PRAHA ZMIZELA Z MAPY SVĚTA

„Pořád žijeme v iluzi, že jsme pupek světa a Praha je tak úžasná, že nepotřebuje dělat aktivní, rozvojovou politiku navenek.

Přitom vnější svět, potažmo zahraniční investoři, mají i tu výhodu, že dokážou korigovat jisté naše „nerozumnosti“, a navíc nás také významně inspirovat,“ říká Tomáš Ctibor, který stál u zrodu pražského Institutu plánování a rozvoje, brněnské Kanceláře architekta města a dnes předsedá evropské komoře světové realitní organizace CRE. Když se na konferenci této organizace sjedou největší investoři do realit, Praha, potažmo Česko je na rozdíl od Afriky nezajímá.

* Jak si stojíme z pohledu světových investorů?

Ještě před pár lety se mě investoři na pravidelných setkáních CRE (Counselors of Real Estate) jako tehdy jediného zástupce ze střední Evropy ptali na parametry trhu v Česku a sousedních postkomunistických státech. Zajímal je jejich potenciál. Posledních pět let ale už nikdo nic vědět nechce. Na v současných globálních investorských mapách přestala města jako Praha, Budapešš, Bratislava, ale i Varšava v podstatě existovat. Zato se tam stále více objevují například indická, ale třeba i africká města. Střední Evropa už není pro ty opravdu velké hráče zajímavá.

* Co je k tomu vede?

Když jsem se jich na to přímo ptal a namítal, že makroekonomické parametry a jejich stabilita jsou přece v těchto zemích podstatně lepší než leckde jinde, odpovídali, že jsme pro ně politicky nestabilní. Jenže takto ostražití byli například na berlínské konferenci před dvěma lety primárně vůči Maďarsku a Polsku.

* Je to tím, že máme premiéra Andreje Babiše?

To si nemyslím. Jeho jméno někteří ještě ani neznají. Problém je spíše obecný. Každá debata začíná makroekonomickými parametry a ty naše rozhodně nejsou špatné. Všechny země V4 mají poměrně stabilní růst HDP, odpovídající úrokové míry, míru zadlužení, nezaměstnanosti atakdále, a to i ve srovnání se zeměmi, jako jsou například Francie, Itálie nebo Španělsko. Ty přitom zůstávají investičními destinacemi. Argument makroekonomických ukazatelů se dá tedy poměrně snadno vyvrátit. A ten druhý - politická nejistota či nestabilita - podle mě v kontextu probíhajícího brexitu, celních „konfliktů“ nebo situace ve Francii také neplatí. Ve finále se dostaneme k tomu, že jsme malý trh stejně jako Slovensko nebo Maďarsko, což znamená, že na trhu je obecně malá likvidita, přičemž oni musejí být schopni garantovat, že mohou aktiva vyměnit v určitém čase snadno za kapitál. Na těchto trzích nejsou schopni garantovat jiné potenciální kredibilní obchodní partnery (kupce), což může být v rozporu s jejich korporátními pravidly a strategiemi. To před krizí nebývalo. Teď tu nejsou schopní mezi sebou vzájemně obchodovat s potřebnou jistotou.

* V Praze se na lokální úrovni hovoří o tom, že mizejí zahraniční developerské a investiční firmy. A nových projektů s územním rozhodnutím ani těch hotových na prodej tu také příliš neníTo je také informace o tom, že se náš trh stává stále více lokálním. Pamatuji se, když jsme se před dvaceti lety stali členy NATO, právě probíhal realitní veletrh v Cannes a pořád mám v živé paměti, jak výrazná změna se stala. Najednou jsme byli členy „party“. Přišel za mnou například jeden holandský investor a řekl mi, že odteď spolu začneme obchodovat, že už jsme v bezpečném klubu.

Toto v krizi zmizelo a už se to neobnovilo. Já jsem přesvědčen, že jde také o to, jak se země prezentuje navenek. Afrika ani Indie nejsou bezpečnější, ale umějí se asi lépe prodat než my. Investoři jsou citliví k tomu, jaké vysílají státy a města signály. Pokud se neprezentují čitelně, mají smůlu. Když u nás trvá proces přípravy projektu 12 let a ti, co si koupili pozemek, ani po deseti letech nestavějí, je to signál, že jsme nepředvídatelní a nestabilní. To je pro ně velmi podstatný indikátor.

* Jak se podle vás prezentujeme navenek?

Je důležité, aby byl obecně prezentovaný postoj: Ano, my chceme rozvoj. My jsme se ale v politické rovině prezentovali spíše obráceně, tedy tak, že nám v podstatě vyhovuje status quo. Pouhé udržování statu quo ale znamená začátek úpadku. Každá země, každé město potřebuje nějakou dynamiku rozvoje. Pokud chceme dlouhodobě stavět „město krátkých vzdáleností“, musíme v principu připustit vyšší míru využití území, vhodné urbanistické struktury a dostatečný mix aktivit. A to vše nastavit s dostatečnou mírou flexibility, která nám umožní rychle reagovat na extrémně rychle se měnící podmínky. Pak se teprve můžeme bavit o podrobnostech jednotlivých záměrů. Abychom toto vše mohli udělat, musíme opravdu dobře znát současný a správně predikovat cílový stav. A ten pak odprezentovat světu. V Brně se připravuje nová Jižní čtvrš, která má šanci pozitivně změnit město, je to projekt srovnatelný s HafenCity v Hamburku nebo Hauptbahnhof ve Vídni. To jsou projekty, o kterých ví celá Evropa. My ty naše ale nikde dostatečně neukazujeme. Když jsem se ptal v jedné debatě před komunálními volbami kandidátů na pražského primátora, jestli počítají s aktivní prezentací města v zahraničí a eventuálně i s nějakými pobídkami pro investory, dostal jsem odpověď, že spíše ne. Investory prý nepotřebujeme, protože Praha je bohatá dost.

* Překvapilo vás to?

Neznám jiné město v Evropě, které by takto uvažovalo. Přítomnost jiných než domácích zdrojů je dle mého názoru i jistou garancí politické stability.

* Jak to tedy dělají jinde?

Uvedu příklad. Ve chvíli, kdy padlo definitivní rozhodnutí, že bude brexit, významná část kontinentálních měst si udělala analýzu vlastní pozice a možností a začala cíleně oslovovat organizace a firmy sídlící v Londýně. V některých případech si najali lidi pro komunikaci s konkrétními firmami. Oni jim byli schopni nabízet i konkrétní lokality a projekty s konkrétními kapacitami. Byli schopni prezentovat odpovídající profily zaměstnanců a jejich zdroje, možnosti a kvalitu vzdělání, dopravní infrastrukturu, podmínky bydlení a možnosti kulturního a rekreačního vyžití. Obecně se dá říct - kvalitu života. Za Česko, za Prahu nebo Brno nikdo nic takového cíleně nepodnikl. Takhle se ale chovají racionálně uvažující města a státy. My pořád žijeme v iluzi, že jsme pupek světa a Praha je tak úžasná, že nepotřebuje dělat aktivní, rozvojovou politiku navenek. Přitom vnější svět, potažmo zahraniční investoři mají i tu výhodu, že dokážou korigovat jisté naše „nerozumnosti“ a navíc nás také významně inspirovat

* Jak by to tedy mělo podle vás vypadat?

Základní úkol je dostatečný a objektivní popis současného stavu včetně jeho příčin a parametrické vyjádření všech deficitů na jedné a všech možností a potenciálů na druhé straně. To vše musí mít reálný základ, nesmí jít pouze o „zbožná přání“. Pak si musíme definovat jasnou strategii a naplňovat její jednotlivé konkrétní kroky. My si tu abstraktně diskutujeme a vyhlašujeme obecné programy podpory průmyslu 4.0, v jiných městech jako například v Charlestonu nebo Vídni vsadili na zcela konkrétní příležitosti. Dnes je v Charlestonu, kde investovali do přístavu, alokovaná například špičková výroba Boeingu, BMW a Volva. Dokázali využít potenciál místa, univerzit, ale současně resuscitovat a rehabilitovat staré jádro města a využít ho k vytvoření významné turistické destinace.

* Najednou si řekli, že to prostě udělají?

Impulz k tomu dal nový primátor, chlapík z byznysu. Mimochodem primátorem zůstal po třicet let. On sám pak řekl, že mu při stanovení vize města hodně pomohlo to, že přišel z realitního byznysu.

* Představa, že by se primátorem Prahy v současné době stal developer, je absurdní

O tom právě mluvím. Musíme změnit vnímání rozvoje jako něčeho špatného.

* Není to náhodou dědictví Pavla Béma, kdy se skutečně nestavělo tak, aby to bylo v první řadě výhodné pro město?

Nemůžeme přece vycházet z toho, že bylo něco špatně. Montreal byl na tom před osmi lety podobně. Pak zvolili novou politickou reprezentaci a řekli si, pojďme to otočit, a začali hledat, kde mají potenciál. Montreal je město univerzit, mají tedy talentované lidi, a na tom začali stavět. Každé město potřebuje nositele rozvojové strategie, tím by měla být v prvé řadě politická reprezentace - byznys a zejména realitní trh jim může pomoci s daty, analýzami, nápady, impulzy a konkrétními projekty, ale tím, kdo by měl zajistit společenský konsenzus a být lídrem, musí být politik. Ještě se vrátím k té Berlínské konferenci - jedna kolegyně mi tam doporučovala, abychom se v rámci Visegrádské čtyřky pokusili nastavit jednotná investiční a transakční pravidla a začali se chovat jako jeden trh. Možná kdyby politici zkusili sjednocovat tato pravidla, mohla by to být pro nás příležitost. Mohli bychom se nabízet za stejných pravidel, a tedy spolu. Kdyby se ještě nějakým způsobem zapojilo Rakousko, zároveň bychom byli opřeni o velikost Polska, to mi neznělo jako špatná myšlenka.

* Když byla řeč o potenciálu, kde ho má Praha?

Bohužel jsme v posledních třiceti letech naprosto podcenili důležitost dopravní infrastruktury a zejména její propojení v rámci Evropy. Praha se na rozdíl od Vídně, Mnichova a nyní i Varšavy nestala hubovým letištěm, byť tu šanci na začátku 90. let měla. Nejsme a v dohledné době nebudeme propojeni vysokorychlostní železnicí a stav naší dálniční sítě a zejména její propojení je téma samo o sobě. Být na klíčové infrastruktuře je základní předpoklad pro udržitelný rozvoj. Občas jen s mírnou nadsázkou říkám, že bychom se měli soustředit při plánování na třetí rozměr, tedy na drony, a některé věci, které jsme nestihli, prostě přeskočit. V tom je obecně potenciál, v hledání nových metod a přístupů, ve schopnosti jinak, moderněji, rychleji a zejména s velkou flexibilitou řešit nové situace. Když jsme před pár lety rozjeli transformaci plánování v Praze, byla výchozí situace naprosto tristní, proto jsme to zkoušeli v principech úplně jinak. A velmi rychle jsme začali být zajímaví a inspirativní i pro taková města jako Vídeň, Amsterdam nebo Boloňa, která měla najednou zájem o konkrétní spolupráce na projektech a významných tématech. Musíme kreativně pracovat s jakoukoli výzvou a nebát se experimentu.

* Občas se zdá, že Praha přijala nálepku města levného chlastu s pěknými historickými kulisami. Brno aspoň vsadilo na inovace a výzkum

Takové vnímání Prahy je jen interpretací zkušenosti těch, kteří ji navštívili, nebo ji tímto způsobem prodávají. Naší obrovskou výhodou je, že stále máme svoji historii, respektive architekturu, která nám po ní zbyla. To ještě stále zajiššuje, že jsme zastávkou na cestě do Evropy, ale z mého pohledu je to velmi málo. Na druhé straně inovace a výzkum je něco, na co se dnes takzvaně sází všude. Jde opravdu o reálné vyhodnocování potenciálů a příležitostí, které se nabízejí. Je však vždycky potřeba být schopen nabízet konkrétní příležitosti a projekty, které jsou prezentovány v širších souvislostech a jako součást uvěřitelné koncepce a strategie, nejen jako deklarace. Praha je pořád velmi inkluzivní a bezpečné město, které by se mohlo stát velmi atraktivní destinací pro talentované a inovativní lidi i pro ty, kteří jsou a budou schopni zajistit vysokou kvalitu života pro všechny. To platí i o Brně možná i dalších městech. Mobilita mladších lidí se pomalu zvedá a to je něco, s čím se dá aktivně pracovat. Vždycky je ale potřeba takové záměry promítat do konkrétních a kvalifikovaných opatření a reálně proveditelných projektů.

* A deficity?

Ten hlavní vidím v neuvěřitelné rigiditě v celé oblasti plánování u nás, a jak jsem již zmínil, v obrovské nedůvěře mezi jednotlivými aktéry. Navíc celý proces obrovsky fragmentujeme, každý v něm chce mít ten svůj píseček, a tedy svou „nezastupitelnou“ roli. A to vše je velmi často stavěno pouze na pocitech a osobním přesvědčení, bez ochoty racionálně vnímat a chápat fakta a informace, ale zejména kontext a cíle celého záměru.

* Ještě se vrátím k tomu HafenCity. Hamburk se rozhodl, že se nebude rozrůstat za hranice a v nevyužívané části města začaly během pár let růst první domy. Proč u nás sedíme na stavebních uzávěrách už dvacet let?

Myslím si, že primárně to bylo dáno metodou plánování a snahou o příliš podrobný plán, který Praha vytvořila na konci 90. let a kde nutně musela narazit na limity takového přístupu v tak rozsáhlých územích, pro která nebyl definován jasný způsob budoucího využití a jejich role v budoucí podobě města. Proč to ale zamrzlo na tak dlouho, to už je jiný příběh.

* Co všechno nás čeká, pokud se ta obrovská území mají uvolnit?

Myslím si, že nejdříve je potřeba si definovat jejich budoucí pozici a význam ve městě. Je třeba se shodnout na tom, že například Holešovice mají unikátní šanci vytvořit obraz Prahy 21. století, proto se musíme na jejich budoucí podobu dívat touto optikou, a ne, jak jsme často svědky, optikou a parametry století devatenáctého nebo vrcholy stavební kultury socialismu. Je to ale o celkovém přístupu k řešení, například potřeba státu zefektivnit náklady na jeho provoz, tedy takzvaná nová vládní čtvrš. Já to beru jako velkou příležitost v mnoha ohledech, a to i jako šanci, jak ukázat světu, že umíme věci řešit nově. V tuto chvíli se to prezentuje jako střet různých koncepcí a lokalit, ale jsem přesvědčen, že existuje řešení, které bude inovativní, může pozitivně pomoci rozvoji třeba právě Holešovic a současně nevytvoří to, čeho se oprávněně mnozí obávají - tedy monofunkční ghetto a neměstskou čtvrš.

* V Hamburku mě také zaujalo, že tam fungovaly mezi všemi aktéry - politiky, urbanisty, developery i firmami - neformální dohody. Dokonce si pro HafenCity vytvořili nový stavební úřad mimo soustavu těch klasických. U nás by to skončilo soudem

Je mnoho formálních limitů, pro které jsou zejména některá právní řešení nepřenositelná. Současně bychom měli být schopni vnímat a pochopit principy a paradigmata, na kterých ty úspěšné projekty stojí. Tím klíčovým, čím bychom se měli inspirovat, je podle mě společná ochota hledat správná řešení, vzájemná důvěra jednotlivých aktérů nebo snaha ji hledat. S tím významně souvisí i znalost a hledání objektivních informací a ochota jim naslouchat. V neposlední řadě je to i velká schopnost hledat nové a inovativní metody, jak takové projekty organizovat. V tom máme i přes velkou zatuhlost velkou šanci i my. Mám teď zkušenost z Brna, kde se debaty a hledání řešení pro konkrétní lokalitu účastnili krom architektů a dalších odborníků i zástupci samosprávy, státní správy a vlastníků. To přineslo nejen kvalitní a společné řešení, ale kolega Mark Johnson byl požádán dvěma univerzitami (včetně Harvardu), aby tento postup prezentoval jejich studenům jako pozitivní příklad přístupu a řešení.

* Je to tedy o přístupu jednotlivých aktérů a způsobu, jak se rozvoj měst organizuje?

Zcela určitě, a tady si myslím, že máme opravdu šanci, když budeme nikoliv bojovat o budoucí podobu měst (to dělali komunisté), ale začneme na ní spolupracovat s důvěrou, bez předsudků, s dostatkem kvalifikovaných informací a s motivací města rozvíjet, a tedy dělat je lepší pro jejich „uživatele“. Vím, že to není jednoduché, ale také vím, že to jde.

Ve finále se dostaneme k tomu, že jsme malý trh stejně jako Slovensko nebo Maďarsko, což znamená, že na trhu je obecně malá likvidita, přičemž oni musejí být schopni garantovat, že mohou aktiva vyměnit v určitém čase snadno za kapitál. Je důležité, aby byl obecně prezentovaný postoj: Ano, my chceme rozvoj. My jsme se ale v politické rovině prezentovali spíše obráceně, tedy tak, že nám v podstatě vyhovuje status quo. Občas jen s mírnou nadsázkou říkám, že bychom se měli soustředit při plánování na třetí rozměr, tedy na drony, a některé věci, které jsme nestihli, prostě přeskočit. Tomáš Ctibor (56)

· V loňském roce byl zvolen předsedou evropské komory mezinárodní organizace The Councelors of Real Estate (CRE), která sdružuje profesionály ze světa nemovitostí. Jejím členem byl od roku 2000. · Nemovitostem a poradenství se věnoval již od začátku 90. let. Působil jako partner nebo v řídících pozicích ve společnostech MEI, Sen development a B. I. R. T. · V únoru 2013 se stal vedoucím Odboru strategické koncepce a následně od května 2013 zástupcem ředitele Útvaru rozvoje hl. m. Prahy. Hlavním cílem jeho působení bylo vytvořit úplně novou koncepci útvaru a transformovat ho na Institut plánování a rozvoje (IPR Praha). Od podzimu 2013 do konce roku 2014 byl pověřen řízením nově vzniklého IPR Praha. · Po angažmá ve veřejném sektoru se vrátil zpět do byznysu a založil společnost 4ct, která poskytuje služby v oblasti rozvoje měst jak pro veřejný, tak soukromý sektor. · Stál u zrodu Kanceláře architekta města Brna a Kanceláře architektury města Karlovy Vary. · Od roku 2007 působí jako externí pedagog na Fakultě architektury ČVUT v Praze v předmětu urbanistické procesy. · Po revoluci byl za Občanské fórum poslancem Sněmovny národů Federálního shromáždění a poradcem místopředsedy federální vlády.

O autorovi| Hana Boříková borikova@mf.cz