Aktuálně u nás eskaluje diskuse o přípravě nového zákona o hypotečních úvěrech, který by dle představ ČNB měl účinněji a přísněji regulovat hypoteční trh tak, aby byla zajištěna jeho stabilita a ochrana spotřebitele. Má-li být výsledné řešení smysluplné a účelné, nemělo by obsahovat prvky narušující zásadu obezřetného podnikání a princip ekvivalence mezi příjmy a výdaji, tedy s ohledem na vynaložené náklady a podstupované riziko bank. Jak je na krátkém příkladu navrhované zákonné úpravy předčasného splacení spotřebitelského úvěru na bydlení vysvětleno v následujícím textu, je toto jedinou cestou k tomu, aby spotřebitel mohl maximálně a za minimálních nákladů požívat výhody, které mu banka jako finanční zprostředkovatel přináší.
Institut fixace u spotřebitelských úvěrů na bydlení, která pro klienta znamená garanci neměnné výše splátek po určité období, nabízejí banky klientům proto, aby je ochránily před možným růstem úrokových sazeb. Ukončení období fixace úrokové sazby je pak spojeno s nutností vyjednat si nové úrokové podmínky pro další fixační období a rovněž s možností bezplatného předčasného splacení zbytku hypotečního úvěru. Banka i klient mají pro období fixace jistotu ve stabilitě smluvních podmínek. Otázkou je, co by se stalo, kdyby klient mohl úvěr kdykoliv splatit, a přitom by bance nezaplatil náklady s tímto předčasným ukončením spojené?
Proti spotřebiteli
Jedna z možných variant výkladu toho, jaké náklady je věřitel oprávněn požadovat po spotřebiteli k náhradě v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, připouští úhradu pouze ryze administrativních nákladů. Tato nesprávná výkladová varianta podle názoru oponentů nereflektuje evropské normy a je zřejmě činěna pouze pod módní mantrou ochrany spotřebitele bez jakékoliv vazby na ekonomickou racionalitu bankovního podnikání. Ve svém výsledku by se však tento na první pohled bohulibý záměr nakonec obrátil proti spotřebiteli.
Přečtěte si:
Bydlet ve vlastním? Zapomeňte, hypotéky budou letos luxusem
Hypotéky podle nových pravidel: limity pro příjmy a zadlužení postihnou pětinu žadatelů
Pro ilustraci problému lze uvést jednoduchý příklad banky, která má pouze jediného klienta. Klient vyjádří zájem o hypoteční úvěr ve výši deset milionů korun se splatností deset let. Banka si tedy vypůjčí na trhu deset milionů korun se splatností deset let a poskytne je klientovi s tím, že zajistí veškerou administrativu a správu. Pro zajištění těchto činností najme účetní, právníka a risk manažera a pronajme si informační systém. Klient se však druhý den rozhodne, že hypoteční úvěr nepotřebuje a peníze přinese zpět. Banka má tedy zpět deset milionů korun, které jí nyní nenesou žádné úroky. Náklady však bance objektivně vznikají nadále. Peníze si vypůjčila na trhu a musí tedy hradit úroky, nebo donutit věřitele, aby jí umožnil poskytnutou půjčku splatit dříve. Co když ale ten dřívější splacení neumožní nebo co když pro financování hypotéky byly emitovány například hypoteční zástavní listy? A nejsou to jenom úrokové náklady, které banka bude muset hradit. Z čeho nyní zaplatí zaměstnance a pronájem informačního systému? Jedinou možností je pak nalezení a získání nového klienta, což však bude jednoznačně stát určité úsilí a čas.
Přijde reakce
Pokud bude většinově přijat výklad ohledně povinnosti úhrady nákladů klientem při předčasném splacení spotřebitelského úvěru na bydlení připouštějící úhradu pouze ryze administrativních nákladů, lze očekávat reakci ze strany bank k obnovení funkce principu ekvivalence mezi příjmy a výdaji jednak co do výše poplatků, jednak co do možného opuštění institutu fixace, což ve svém výsledku povede k zhoršení situace pro klienta. Pokud tedy budou činěny kroky tímto směrem, nedojde ani k zvýšení ochrany spotřebitele, ani k vyšší stabilitě na trhu hypotečních úvěrů, ale bude tomu přesně naopak.
Autor přednáší na VŠE
Přečtěte si také:
Cizinci koupí až čtvrtinu nových bytů v Praze. Atraktivní je pro ně centrum
Cena za úspěch. Pražské nemovitosti se stávají trofejními aktivy
Objem hypoték a půjček na bydlení vzrostl na nový rekord, přísnějším pravidlům navzdory
Dopad vyšších sazeb a přísnějších podmínek: objem hypoték loni klesl o 7,4 miliardy korun
Čekání na hypoteční novelu může poškodit české banky, tvrdí viceguvernér Mora
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce
