Katastr nemovitostí čeká jarní úklid. Od března příštího roku má lépe ohlídat soukromí vlastníků nemovitostí.
Chránit by je měl i před šikanózními žalobami. Na velký úklid si ale ještě pár let počkáme. Ovšem zvýšení poplatků za převod přijde záhy.
Připravovaná změna katastrálního zákona má zabránit zneužití údajů obsažených ve sbírce listin katastru. Sbírka obsahuje listiny, na jejichž základě byl učiněn zápis do katastru. Například usnesení o dědictví nebo smlouvy o převodu nemovitostí. Omezení veřejnosti sbírky by prý přitom ohrozilo řádné fungování realitního trhu. „Pouze ve sbírce lze při realitních obchodech prověřit případné právní vady převáděných nemovitostí,“ uvádí důvodová zpráva k novele katastrálního zákona.
Znásobené poplatky
Současná úprava neumožňuje kontrolovat, kdo a za jakým účelem získává přístup k údajům obsaženým ve sbírce. Počínaje březnem příštího roku však bude muset osoba žádající o poskytnutí těchto údajů prokázat totožnost a uvést účel, k němuž je potřebuje. Účel přitom musí schvalovat zákon.
Jedním z povolených odůvodnění žádosti je třeba ochrana práv k nemovitostem. Kdyby se ale někdo pokusil získat například zmiňované usnesení o dědictví proto, aby se dozvěděl a dále šířil informace o tom, co všechno zdědil jeho soused nebo obchodní partner, riskoval by. Podobné problémy má od jara sankcionovat Úřad pro ochranu osobních údajů.
Změna katastrálního zákona se tedy má přičinit o lepší ochranu soukromí vlastníků nemovitostí. Mnohem horší zpráva je, že po případné novelizaci zákona budou převody nemovitostí o něco dražší. Poslanec Jiří Hanuš (KDU-ČSL) se nicméně domnívá, že zvýšení „ceny převodu“ je, zejména ve srovnání s cenami převáděných nemovitostí, přijatelné. Dnes za návrh na vklad, ať je jeho obsahem cokoli, žadatel zaplatí 500 korun. Od března nebude platit za návrh jako takový, ale za každou jeho položku. Přesněji řečeno – za každé věcné právo, které má být převedeno.
V jednoduchém případě rodinného domku se zahradou to znamená, že zatímco ještě letos v zimě ho můžeme převést za správní poplatek 500 korun, příští rok na jaře to bude stát třikrát tolik. Pět stovek totiž zaplatíme zvlášť za stavbu, pozemek, na kterém stavba stojí, a za zahradu. Celková výše poplatku vypočteného tímto způsobem by se při prodeji některých průmyslových areálů mohla vyšplhat do nepříjemně vysokých částek. Poplatku ale naštěstí v nežádoucím růstu zabrání dvacetitisícový strop. Dvacet tisíc korun bude totiž zákonem stanovená maximální výše poplatku za převod.
Čas jsou peníze
Nejvážnějším nedostatkem, který by ovšem měla chystaná novela odstranit, alespoň podle důvodové zprávy k návrhu zákona, nejsou nízké správní poplatky, ale takzvané šikanózní žaloby. Podle zprávy to jsou zjevně neúspěšné žalobní návrhy na určení vlastnického práva k nemovitosti či na neplatnost smlouvy. Účelem, který tyto žaloby sledují, není vydání rozsudku, jenž by uvedl, že vlastníkem nemovitosti je někdo jiný než osoba, která je takto zapsaná v katastru. Jejich cíl je rafinovanější – a v jeho dosahování tyto žaloby úspěšné bohužel bývají. Žalobcům jde o přerušení vkladového řízení. V tom je možné pokračovat až od okamžiku právní moci rozhodnutí soudu o tom, že vlastníkem nemovitosti je skutečně ten, kdo je takto veden v katastru. Soudní spory přitom mohou trvat roky.
„Domnívám se, že jen v Praze jsou takových žalob podávány desítky,“ uvádí předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního Karel Večeře. „Se stoprocentní jistotou takovou žalobu samozřejmě nepoznáte. Napovědět vám ale může to, že v nich žalobce není označen tak, aby byl identifikovatelný. Může se jednat i o neexistující osobu. Žalobní nárok pak bývá opřen o absurdní titul – třeba o předkupní právo, které nikdy nevzniklo,“ popisuje problém. Vkladové řízení podle něj může zdržovat kdokoli, kdo má dost odvahy tvrdit, že nemovitost nepatří převodci, ale jemu. A kdo tu odvahu nemá, pořídí si k tomu bílého koně – nebo si takového „vlastníka“ jednoduše vymyslí.
Možnost zablokovat vkladové řízení je ukryta v poznámce, kterou je katastrální úřad povinen zapsat, je-li mu doručeno oznámení o podané žalobě (její kopie). Poznámka znemožní jakékoliv další nakládání s nemovitostí. Upozorňuje totiž na existenci předběžné otázky, bez jejíhož zodpovězení není možné rozhodnout o vkladu do katastru. Odpověď na ni přitom může dát jedině soud. „Nejenže nemovitost nelze převést na kupujícího, nelze k ní zřídit ani zástavní právo. Banku, která by poskytla úvěr, jímž by mohla být financována výstavba na pozemku, který je předmětem sporu, pak najdete jen těžko. Stavební úřad, který by měl vydat stavební povolení, ho nevydá, protože není jisté, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém by měla stavba vyrůst,“ vysvětluje důsledky poznámky Večeře.
Touto cestou je možné poměrně jednoduše zkomplikovat život developerům, kteří spěchají s realizací svého investičního záměru nebo na něj mají přislíbeny peníze. Popsané žaloby mohou být účinnými nástroji konkurenčních bojů. Anebo jen způsob, jak přijít k penězům. „V podobné situaci se může objevit někdo, kdo vám nabídne, že žaloba by mohla být vzata zpět – jste-li ochotni za to zaplatit,“ upřesňuje Večeře.
S jarem nicméně přichází naděje. V případě katastru je to poznámka spornosti, která má po novele nahradit dosavadní poznámku. Nová poznámka na rozdíl od současné poznámky nebrání povolení vkladu do katastru. Poznámka spornosti zaručí, že smluvní strany, které se chystají nějak naložit s nemovitostí, o nebezpečí soudního sporu vědí. Kupující, zástavní věřitel nebo kdokoliv jiný pak může riziko buď přijmout, nebo nepřijmout. „Chtějí-li strany uzavřít smlouvu i za těchto podmínek, není důvod, proč by měl katastrální úřad blokovat vklad,“ uzavírá Večeře.
Lepší víra v zápis
Chystané změny zákonů ale nevyřeší všechny hrozící katastrální katastrofy. Nejpodstatnější z nich je podle důvodové zprávy k návrhu novely zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem nedostatečná ochrana účastníků realitního trhu, kteří jednají v dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. Návrh zákona, který měl problém vyřešit, byl tehdejší vládě předložen již v roce 2002. Její legislativní rada však doporučila, aby se se změnou počkalo až na nový občanský zákoník. Ten by ji měl přinést v roce 2012.
Jádrem nedostatečné ochrany je nejistota. Fakt, že je někdo v katastru zapsán jako vlastník, ještě nemusí znamenat, že jím skutečně je. Získáte-li nemovitost od někoho, kdo je zapsán v katastru jako majitel, činíte tak v dobré víře, že jím skutečně je. Jenže pak se ukáže, že váš vlastník vlastníkem není – a o svou nemovitost přijdete. Alespoň v Česku. „Jinde ve světě tomu tak být nemusí. Například v Rakousku nabyvatele nemovitosti jeho dobrá víra před ztrátou domu chrání,“ srovnává Večeře.
Loni na podzim se zablýskalo na lepší časy. Ústavní soud rozhodl (spisová značka Pl. ÚS 78/06), že odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími stranami. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud ho tito nabyli v dobré víře ještě předtím, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany a nezaniká. Nejvyšší soud České republiky se přitom do té doby důsledně držel zásady, že vlastnictví nemůžete nabýt od nevlastníka – byť by byla vaše víra sebelepší.
Rozhodnutí Ústavního soudu bylo proto mnohými odborníky přivítáno a označeno za průlomové. Nejvyšší soud ale podle Večeřeho slov i po něm konstantně pokračuje ve své dosavadní rozhodovací praxi. To znamená, že pokud jste koupili dům od někoho, kdo sice byl v katastru zapsán jako jeho majitel, ale z nějakého důvodu jím ve skutečnosti nebyl (třeba právě proto, že původní prodávající od smlouvy odstoupil), dům, který jste koupili od jeho nástupce, vám seberou a vrátí jeho původnímu majiteli. Přijdete o něj i přesto, že jste nikdy neměli nejmenší důvod pochybovat o tom, že koupi dojednáváte se skutečným vlastníkem.
Nový občanský zákoník má ale chránit dobrou víru v zápis v katastru lépe než současné zákony. „Po roce 2012 už by vám dům za výše popsaných okolností zůstal. V zákoníku má být totiž zakotvena zásada, že nabude-li někdo nemovitost od osoby, která je v katastru zapsána jako vlastník, je chráněn stejně, jako by ji nabyl od vlastníka skutečného. Tento přístup znamená větší ochranu důvěry v zápis v úřední evidenci,“ shrnuje Večeře.
Neplatné podklady pro zápis
Zápis v katastru tedy získá větší váhu. Tvůrci nového občanského zákoníku v souvislosti s tím řešili otázku, zda by neměla platit přísnější pravidla pro sepisování smluv, na jejichž základě má být zápis učiněn. Uvažovalo se o variantě, podle níž by musel všechny takové smlouvy sepisovat profesionál – advokát nebo notář. V rámci vypořádání připomínek k návrhu občanského zákoníku se však k této variantě přiklonilo pouze jediné připomínkové místo – Notářská komora. Podle jejího prezidenta Martina Foukala je v katastru mnoho zápisů, které se tam ocitly na základě návrhů podložených neplatnými smlouvami. „Příčinou je hlavně skutečnost, že smlouvy často tvoří nezkušení laikové,“ říká Foukal. Katastrální úřady pak podle nich zapisují i to, co by neměly.
Jeho slova potvrzuje i advokátka Thu Nga Haškovcová. Ta ovšem vidí vinu i na straně samotných katastrálních úřadů: „V praxi se setkávám s tím, že katastr zapisuje vklad vlastnického práva na základě neplatných smluv.“ Mezi takové případy podle ní patří mimo jiné obecně problematické převody majetku na propojenou osobu. Za předpokladu, že hodnota převáděného majetku přesahuje jednu desetinu hodnoty základního kapitálu obchodní společnosti, která svůj majetek na propojenou osobu převádí, je nutné pohlídat si kupní cenu,“ upozorňuje Haškovcová.
U mnoha společností s ručením omezeným je přitom rozhodná hranice pouhých 20 tisíc korun. Přesáhne-li hodnota převáděné věci tuto částku, je třeba ji prodat za cenu, kterou v posudku stanovil soudem jmenovaný znalec. „Bez takového posudku je převod věci (nemovitosti nevyjímaje) absolutně neplatný. Domnívám se, že by katastrální úřady neměly provádět vklady do katastru, které jsou podloženy neplatnými smlouvami, jenže ony to dělají,“ konstatuje Haškovcová.
Místopředseda zeměměřického a katastrálního úřadu Karel Štencel s ní však nesouhlasí. „Pokud jsou skutečnosti potřebné pro posouzení zjistitelné z obchodního rejstříku, katastrální úřad je zkoumá a návrh na vklad zamítne. Jestliže potřebné skutečnosti z obchodního rejstříku zřejmé nejsou, není v moci katastrálního úřadu je zjistit. To je na zodpovědnosti účastníků realitního obchodu,“ vysvětluje Štencel.
Nemůžeme vědět všechno
Podobně problematické mohou být převody nemovitostí patřících do společného jmění manželů. Nedá-li druhý manžel k převodu souhlas, smlouva bude neplatná. V tomto případě ale pouze relativně. To znamená, že smlouva se stane fakticky neplatnou pouze tehdy, dovolá-li se té neplatnosti opomenutý manžel. Podle Thu Nga Haškovcové by měl katastrální úřad v takových případech požadovat doložení souhlasu druhého manžela.
Místopředseda Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního Karel Štencel s ní však nesouhlasí. Katastrální úřad uvedený nedostatek souhlasu manžela vůbec nezkoumá. Jeho důsledkem je pouze relativní neplatnost smlouvy. Katastrální úřad se zabývá jen takovými nedostatky smlouvy, které způsobují její absolutní neplatnost, a to jen těmi, které výslovně vyjmenovává zákon. Jedním z nich je kupříkladu neurčitost smlouvy,“ vysvětluje Štencel.
„Jeden můj kolega říká: Kdo je vlastníkem nemovitosti, ví jenom bůh,“ cituje Večeře. Pro praktický život je proto podle něj třeba zkoumat jen nejdůležitější, hlavní atributy platnosti úkonů. Ty obsahuje § 5 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. „Jde o to, aby navrhovatel vkladu doložil příslušné právo věrohodným způsobem. Katastrální úřad nemůže nikdy zjistit, zda skutečně došlo k platnému převodu nemovitosti. Jestli vnuk fyzickým násilím nutil svoji babičku k tomu, aby podepsala darovací smlouvu, na jejímž základě podává návrh na vklad do katastru, stejně z listin nezjistíme,“ upozorňuje. V případě babičky by přitom šlo o nedostatek svobodné vůle, který by způsobil neplatnost smlouvy. „A nezjistil by to ani notář. Od toho máme soudy,“ podotýká Večeře. „Ročně vyřídíme přes 700 tisíc návrhů na vklad. Problematické jsou přitom jen desítky z nich,“ uvádí. Rozšiřovat přezkumné pravomoci katastrálních úřadů považuje Večeře s ohledem na tato čísla za zbytečné a neúměrně nákladné.
Návrhy novel katastrálního zákona a zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem mají Poslaneckou sněmovnu opustit zhruba v polovině listopadu. Obě novely mají podle slov poslance Jiřího Hanuše šanci úspěšně projít i Senátem a v březnu příštího roku nabýt účinnosti.
