Banky se nadechnou
Marcipán, střelnice, kolotoče, houpačky. I tak by se dal označit proces, který mohou banky jako věřitelé od 14. září díky rozhodnutí poslanců roztočit. Mimosoudní nedobrovolné dražby. Jednoznačně dlouho toužebně očekávaná věc. Přichází, jako většina dobrých legislativních věcí u nás, poněkud pozdě. Nicméně oproti dosud v praxi používaným způsobům vymáhání pohledávek, jež trvají několik let, by tato metoda měla být o řád rychlejší. „Je to jeden z nejlepších zákonů u nás. Obsahuje všechny instituty, které má mít, je v něm relativně malý podíl byrokracie, soudí o zákonu o dražbách Radek Pokorný z advokátní kanceláře Pokorný, Vagner a spol. Pro banky mohou znamenat nucené dražby velkou úlevu a potenciálně i velký zisk v řádu miliard korun. Ostatně to, že poslanci zamítli sporný zákon o exekutorech, a tím otevřeli dveře tomuto typu dražeb, je prý především výsledkem silného lobbování velkých bank. Vytěžit z toho může celá domácí ekonomika. Naopak krušný život by měl nastat pro neplatící dlužníky. Užijí si dražebníci, mračit se možná budou správci konkursní podstaty, neboť by se jim měl ztenčit byznys. Je otázkou, co to udělá s cenami nemovitostí. „Už od začátku roku celý trh s nemovitostmi čeká, zda bude možné realizovat nucené dražby, téměř nic se neprodává, tvrdí vrchní ředitel Banky Bohemia v likvidaci Jindřich Hrabal. Dražby by totiž mohly vrhnout na trh větší počet nemovitostí, a srazit tak v průměru jejich cenu. Bankéři se radují. Podle tiskového odboru centrální banky by měl zákon o dražbách pomoci především bankám. Ačkoliv zatím lze těžko odhadnout, ke kolika nuceným dražbám dojde a jaká bude výnosnost, protože zatím u nás žádná neproběhla, nelze pominout i možný přínos v podobě psychologického efektu. „Dlužníci totiž mohou ve strachu před nucenou dražbou začít splácet, prohlásil Pavel Palivec z tiskového odboru ČNB. „Je to pro nás dobrá zpráva, je to další cesta, jak zmenšovat obrovské portfolio Konsolidační banky, uvedl pro týdeník EURO mluvčí tohoto státního peněžního ústavu Jiří Pekárek. „Podstatně se tím mění tržní ohodnocení banky, upozorňuje generální ředitel Komerční banky Radovan Vávra. „Dopad tohoto zákona na celý bankovní sektor je významný, uvedl mluvčí Československé obchodní banky Jan Stolár. „I přes určité neshody ve výkladu zákona se jednoznačně zjednoduší a urychlí proces realizace zástav, což s ohledem na celkový objem tohoto typu zajištění může mít pozitivní dopad na řešení problémových úvěrů u řady bank, prohlásil. Ačkoliv podle něho urychlení procesu může mít dopad na trh s nemovitostmi, kde vznikne přetlak nabídky, na druhou stranu povede ke zreálnění cen a zpětným korekcím jistících hodnot na straně bank. Z nuly miliardy. S jistou nadsázkou lze proces mimosoudních dražeb označit jako malé české perpetuum mobile, neboť jediný impuls zvedne stavidla přílivu peněz, které budou bankám zvyšovat zisk. Na základě opatření České národní banky z roku 1998 totiž peněžní ústavy musely povinně tvořit stoprocentní rezervy na všechny ztrátové úvěry, které měly jištěné nemovitostmi. Opatření ČNB vycházelo z toho, že zástavy nemovitostí banky v současném právním řádu nejsou schopny realizovat, a tak z hlediska stability hospodaření nemají žádnou hodnotu. Pokud se tedy bankám bude dařit tyto zástavy v dražbách prodávat, jakákoliv dosažená kladná prodejní cena pro ně bude představovat čistý zisk, protože již dříve vytvořily daňově uznané oprávky. Mimořádný zisk budou moci rozdělit akcionářům, nebo třeba přesunout do specifických rezerv. Přitom vytahovat zástavy k nespláceným úvěrům mohou banky jak z podrozvahy, kde „sídlí odepsané úvěry, tak ze své bilance. V celém bankovním sektoru jde přitom o tisíce nemovitostí, jež jako zástavy kryjí nesplácené úvěry. Potenciální zisky z prodeje lze odhadovat skutečně v řádu miliard korun. Nic hrr. Vytěžení tohoto zlatého dolu však nepůjde moc rychle. I nedobrovolná dražba musí splnit určitý předepsaný sled kroků, takže první nemovitosti prodané touto cestou lze čekat tak v prosinci. Na letošních výsledcích bank se tedy ještě příliš nepodepíší. Ovšem rok příští může být jednoznačně ve znamení vysokých černých čísel. Například podle generálního ředitele Komerční banky Radovana Vávry má již nyní Komerční banka rozjeto na 350 dražeb (podrobnosti v rozhovoru na str. 39), z nichž by chtěla vytěžit až pět miliard korun. První peníze by přitom do banky mohly přijít již koncem roku. Očekávaná až třímiliardová ztráta tohoto peněžního domu by tedy mohla být nižší. Naproti tomu tajnosti s dražbami dělá Česká spořitelna. „Dražby, ať již dobrovolné, či nedobrovolné, nejsou jedinou možností k uspokojení pohledávek. Proto i využití dražeb jako prostředku vymáhání je věcí rozhodnutí na základě komplexního posouzení každého individuálního případu. Stanovení závazných čísel, kolik dražeb má být uskutečněno letos či příští rok, by mohlo vést ke zbytečné diskreditaci tohoto zajisté účinného způsobu. Tolik sdělení tiskového odboru České spořitelny. „ČSOB bude určitě mechanismus nucené dražby využívat, tvrdí Stolár. Podstatné však je, že s ohledem na tradičně velmi nízký podíl tohoto typu zajištění se rozhodně nechystá tato banka v nejbližší době „vrhnout do dražeb velké množství nemovitostí. Opravné položky, které ČSOB musela vytvořit s ohledem na zpřísněnou regulatoriku ČNB, byly zcela zanedbatelné, neboť úvěrů dozajištěných nemovitostmi má méně než pět procent. Tudíž bude u tohoto peněžního domu zanedbatelný i dopad do zisku v případě jejich rozpuštění. „Předpřipravené čtyři dražby včetně vybraných dražebníků má podle slov generálního ředitele Kamila Zieglera Konsolidační banka. Ty se tedy budou moci během krátké doby rozjet, protože se finalizují nutné podmínky, které musí každá mimosoudní dražba splňovat. Odhad jejich hodnoty převyšuje půl miliardy korun. „V souvislosti s rozhodnutím sněmovny ze 14. září banka přistoupí k masivnějšímu využití tohoto nástroje, takže lze v dohledné době očekávat desítky dalších takto řešených pohledávek, tvrdí mluvčí KoB Jiří Pekárek. Česká finanční, stoprocentní dcera KoB, hodlá v první vlně takto realizovat 25 nemovitostí, z toho tři jsou již nyní připraveny. Další dcera, KONPO, již má připraven pilotní projekt prodeje nemovitostí prostřednictvím dražebníků a momentálně chystá vhodné nemovitosti k prodeji. Zatím byl schválen jeden obchodní případ a další jsou ve stadiu schvalování. Konsolidační banka eviduje celkem 12 035 účtů, kde existuje jištění nemovitostmi. Česká finanční zhruba 600, KONPO asi 3000. Přitom hodnota nemovitostí, které má Konsolidační banka v evidenci jako zajištění, dosahuje téměř deseti miliard korun. Kolik za to? Odhad výtěžnosti pohledávky, jejíž zástavy půjdou do dražby, je velmi složitý a nelze jej striktně stanovit. Některé nemovitosti umístěné na atraktivním místě v centru Prahy se nám podařilo prodat za 85, ale i sto procent hodnoty pohledávky, tvrdí Hrabal. Zatímco likvidátoři malých bank již zřejmě všechna esa v podobě dobře umístěných a lukrativních nemovitostí prodali, velké banky, ale jistě i Konsolidační banka, jich zřejmě mají v zásobě dost. „Výtěžnost je složité odhadnout, u některých zástav může být i vyšší, než kdyby se pohledávka prodávala či jinak vymáhala, uvedl například mluvčí Kob Pekárek. Nicméně i prodej se ztrátou je zajímavý, protože tento krok je podle něho pozitivní v tom smyslu, že bude pohledávka zlikvidněna, banka bude mít cash-flow a odpadnou náklady na vymáhání. Čeká se na ČNB. Většina bankéřů považovala zmíněné opatření ČNB o povinné tvorbě stoprocentních rezerv od okamžiku jeho platnosti za záměrně přehnané. Ostatně sama centrální banka při jeho první prezentaci hovořila o tom, že není natrvalo, naopak. Nicméně Česká národní banka svým krokem, jehož dopad mimochodem řada poslanců pochopila až po delší době, zatlačila hospodaření bank do hlubokých ztrát. Namísto ohlašování celoročních zisků banky masivně přesouvaly miliardy z hrubých zisků do opravných položek a rezerv. Záměrem ČNB bylo především zprůhlednit portfolia bank, zreálnit pohled na ně, a tím kromě jiného i poskytnout reálný pohled na klasifikaci úvěrů v ekonomice, v níž bohužel bylo velmi nesnadné vydobýt z neplatiče zástavu za úvěr. Nucené dražby ale mohou zaujmout místo opatření ČNB o povinné tvorbě stoprocentních rezerv a uvolnit bankám opasky. Lze proto čekat, že centrální banka je zmírní, či dokonce zcela zruší. Samozřejmě ne ihned, ale poté, co budou známy alespoň první výsledky z těchto dražeb. Někteří bankéři hovoří o konci roku. Většinou si ovšem ČNB bere na rozmyšlení tak půl roku. Mimochodem, opatření bylo schváleno v době, kdy centrální banku řídil viceguvernér Pavel Kysilka, a není tajemstvím, že Josefu Tošovskému se nikdy příliš nelíbilo. „Samozřejmě nevylučujeme, že centrální banka přikročí ke zmírnění opatření o povinné tvorbě stoprocentních rezerv ke ztrátovým úvěrům jištěným nemovitostmi, uvedl pro týdeník EURO mluvčí ČNB Milan Tománek. Naopak podle něho již v okamžiku, kdy banka opatření zveřejňovala, uvedla, že je dočasné. Po–dle jeho slov je však třeba nejprve ověřit, jak bude zákon o dražbách fungovat v praxi. Zveřejnit a prohlédnout. Ačkoliv by mimosoudní dražby měly být výrazně rychlejší, nepůjde o procházku růžovým sadem. I zde je nutno splnit řadu náležitostí daných zákonem, takže tříměsíční příprava bude podle odborníků minimální nutností. Především bude nutné u dané zástavy – nemovitosti – zjistit aktuální majitele. Těm je nutné prokazatelně sdělit, kdy a za jakých podmínek se bude nemovitost dražit. Na první čtení zákona se tato povinnost nemusí jevit jako nutná. Paragraf 40 zákona o dražbách totiž hovoří pouze o tom, že „dražebník zašle písemné oznámení o provedení dražby majiteli . To tedy nevyžaduje povinnost, aby majitel toto oznámení převzal. Ovšem ještě předtím je dražitel povinen oznámit záměr o provedení dražby – a ten již musí majitel nemovitosti převzít. Pokud se tedy bude převzetí několik týdnů či měsíců vyhýbat (u více majitelů jedné nemovitosti je to jednoduché), zahájení dražby se odkládá. Současně musí dražitel u dražby nemovitosti uveřejnit dražbu na úřední desce příslušného okresního či obecního úřadu nejméně šedesát dní před zahájením dražby. Současně ji musí zveřejnit i na takzvané centrální adrese. Ta je přístupná na internetu na stránkách www.centralni–adresa.cz. Zatím tam bohužel zájemci žádné údaje nenajdou. Je zde uveden pouze účel jejího zřízení, který je dán novelou zákona o veřejných dražbách a zákona o veřejných zakázkách. Samotná definice centrální adresy obsažená v těchto zákonech zní: cen–trální adresou [se rozumí] jediné místo, kde jsou ve veřejně přístupném informačním systému (internet) uveřejněny informace určené tímto zákonem [nebo] informace poskytnuté dobrovolně ostatními účastníky dražeb. Správcem centrální adresy je podle usnesení vlády ze dne 31. května 2000 Česká pošta. „Stránka centrální adresa bude uváděna do provozu postupně podle plánu technologického zprovoznění. Plné funkčnosti bude dosaženo do 1. 10. 2000, uvádějí webové stránky. Konání dražby na danou nemovitost musí být rovněž zapsáno v katastru nemovitostí. Spornou spolupráci majitele – již si nelze vynutit – bude zapotřebí zajistit na dvě prohlídky nemovitosti pro potenciální dražitele. Jinak jistě bude její prodej a dosažení dobré ceny obtížné, neboť málokdo bude mít chuť kupovat zajíce v pytli. Brzdou celého procesu může být rovněž fakt, že podle paragrafu 47 zákona v případě, že nejnižší podání u dražby nemovitosti přesahuje jeden milion korun, musí být průběh dražby osvědčen notářským podpisem. Jelikož současně od začátku příštího roku začne platit novela Obchodního zákoníku, podle které budou mít, stručně řečeno, notáři mnohem více povinností (například na valné hromadě budou muset potvrdit, že všechny kroky zde proběhly v souladu se zákonem), je možné, že o notáře bude často nouze. Parlamentní válka. O podobu zákona i o jeho existenci se vedla od počátku samotných příprav předlohy ostrá válka. Zejména lobby dlužníků a advokátů dělala vše pro to, aby dopad nové právní úpravy byl minimální. Nejprve hned na počátku loňského roku ministr průmyslu a obchodu Miroslav Grégr ve vládě prosadil, aby v návrhu zákona, který šel do sněmovny, byl paragraf, jenž měl zabránit nedobrovolné dražbě podniku, nebo jeho organizační složky. Tím by byl zákon zcela znehodnocen, protože by se daly dražit pouze byty, rodinné domky či nebytové prostory v osobním vlastnictví. Bankám by byl takový zákon k ničemu. Ve vládní předloze pak byly i další paragrafy, které umožňovaly blokovat dražbu nepřebíráním písemností a odvoláváním se k soudu, a další ustanovení, díky nimž by uplatnění práv věřitelů bylo velmi obtížné. Ve sněmovně však zákon doznal pozitivních změn. Především zmizelo Grégrovo kastrační ustanovení o vyloučení podnikového majetku z dražeb a zejména se otevřela možnost dražit nemovitosti, které byly zastaveny před nabytím platnosti tohoto zákona bez soudního rozhodnutí. V zákoně se nakonec objevil paragraf 36 odstavec 2, kde se říká, že bylo–li zástavní právo vloženo, či zapsáno do katastru nemovitostí před účinností tohoto zákona nebo vzniklo–li zástavní právo k movité věci v této době, stačí k nedobrovolné dražbě čestné prohlášení věřitele ve formě notářského zápisu o tom, že má vůči dlužníkovi splatnou pohledávku. Dosud se musel věřitel o svůj majetek soudit. Právě marnost pokusů dostat k zástavám prostřednictvím soudů byla jedním z nejvíc kritizovaných nešvarů českého právního řádu. Tento zásadní průlom do obrany dlužníků, kteří se již řadu let vysmívali věřitelským bankám, sanovaným z peněz daňových poplatníků, samozřejmě vyvolal odezvu. Zákon ještě prošel Senátem i konečným podpisem prezidenta a stal se účinným 1. května letošního roku. Nicméně platil pouhých pětadvacet dní. Při schvalování dalšího důležitého zákona o soudních exekutorech se potichu mezi přechodná a zrušovací ustanovení vloudil paragraf, který odstraňoval ze zákona o dražbách zmíněné ustanovení o tom, že v případě dříve zastaveného majetku stačí notářsky ověřené čestné prohlášení věřitele. Naděje na záchranu mnoha miliard se rozplynuly díky aktivitě poslanců Unie svobody, kteří se přitom původně tolik hlásili k Dřevíčské výzvě, jejíž podstatou byla z velké části právě kritika neudržitelného postavení věřitelů v České republice. Vzhledem ke skrytí rušícího paragrafu ani velká část poslanců netušila, pro co vlastně zvedá ruku. Nikdo z předkladatelů zákona na tento kritický moment neupozornil a vysvětlování a obhajoba začaly až po schválení. Nehledě na to, že nikdo z těchto pozdějších kritiků zákona o dražbách nevystoupil se svými námitkami při jeho projednávání. Stěžejním argumentem likvidátorů nedobrovolných dražeb byla údajná protiústavnost tohoto instrumentu. Dlužníkům bylo tak údajně upřeno právo na spravedlivý proces. K tomuto názoru se hlásili především advokáti, jejichž bytostným zájmem samozřejmě je, aby se před soudem řešilo maximum majetkových sporů. Právem věřitelů na majetek se přitom nikdo z těchto kritiků příliš nezabýval. Autoři zákona o exekutorech naopak kreslili katastrofické konstrukce o bezbranných okradených dlužnících, kteří se nakonec budou domáhat svého práva u Ústavního soudu a ten bude muset řešit spiknutí věřitelů a dražitelů. Skutečností je, že zákon o dražbách dává poměrně rozsáhlé možnosti bránit se všem, jimž by mohla být spáchána křivda. Za této situace se konečně probudili i bankéři a i oni začali lobbovat. Nejprve se podařilo vrátit zákon o exekutorech ze Senátu do Poslanecké sněmovny a tam k velkému překvapení nakonec poslanci sice nejprve odmítli výhrady senátorů, pak ovšem hlasovali i proti svému původnímu znění. Nakonec tak Česká republika nemá exekutory, ale může dražit zastavené nemovitosti. Ty však ekonomika také potřebuje, a tak po zajásání zase přijde povzdech.
VÝPRODEJ OVLIVNÍ CENY Realitní odborníci očekávají, že se uplatněním mimosoudních dražeb výrazně oživí trh nemovitostí. Upozorňují však, že pokud by věřitelé, tedy hlavně banky, začaly nyní nabízet velké množství zastavených nemovitostí současně, sníží tím už tak dost nízké ceny. „Bude důležité, jakou banky nyní zvolí strategii a jak rychle budou chtít nemovitosti prodat, říká místopředseda Asociace realitních kanceláří a spolumajitel pražské kanceláře RAK Jaroslav Novotný. Ceny nemovitostí klesají nebo minimálně stagnují už čtvrtým rokem a další zvýšení nabídky by je zřejmě opět stlačilo dolů. Po dramatickém růstu cen nemovitostí z první poloviny devadesátých let přišlo rozčarování. Prodejní ceny bytů a rodinných domků klesly v letech 1997 až 1998 zhruba o třetinu. Ještě více klesly ceny rekreačních objektů včetně chat a chalup. Poslední dva roky se ovšem ceny těchto nemovitostí prakticky nezměnily. Dále se snižovaly ceny kancelářských prostor, i když také ty nyní stagnují. Trvale a nadále klesá hodnota výrobních areálů a mnohé jsou nyní prakticky neprodejné. Novotný tvrdí, že jeho kancelář v posledních měsících zaznamenala oživení poptávky, ale ta zůstává spíše v rovině většího zájmu o nákup nemovitostí. „Je tu oživení, ale ceny se zatím nehýbou, protože je na straně poptávky stále vidět nedostatek peněz, vysvětluje. Zejména u výrobních areálů a kancelářských či obchodních prostor se může stát, že věřitelé teď dostanou sotva desetinu zástavní hodnoty. Například skladový areál, který byl pro účel zástavy v polovině devadesátých let oceněn na devět milionů, v současné době kancelář RAK ohodnotila na 900 tisíc korun. A pro účel dražby zřejmě půjde s touto tržní cenou ještě dolů. I když jsou nynější tržní odhady řádově nižší než ocenění z minulých let, při dražbách se často ani této „střízlivé ceny nedosáhne. Areál rozestavěných rodinných domků, který se dražil v Praze těsně před prázdninami, byl například oceněn na tržní hodnotu téměř 66 milionů korun. Vyvolávací cena necelých 42 milionů korun se sice během dražby zvedla, konečná cena (52 milionů korun) však nakonec zůstala hluboko pod očekávanou hodnotou. Další dvě nemovitosti, pozemky určené k zástavbě rodinnými domky, se na stejné aukci prodaly za vyvolávací ceny. Také u nich byla tato cena oproti tržnímu odhadu snížena o třicet procent. Ivo Gavlas z aukční a realitní agentury Gavlas se domnívá, že zastavené nemovitosti půjdou na trh postupně, a že by tak zvýšená nabídka nemusela nynější prodejní ceny příliš ovlivnit. „Myslím, že jich nebude naráz tolik, aby se ceny výrazně snížily, říká. Gavlas tvrdí, že nyní dražby skutečně odstartovaly, ale i vlastní aukce potřebuje určitou přípravu. Předpokládá, že se první větší objekty budou dražit až na přelomu roku. Také banky potřebují na přípravu prodeje jednotlivých nemovitostí čas a budou je nabízet postupně. Mnohé zástavy nakonec do dražby nepůjdou, protože dlužníci raději zaplatí, nebo se dohodnou na postupném vyrovnání svého závazku. (rů)
