jen tak jednoduché. Atraktivních lokalit je málo nebo jsou obsazené a ceny nájmů pomalu ale jistě rostou. Jak si z tohoto pohledu stojí největší města v našem blízkém okolí?

Cenu komerčních nemovitostí lze uvádět jako částku za metr čtvereční. Častěji se však uvádí ve vztahu k výnosům z nájmu, které budova generuje. Yield neboli roční výnos z investice v procentech vyjadřuje relativní cenu nemovitosti, a logicky platí, že čím je budova dražší, tím nižší výnos investorům přináší.

Jak je na tom Mnichov nebo Berlín?

V období hospodářské krize v roce 2009 se výnosy z kancelářských budov v Evropě vyšplhaly v průměru na šest procent. Růst výnosů, a tedy snižování cen nemovitostí, nastal v důsledku nízkého objemu investic a celkové nedůvěry v realitní trhy vyvolané finanční krizí v USA. Od konce krize ceny kancelářských budov opět rostou.

Tempo růstu se ovšem liší v jednotlivých lokalitách. Výrazným příkladem tlaku na snižování výnosů je například Mnichov, kde klesly z více jak pěti procent v roce 2009 na současných 3,1 procenta. Snížení zapříčinila zejména dlouhodobě vysoká poptávka po kancelářských budovách a zejména nízké úrokové sazby v eurozóně.

Stejná poptávka je i ve Vídni a Frankfurtu

Takto nízkých výnosů je však v Evropě možné dosáhnout pouze v těch nejlukrativnějších lokalitách. Mnichov společně s Berlínem jsou vnímány jako nejméně rizikové trhy v celém Německu a investoři jsou ochotni toto relativní bezpečí reflektovat ve vysokých cenách.

Velmi podobný vývoj nastal i ve Vídni či Frankfurtu (odhadovaný výnos 3,9 % a 2,95 %). Všechny tyto trhy mají totiž společné rysy: jsou velmi stabilní, je na nich dlouhodobě vysoká poptávka po kancelářských prostorech a investoři mají možnost využít velmi levného bankovního financování.

Praha – cena nemovitostí poroste i příští rok

Trh kancelářských nemovitostí v Praze je v některých ohledech podobný tomu v Německu či Rakousku. Poptávka převyšuje nabídku a zahraniční investoři si čím dál tím častěji uvědomují, že České republika nabízí velmi stabilní investiční prostředí.

„Hodnota výnosů v nejlepších lokalitách je však kolem 4,3 %, přičemž na podobné úrovni se v Praze pravděpodobně udrží i v příštím roce. Růst kapitálové hodnoty nepředstavuje v našich modelech primární faktor, nicméně předpokládáme, že by cena nemovitostí měla v následujícím roce mírně růst především v důsledku přetlaku likvidity a příznivých podmínek pro financování,“ komentoval situaci na trhu Michal Šperka, vedoucí finančního a analytického oddělení Českomoravské Nemovitostní.

bitcoin_skoleni

Praha pro investory nadále atraktivní

Rok 2019 začal se silným prvním čtvrtletím, kdy celkový objem investic do komerčních nemovitostí přesáhl jednu miliardu eur (zhruba 25,5 miliardy korun). A tento trend dále pokračuje. Investice do komerčních nemovitostí celkově v České republice dosáhly za první tři čtvrtletí roku 2019 výše 2,5 miliardy eur (bezmála 64 miliard korun). Přičemž největší zájem je o kanceláře, které tvoří kolem 57 % celkového objemu investic.

„Česká republika je pro investory dlouhodobě velmi atraktivní, a to díky nejstabilnějšímu ekonomickému prostředí s nejnižším ratingem investičního rizika v rámci regionu CEE, příznivým podmínkám pro financování a množství volného kapitálu, které zahraniční a stále častěji i čeští investoři umisťují do místních komerčních nemovitostí s cílem vysokého výnosu. Situaci ale komplikuje nedostatek dostupných produktů a vysoká cenová očekávání prodávajících. Maloobchodní tržby nadále rostou se zvyšujícím se podílem v rámci e-commerce. kancelářský, industriální i maloobchodní sektor zaznamenaly vynikající výsledky a s tím souvisí i nízká míra neobsazenosti napříč všemi sektory,“ hodnotí vývoj Jan Zibura, vedoucí oddělení oceňování nemovitostí ve společnosti JLL.

  • Našli jste v článku chybu?