Vysoké poplatky za vynětí průmyslových pozemků z půdního fondu odrazují investory
Stát láká nové investice. Česká republika je pro zahraniční investory stále zajímavou a motivující destinací. Toto je příklad líbivých hesel, kterými jsou naši občané i potenciální zahraniční investoři při každé vhodné příležitosti počastováni našimi politiky. Realita je však, minimálně v níže uvedeném ohledu, zcela jiná.
Takový typický movitý investor přijede do naší země, široce se rozkročí po české kotlině a zasní se, kde by si nejraději postavil svou fabriku. Poté, co si vybere, zajede si na příslušný obecní či katastrální úřad a pokusí se zjistit, co že si to vybral za kousek země a jak by ho mohl získat. V ideálním případě je v pořádku územní plán (může se tam budovat průmyslová zástavba, často s nějakým tím akceptovatelným regulativem), vlastník je dohledatelný a ochotný prodat, sítě jsou nablízku a sousedi spolu s ekology se zdají mírumilovní. Na první pohled idyla.
Nečekaný problém Na ten druhý náš investor narazí u svého vyhlédnutého pozemku na podivný údaj v katastru a tím je informace, že pozemek je součástí zemědělského půdního fondu a má nějaký kód BPEJ. Tato tajemná zkratka znamená bonitovaná půdně ekologická jednotka a představuje pětimístný číselný kód, který vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, jež mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.
Tolik definice; lidově řečeno vypovídá o tom, jak je daný pozemek zemědělsky cenný. A tady nastane pro našeho investora problém. Takovýto pozemek lze použít pro stavební záměry pouze tehdy, bude-li vyňat ze zemědělského půdního fondu. A to za příslušný poplatek za vynětí každého metru, stanovený právním předpisem a závislý právě na oné kvalitě pozemku vyjádřené BPEJ. Tento poplatek je určen přesným výpočtem a nelze se od něj odchýlit za žádných okolností.
Tečka.
Náš investor tak zjistí, že daný pozemek je sice v průmyslové zóně, je napojen na veškerou infrastrukturu a nabízen k tržnímu prodeji, ale bohužel je prakticky neprodejný, tedy pokud investor nechce opravdu draze koupit. Jestliže si totiž vybere z hlediska zemědělské kvality špatně, pak se může stát, že sice bude mít pozemek akceptovatelnou kupní cenu a všechny předpoklady stát se dobrou stavební parcelou, ovšem poplatek za jeho vynětí ze zemědělského půdního fondu dosáhne až tisíce a více korun za metr čtvereční. Což u průměrně velkého dvouhektarového pozemku na takovou normální fabričku našeho investora představuje 20 milionů korun. A tak se investor začne ošívat a rozhlížet se jinde.
A jinde zjistí, že za to, že chce stavět na zemědělské půdě, nezaplatí nic, a ještě dostane nějakou dotaci. Pokud v takovém případě investor nemá nějakou opravdu silnou motivaci pro naši zemi, jde pryč. A to je bohužel častá realita posledních let.
Drahý paradox Český zákonodárce totiž před několika lety v souvislosti se solárním boomem a ve snaze solárníkům ztížit „plenění zemědělské půdy“ plošně a velmi dramaticky zvýšil poplatky za vynětí ze zemědělského původního fondu tak, že v současné době chtít stavět na bonitnější zemědělské půdě je opravdu drahé. A to přitom často v lokalitách vymezených a připravených obcemi po dlouhá léta jako průmyslové zóny. Tento paradox nelze zahraničním investorům nijak logicky vysvětlit a většinou se setkáváme s tím, že to je ta hlavní okolnost, která je odradí.
Ale nebuďme nespravedliví. Cennou zemědělskou půdu je nepochybně třeba chránit a stavební boom nějak regulovat. To ovšem lze i jinými nástroji – územními plány, stavebním řízením, hodnocením vlivů na životní prostředí a dalšími. Těžko lze oprávněnost mnohdy astronomického poplatku za vynětí ze zemědělského půdního fondu odůvodnit v obcí vyhlášené a draze zainvestované průmyslové zóně v lokalitě s vysokou nezaměstnaností. Navíc, nelze si opravdu vážně myslet, že peníze takto vybrané se používají na to, s čím souvisí, tedy na ochranu přírody.
Stát nabízí investorům i jiné výhody, jako jsou investiční pobídky. Ty ale nabízejí rovněž okolní země, blízké i vzdálenější, takže to u nás také není žádná podstatná výhoda, nehledě na srovnání parametrů těchto pobídek, kde nejsme vůbec na špici.
Každopádně se zdá, že naše politická reprezentace pochopila, že pokud s tím něco neudělá, investory bude dál spíš odrazovat. Proto se připravuje a snad i s koncem roku blíží novela zákonné úpravy zemědělského půdního fondu a snížení poplatků za vynětí půdy ve starších průmyslových zónách zřízených před rokem 2010 na akceptovatelnou úroveň. Záměr již schválila vláda. Je to z hlediska ekonomiky státu krok správným směrem, i když bude nutné zajistit i nadále efektivní ochranu zemědělské půdy jinými nástroji tak, aby stát přicházel o zemědělskou půdu opravdu jen ve smysluplných případech.
Uvidíme, zda se náš investor vrátí. l
