Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejnil studii "Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne?". Součástí studie jsou podrobné statistiky mapující vývoj cen nemovitostí v České republice.
Autor: Euro
Data ČSÚ poukazují na cenovou bublinu, která se na trhu objevila a v polovině loňského roku začala splaskávat. Kdy se ceny nemovitostí stabilizují?
Vývoj cen bytů v období 2004-2009 podle kvartálních dat
Data Českého statistického úřadu vypovídají o podstatném zpomalení tempa růstu cen nemovitostí (bytů) v posledních 4 čtvrtletích, přičemž v posledním půlroce již pozorujeme v meziročním srovnání jejich výrazný pád. (grafy č. 1 a 2). „Právě v tomto krátkém období lze na českém trhu s byty pozorovat jev, který lze vzhledem k prudkému cenovému poklesu tohoto typu aktiva nazvat „prasknutím“ cenové bubliny,“ uvádí studie Českého statistického úřadu.
Graf 1: Index cen nemovitostí v ČR (2005=100)
Zdroj: ČSÚ
Z grafu č. 2 je patrné, že výrazně prudší cenový pokles trhu s byty mimo hlavní město Prahu. Z nejvyšších meziročních růstů patrných ve druhém čtvrtletí 2008, kdy zde ceny bytů stouply proti stejnému období předchozího roku o 8,7 %, došlo v prvním čtvrtletí 2009 k meziročnímu propadu o 4,6 %, ve druhém dokonce o 6,3 %. Znamená to tedy, že za pouhých devět měsíců činila negativní změna plných 13,3 procentních bodů a za rok došlo ke ztrátě tempa o 15 p. b.
Naproti tomu v Praze, byl ještě ve třetím čtvrtletí 2008, to znamená v době, kdy mimopražský trh s byty již relativně silně cenově poklesl zaznamenán vůbec nejvyšší meziroční růst nabídkových cen bytů. Ceny bytů v Praze totiž v uvedeném čtvrtletí vzrostly o 6,1 %, tj. vůbec nejvíce za sledované období od roku 2004 až do prvního čtvrtletí 2009. Rekordní růst však ve čtvrtém čtvrtletí i v Praze vystřídal pád. Nabídková cena pražských bytů během jediného – čtvrtého – čtvrtletí 2008 z přírůstku + 6,1 % (3.Q) klesla na meziročních -1,7 % (graf č. 2).
Zdá se tedy, že ve fázi relativně prudkého oslabování cen na trhu s byty zaznamenaného v posledním sledovaném období neplatí pozorovaný trend, podle něhož určuje budoucí cenovou situaci na trhu s byty - co se dynamiky týká - nabídka v hlavním městě Praze .
Graf 2: Meziroční změna cen bytů (2004 - 2009)
Zdroj: ČSÚ
Celkově tak bylo možné u nabídkových cen bytů v České republice – podle vývoje na pražském realitním trhu a v ostatních regionech mimo Prahu – vyfukování cenové bubliny zaznamenat počínaje již druhou polovinou roku 2008 (graf č. 1 a 2).
Vztah nabídkových a kupních (realizovaných) cen bytů
Výše uvedené statistiky pracovaly pouze s nabídkovými cenami nemovitostí, nicméně skutečnou poptávku odráží kupní cena nemovitosti. Tedy skutečná cena realizované transakce.
Statistika realizovaných cen je sice v časovém skluzu za daty o cenách nabídkových. Nicméně po určitém očištění a „doladění“ časového odstupu je možné z těchto dvou časových řad vyčíst nadhodnocenost, resp. podhodnocenost očekávání prodávajících a faktickou uspokojenost jejich nabídky. Jinými slovy: poptávka byla v některých obdobích tak vysoká, že kupující v podstatě akceptovali ceny prodávajících a prodeje byly realizovány za nabídkové ceny. Tato situace panovala na českém realitním trhu od roku 2004 až do konce roku 2006 resp. začátku unikátního roku 2007.
Graf 3: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze (2004-2009, meziročně v %)
Zdroj: ČSÚ
Rok 2007 byl zcela jednoznačně ovlivněn očekáváními spojenými s růstem DPH a dalšími faktory, které nebývale posílily poptávku po novém bydlení, což se také projevilo v cenách nemovitostí. Extrémní situace na realitním trhu nastala v prvním čtvrtletí roku 2007, kdy poptávka tlačila na ceny takovým způsobem, že lidé kupující byty zaplatili v průměru ve srovnání se stejným obdobím roku 2006 o téměř 12 % vyšší cenu, přičemž nabídkové ceny stouply v průměru o 5 %.
Více na Hypoindex.cz.
