Jak jste se dostal k investování do nemovitostí?
Došlo k tomu úplnou náhodou. Dlouho jsem pracoval v jedné bance, byl jsem tam spokojený, ale chtěl jsem začít dělat sám na sebe. Když pak můj kolega jednou přinesl do práce knížku o investování do nemovitostí, opravdu mě zaujala. Přelouskal jsem ji během jedné noci a hned ráno jsem si řekl, že se tomu chci věnovat. Začal jsem tedy zkoumat různé nabídky na realitních portálech a zjistil jsem, že je u nás opravdu mnoho zajímavých oblastí. A tak jsem asi do dvou dnů začal obvolávat jednotlivé byty, abych je mohl koupit.
Jak jste sehnal počáteční kapitál?
Měl jsem nějaké vlastní úspory v řádech stovek tisíců korun. Velkou výhodou ale rozhodně bylo to, že díky své práci v bance jsem tušil, jak celý systém funguje, díky čemuž pro mě bylo snazší dostat se k penězům. Po pořízení prvních bytů už jsem následně vše škáloval.
Podle čeho jste si na začátku jednotlivé byty vybíral?
Protože jsem byl v oblasti investování do nemovitostí ještě začátečník, měl jsem strach vybírat byty v regionech, které jsem neznal. První byt jsem tedy koupil v Praze, protože jsem tam bydel a mohl jsem ho mít pod kontrolou. Nicméně Praha je z hlediska investování jeden z nejhorších regionů v celé republice, za čímž stojí především nízký výnos. Postupně jsem si uvědomil, že musím nakupovat spíše mimo Prahu, kde to dává mnohem větší ekonomický smysl.
Jakou lokalitu jste si zvolil?
Vybral jsem si své rodné město Hranice, díky čemuž jsem tam měl i rodinné zázemí. Opět jsem si tedy na internetu našel nějaký byt, ale už se mi na prohlídku nechtělo osobně, tak jsem tam poslal svoji mámu. Ta se na byt šla podívat, a ačkoliv se jí zdál trochu tmavý, nakonec jsem ho zcela na dálku koupil. A když jsem po pár týdnech zjistil, že všechno bez problémů funguje, začal jsem v Hranicích nakupovat další byty.
V současnosti už máte byty v pěti českých krajích. Podle jakých kritérií jste si je vybral?
Když mi došlo, že celý byznys se dá bez problémů dělat na dálku od pracovního stolu, chtěl jsem se vydat do těch investičně nejzajímavějších krajů. Základním kritériem pro mě přitom byla jak výnosnost dané investice, tak především růst kapitálové hodnoty. Začal jsem tedy uvažovat nad tím, jak se budou ceny na trhu vyvíjet za zhruba pět až patnáct let.
Kde to vycházelo nejlépe?
Nejlepším krajem z hlediska investic do nemovitostí je v České republice kraj Ústecký. Za ním následuje Karlovarský, Moravskoslezský a do jisté míry i Olomoucký kraj. To jsou regiony, na které jsem se primárně soustředil. Nejhorším místem je naopak Praha a Brno.
Chcete se i do budoucna soustředit hlavně na zmíněné nejvýnosnější regiony?
Nyní už nakupuji nemovitosti také v krajích s menší výnosností. Každý investor by totiž měl procházet nějakým vývojem a já už se dostal do fáze, kdy se musím soustředit na diverzifikaci svého portfolia, abych neměl všechny byty jen v jedné lokalitě. Místo Ústeckého kraje nyní více nakupuji třeba na Moravě, po letech jsem znovu začal investovat třeba ve zmíněných Hranicích.
Nájemcem na úkor vlastníka
Když se ještě vrátím zpátky k vašim začátkům, jaké největší problémy jste tehdy musel řešit?
Asi mým největším problémem bylo, že jsem si myslel, že všichni lidé jsou primárně slušní a drží svoje slovo. Několikrát jsem se ale spálil, zejména když jsem řešil věci na dálku. Stávalo se totiž, že nájemníci nebo mí spolupracovníci mi po telefonu něco slíbili, pak se ovšem ukázalo, že to úplně neplatí.
Uvažujete o nákupu nemovitosti?
Jakým způsobem si tedy vybíráte své spolupracovníky?
Na začátku jsem spolupracoval s desítkami lidí, a když začaly přicházet první problémy, postupně se ukázalo, na koho se můžu skutečně spolehnout. Během několika měsíců nespolehliví jedinci odpadli a vzniklo jakési zdravé jádro, kterému můžu věřit a které se snažím si hýčkat. Díky těmto lidem jsem ve většině svých nemovitostí nikdy osobně nebyl, a dokonce ani nevím, kde jsou, přesto ale celý systém funguje.
Jak řešíte problémové nájemníky?
To je vždycky složité, protože občanský zákoník v současnosti výrazně zvýhodňuje nájemce oproti majiteli bytu. Neplatičům třeba nesmíte vypnout elektřinu a plyn nebo vyměnit zámek, to všechno je trestné. Už jsem se kvůli tomu několikrát dostal do situací, kdy to opravdu nebylo příjemné, jelikož nájemník odmítal opustit byt. A i v současnosti mi spousta lidí dluží velkou spoustu peněz, přičemž já vůči nim nemám žádné páky.
Myslím si tedy, že stát musí pracovat na narovnání vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Přes 10 procent českých nemovitostí se totiž v současnosti vůbec nepronajímá, protože jejich majitelé se toho bojí, čemuž rozumím. Stát by měl zajistit lepší vymahatelnost práva, což by mohlo zlepšit i celkovou situaci na realitním trhu. Nějaké přísliby v tomto ohledu už jsou, tak uvidíme, jak to dopadne.
Jak si vybíráte dobrého nájemníka?
Klíčové je především kladení správných otázek a správné ověření jejich lustrace. Myslím si, že už se mi podařilo dosáhnout poměrně ideální úspěšnosti okolo 95 procent. Kdybych tomu věnoval více času, asi by to mohlo být ještě lepší, při tak velkém množství více než 160 bytů by se mi to ale finančně nevyplatilo.
SMS jako ujištění
Jak řešíte situace, kdy k problémům s nájemníkem dojde?
Důležitá je hlavně dobrá komunikace a včasné řešení problémů. Na ně musí být člověk dobře připravený a mít nastavené nějaké procesy, jak danou situaci zvládnout. Někteří méně spolehliví nájemníci mi tedy musí pár dní před platbou nájemného poslat SMS, v níž potvrzují, že mi skutečně zaplatí. Jednak jim to připomene, že mají platbu poslat, a já zase získám více času na řešení celé situace, pokud mi ta SMS nepřijde. Podobných věcí je víc, důležité je hlavně mít ve všem systém.
Nemáte při takto náročném sítu problém s malou obsazeností bytů?
Rozhodně ne, obsazenost mých bytů dosahuje téměř 98 procent. Stojí za tím správný výběr nájemníků a zvolení vhodných způsobů, jak je oslovit a získat. Dobré zkušenosti mám třeba s referenčním programem, kdy mi nějaký spolehlivý stávající nájemník může doporučit někoho dalšího. Pokud se navíc nájemník ukáže bezproblémový, snažím se dělat pro něj různé věci navíc, což ho pomáhá udržet. Jak už jsem říkal, velmi důležitá je i dobrá komunikace.
Řešíte ještě stále tyto věci osobně?
Já už to nedělám, po celé republice mám ale několik lidí, s nimiž se jednou za týden či za 14 dní scházím. Díky tomu můžeme probrat různé problémy a třeba jim poradím, jak danou situaci řešit.
Jak složité je získávaní financí potřebných k nákupu dalších bytů?
Já jsem měl naštěstí výhodu, protože jsem dřív pracoval v bance, takže jsem celému systému rozuměl. Problém je každopádně především v tom, že banky jsou připravené hlavně na situace, kdy jde někdo žádat o hypotéku na svůj jediný byt. V mém případě už je situace složitější, naštěstí ale umím pracovat s čísly a umím je interpretovat. Bance tedy na začátku jednání ihned poskytnu informace, které chce, ve formě, které rozumí. A pokud mi někdo stále tvrdí, že něco nejde třeba kvůli současné metodice, nevzdám se. Vždycky se snažím najít nějakou cestu a dokud ji nenajdu, nedám jim pokoj.
S bankami je to občas složité, myslím si ale, že v tomto ohledu výrazně selhává i naše školství. To člověka bohužel nepřipraví na věci, které bude v reálném životě potřebovat. Já mám moc rád matematiku, ovšem znalosti o goniometrické funkci či analytické geometrii jsem po konci gymnázia už nikdy nepoužil. Naopak spoustu velmi praktických věcí o financích, finanční gramotnosti, daních nebo o tom, jak začít svůj byznys, jsem se ve škole prostě nedozvěděl. To by se podle mě mělo změnit.
Nejvýhodnější nabídku lze zjistit do tří hodin
Vy sám zájemcům nabízíte i workshopy, které by jim měly pomoci stát se realitními investory. Co se lidé na těchto workshopech dozví?
Všechno potřebné. Začíná to identifikací jednotlivých nemovitostí, tedy jaké by měla mít charakteristiky a kde ji najít. Důležité je přitom, že všechny tyto věci lze udělat od stolu, aniž by tam museli být lidé přítomní osobně. Já už mám vyvinuté spolehlivé metody, takže když chce třeba někdo koupit byt v Písku, jsem schopný mu za tři hodiny říct, jaké jsou teď ve městě ty nejvýhodnější nabídky.
Důležitou součástí kurzu jsou samozřejmě i způsoby, jak docílit snížení ceny kupované nemovitosti. Člověk musí prodávajícímu dobře porozumět a musí umět rozpoznat ty, s nimiž lze vyjednávat. Pak je také zásadní připravit si na vyjednávání dobré argumenty, což se lze opět naučit. Další část se věnuje již zmíněnému financování, tedy tomu, jakým způsobem docílit, aby vám banka či nějaká nebankovní instituce půjčila peníze. Na workshopu ale řešíme rovněž škálování portfolia či problémy s nájemníky.
Uvažoval jste nad investováním do nemovitostí v zahraničí?
Do toho bych nešel ze tří důvodů. Prvním z nich je ten, že v případě jakýchkoliv problémů jsou mnohé destinace až příliš daleko a dostat se tam na poslední chvíli také bývá velmi nákladné. Navíc existuje riziko, že lidé na místě budou nějak zneužívat toho, že bydlíte v zahraničí. Druhým problémem je neznalost legislativy a místních zvyklostí, jež se vám opět může vymstít. Tím nejzásadnějším důvodem je ale fakt, že zahraniční nemovitosti nelze téměř nikdy zastavit, kvůli čemuž je nemůžete použít na další rozvoj svého portfolia. To je pro mě opravdu zásadní brzda.
Investujete v rámci diverzifikace portfolia kromě nemovitostí i do dalších aktiv?
Ano, rozhodně. Investuji například do orné půdy, umění, akcií a do kryptoměn, jsou to ale spíš jen doplňkové aktivity. Třeba kryptoměny jsou podle mě trochu kasino a každému bych doporučil, aby do nich vložil jen peníze, o které si může dovolit přijít. U orné půdy je pak velmi obtížné ji zastavit a rovněž výnos z ní je malý, takže nemovitosti jsou zkrátka na investice nejlepší.
