Jaká jsou pravidla pro podnájem bytu? Kdo může dát do podnájmu byt? Mohu tak učinit, pokud jsem majitelem bytu v osobním vlastnictví?
Pronajatý byt nebo jeho část (například místnost) lze jinému přenechatdo podnájmu na dobu určenou v podnájemní smlouvě nebo bez časovéhourčení jen s písemným souhlasem pronajímatele (majitele). S podnájmemtedy musí vyslovit souhlas vlastník bytu (například obec). Jinak je smlouva neplatná.
Jestliže dá někdo do podnájmu jinému byt bez souhlasu pronajímatele,hrubě tím porušuje svou nájemní smlouvu. Z toho důvodu může dostat výpověď z nájmu. Výpověď mu přitom v tomto konkrétním případě může pronajímatel dát bez přivolení soudu. Podáním žaloby u soudu na neplatnost výpovědi se tak musí – se všemi riziky, povinnostmi,obtížemi a náklady s tím spojenými – bránit přímo nájemce. Jestliže takovou žalobu nájemce nepodá do šedesáti dnů od doručení výpovědi, je povinen po uplynutí minimálně tříměsíční výpovědní lhůty byt vyklidit a předat (vrátit zpět) pronajímateli. Nájemce nemá právo na přidělení nebo zajištění náhradního bytu. Při vyklizení bytu mu postačí přidělit pouze přístřeší, a to do doby, než si nájemce opatří nové řádné ubytování. Přístřeším zákon míní dočasné provizorium k uskladnění bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, které jsou z bytu vyklízeny.
Čtěte: Vše, co potřebujte vědět o nájemní smlouvě: vzor, prodloužení, dodatek
Čtěte: Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu? Výpovědí či dohodou
Darovací smlouva vás ochrání před problémy. Jak má vypadat na nemovitost, byt či auto?
Smlouva o podnájmu musí být písemná. Smlouva o podnájmu by měla vedlepravidel a podmínek užívání předmětu podnájmu upravovat zejménapodmínky skončení podnájmu, zvláště pak možnost dát výpověď, toznamená, že by měla upravit okruh výpovědních důvodů. Není-li dohodnutojinak, pak platí, že podnájem lze vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebobez uvedení důvodu a výpovědní lhůta činí tři měsíce. Lhůta přitompočíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž bylavýpověď doručena druhému účastníkovi smlouvy. V praxi je však obvyklésjednávat kratší výpovědní lhůtu, která nadto nemusí končit posledníden kalendářního měsíce. Podnájemní vztah tedy není na rozdíl odnájemního chráněn zákonem. Přivolení soudu k výpovědi z podnájmu nenív žádném případě třeba. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončítaké uplynutím této doby. Končí však vždy nejpozději se zánikem nájmu.Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na zajištění jinéhoubytování. Nárok na bytovou náhradu nevzniká ani v případě, kdy byv podnájmu bydlela rodina, byť i s nezletilými dětmi.
Podnájem vznikne jen tam, kde je odvozen od nájmu. Jestliže tedy například majitel (vlastník) bytu v osobním vlastnictví svůj byt pronajme – přenechá do užíváníjinému –, pak nezaloží podnájem, nýbrž nájem. Měl by proto uzavřítsmlouvu nájemní. Musí pak dodržet veškerá pravidla pro smlouvu o nájmubytu předepsaná občanským zákoníkem. Od těch se nelze odchýlit. Majitelbytu tak nemůže legálně uplatňovat kratší než tříměsíční výpovědní dobunebo sjednávat jiný než zákonem předvídaný způsob zániku nájmu bytu.Takový je výklad Nejvyššího soudu ČR.
Pokud se chce vlastník bytu vyhnout tomu, že mu byt obsadí nájemcis chráněným nájemním právem na dobu neurčitou, tedy lidé, kterým bynemohl dát výpověď z jakéhokoliv důvodu, musí být opatrný. Rozhodně byměl uzavřít raději smlouvu na dobu určitou – například na jeden rok.Nájem pak samozřejmě může opakovaně prodlužovat.
Speciální podmínky, za nichž je možné dát do podnájmu družstevní byt, upravují stanovy příslušného bytového družstva.
Sjednávání nájemní, ale i podnájemní smlouvy na byt, je třeba věnovat náležitou pozornost a nešetřit na kvalitní a kvalifikovanéprávní pomoci. Rozhodně nelze spoléhat na takzvané „zaručené vzory“ či„neprůstřelné smlouvy“ poskytované různými poradci, zprostředkovateliči realitními makléři. Ti takto velikášsky často označují jednoduchéa diletantsky připravené vzory smluv, běžně dostupné zdarma nainternetu.
Za pouhé doplnění jmen a adres do těchto vzorů přitom inkasují nemaléprovize – obvykle ve výši jednoho tržního měsíčního nájemného,respektive podnájemného. Sestavení smlouvy je lepší přenechatodborníkovi – zkušenému právníkovi se specializací na nájemní vztahynebo eventuálně právní vztahy k nemovitostem. Každý konkrétní případ jetřeba řešit s přihlédnutím k jeho individuálním okolnostema specifikům. Přitom je však třeba pamatovat i na to, že zájmy toho,kdo byt přenechává do užívání jinému, nelze ošetřit v rozporu sezákonem nebo dobrými mravy.
Richard W. Fetter podnikový právník
