Co je předkupní právo?
Předkupní právo představuje právo oprávněné osoby, které by měla být při zcizení věci nabídnuta tato věc přednostně. Oprávněné osobě se v případě předkupního práva říká předkupník. Předkupník může, ale také nemusí využít svého předkupního práva. Prodávající má ovšem povinnost nabídnout věc nejprve předkupníkovi a informovat ho o podmínkách prodeje.
Poté má předkupník vyhrazený určitý čas na rozhodnutí. Pokud se rozhodne svého předkupního práva nevyužít, může prodávající nabídnout věc ostatním zájemcům (tzv. koupěchtivým).
Předkupní právo může existovat u fyzických i právnických osob. Velice často se o něm mluví v souvislosti se spoluvlastnictvím, kdy chce jeden ze spoluvlastníků převést svůj podíl na třetí osobu. Předkupní právo se také poměrně běžně zřizuje u nemovitostí. Do katastru nemovitostí se zapisuje jako věcné právo, což znamená, že se o něm může kdokoliv dozvědět.
Vznik předkupního práva
Předkupní právo může vznikat dvěma různými způsoby. Podle toho rozlišujeme:
- předkupní právo smluvní – vzniká na základě smlouvy,
- zákonné předkupní právo – vzniká ze zákona.
Předkupní právo smluvní
Jako smluvní předkupní právo označujeme právo, které vzniká mezi dvěma smluvními stranami smluvně bez nutnosti zákona. Předkupník se tedy může domáhat svého předkupního práva až ve chvíli, kdy vlastník věci uzavřel smlouvu s koupěchtivým. V praxi pak ale funguje podobně jako zákonné předkupní právo.
Zákonné předkupní právo
U tohoto typu předkupního práva vyplývá povinnost prodávajícího přednostně nabídnout věc předkupníkovi přímo ze zákona. Zákonné předkupní právo se týká hlavně spoluvlastnictví. Dříve platilo, že měli spoluvlastníci tři měsíce na to, aby uplatnili svá předkupní práva.
Zrušení předkupního práva u spoluvlastnictví a výjimky
Předkupní právo prošlo mezi lety 2013 až 2020 několika právními úpravami. Podle novely zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, která vešla v platnost 1. července 2020, bylo předkupní právo spoluvlastníka značně omezeno.
Dnes platí zákonné předkupní právo pouze šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Týká se to výhradně situací, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Další výjimku představuje předkupní právo vlastníka pozemku. Pozemek, na kterém stojí stavba, může mít totiž jiného vlastníka, než je ten vlastnící danou stavbu. Vlastník pozemku má tedy předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby analogicky zase k pozemku.
Předkupní právo mají ze zákona také:
- členové rodiny vůči rodinnému závodu,
- nájemce při prvním převodu jednotky vzniklé rozdělením vlastnického práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
Další druhy předkupního práva
Podle toho, jakým způsobem působí předkupní právo na zúčastněné strany, rozlišujeme:
- věcné předkupní právo – zavazuje nejen prvního povinného, ale i všechny jeho právní nástupce,
- obligační předkupní právo – figuruje pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu, což znamená, že nijak nezavazuje právní nástupce.
Zánik předkupního práva
K zániku obligačního předkupního práva dochází v následujících případech:
- když jej předkupník vykoná,
- když se jej předkupník vzdá,
- předkupník nezaplatí kupní cenu v ujednané nebo zákonem dané lhůtě.
U věcného předkupního práva jsou podmínky zániku trochu jiné. Je totiž svázáno s nemovitostí, takže přechází i na právní nástupce prodávajícího. To znamená, že nezanikne, i když se předkupník rozhodne danou věc (nemovitost) nekoupit.
