Všichni developeři prodávají byty takzvaně z papíru už v době, kdy ještě nebyla stavba zahájena. Výhodou pro kupujícího bývá velký výběr a možnost ovlivnit dispozice a zařízení svého budoucího domova. Na druhou stranu chybí stoprocentní záruka, že bude projekt dokončen.
Foto: MS Group
Každý rozumný člověk, který plánuje koupit starší nemovitost, si ji důkladně prohlédne. Při nákupu bytu v novostavbě je situace odlišná. Řada lidí se pro něj rozhoduje na základě vizualizace zatím neexistujícího projektu.
Pro každého developera je předprodej části bytů zásadní podmínkou pro úspěšné zahájení i dokončení projektu. Zvláště tehdy, není-li schopen stavbu financovat čistě z vlastních zdrojů a půjčuje si od bank. Podle Karla Týce, managing partnera a člena představenstva developerské společnosti M&K Development, je každý předprodej důležitý jako ukazatel poptávky a preferencí klientů. „Podle toho, jak se předprodej vyvíjí, jsme schopni analyzovat přání zájemců a jejich reakce na projekt. A pokud je developer operativní, dá se změnit skoro vše a přizpůsobit se dalším požadavkům klientů. Je to takový test, který o developerovi hodně napoví,“ konstatuje Týc. Je-li předprodej úspěšný, je to známka toho, že developer pracoval dobře a správně.
Předprodeje ale nabízejí výhody i zájemcům o nové bydlení. „U projektu, jenž je ve fázi předprodeje, si klient vybírá z většího množství bytů a má možnost uzpůsobit byt svým specifickým potřebám. Někdy je koupě bytu v předprodeji i cenově výhodnější, například nyní před plánovaným zvýšením DPH v příštím roce,“ říká předseda představenstva developerské společnosti Finep Michal Kocián.
Dvakrát měř, jednou kupuj
Z pohledu klienta se ale každý nákup nemovitosti, která ještě neexistuje, může jevit také jako risk. Rizika se dají do značné míry snížit především volbou prověřeného developera. Realitní odborníci radí při jeho výběru klást důraz především na tři základní kritéria. Prvním je prokazatelná historie firmy, několik již dokončených developerských projektů a jasná vlastnická struktura. Druhým jsou pozitivní reference klientů, kteří již v bytech od tohoto developera bydlí. Dají se dohledat na internetu a mnohdy napoví, jak vstřícně developer například řeší a uznává reklamace.
Třetím stěžejním ukazatelem je způsob financování projektu. Určující je, zda developer realizuje projekt pod svým vlastním jménem a ve vlastní režii, nebo zda zakládá projektovou společnost s minimálním možným kapitálem a naopak velkým podílem úvěrového financování. Druhý případ totiž může skončit i tak, že projektová firma zkrachuje, a vy jen těžko získáte své peníze zpět.
Samozřejmostí by pak mělo být to, že developer má v pořádku potřebná územní rozhodnutí pro výstavbu domů v dané lokalitě. Tyto informace má k dispozici katastrální úřad.
Ani korunu navíc
V prověřování developerů jsou Češi podle odborníků stále důslednější. Svou roli totiž sehrála ekonomická recese a z ní vyplývající atmosféra na realitním trhu. „Z chování kupujících je vidět, že se naučili prověřovat developery a srovnávat jednotlivé nabídky. Celkově jsou rozvážnější a vzdělanější. Důležitou roli v rozhodování hraje konečná cena včetně DPH a reference. Klienti také velmi často požadují optimalizované dispozice, které umožňují praktické a funkční využití interiéru,“ říká generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec. Za zbytečné metry navíc, předimenzované chodby a zádveří, atypické půdorysy a další prvky „architektova ega“ už dnes podle něho developerům nikdo nedá ani korunu navíc. V tomto ohledu recese developerskému trhu prospěla.
Právě zmíněný Ekospol si dlouhodobě pochvaluje fakt, že dosahuje vysokých předprodejů ještě před vlastním zahájením výstavby a v době dokončení mívá většinou již všechny byty vyprodány. „Naše strategie je takto nastavena, a pokud není náš projekt v době dokončení minimálně z 90 procent vyprodán, hodnotíme jej jako neúspěšný,“ říká Korec.
