Příliš místa na výsluní

5. 3. 2003

Ve stagnujícím Německu se nové drahé kancelářské prostory doprošují o zájemce

Někdejší zanedbaná část Düsseldorfu na břehu řeky Rýna se dnes jmenuje Medienhafen a je jedním z nejpoutavějších urbanistických komplexů Evropy. Dokonale tvarovaný soubor budov, které se vinou v měkkých křivkách, dílo předních světových architektů včetně Franka Gehryho, byl původně koncipován jako prestižní adresa pro designéry, reklamní agentury, média a ostatní společnosti, které si zakládají na dobrém image. Cena pronájmu kancelářských prostor se tam pohybuje kolem 17 až 23 USD za čtvereční metr. Pokud se ovšem vůbec pronajmou. Mnohé kanceláře v Medienhafenu jsou totiž neobsazené. Stagnace německé ekonomiky a tři roky trvající bouřlivý vývoj na akciových trzích jsou příčinou toho, že jen málo společností si může dovolit takový luxus. Celkem 48 tisíc čtverečních metrů v objektech komplexu a jeho okolí zeje prázdnotou. Je to více než dvojnásobek plochy, která se za poslední rok pronajala.
V celém Německu je situace obdobná. Od Hamburku přes Berlín až do Mnichova začíná na trhu komerčních realit vládnout největší panika posledního desetiletí. Podíl neobsazených prostor se zvyšuje a ceny pronájmů klesají. Ve Frankfurtu, který je hlavním městem německého finančnictví, je neobsazeno více než 420 tisíc čtverečních metrů kancelářských prostor, což je o 50 procent více než na konci roku 2001. Ceny pronájmů v centru města klesly z rekordních 50 dolarů za jeden čtvereční metr v roce 2001 na současných 35. „Propad v sektoru bankovnictví a služeb (které tvoří 60 procent poptávky ve Frankfurtu) způsobil kolísání trhu,“ říká Michael Fritz, evropský ředitel mezinárodní společnosti Jones Lang LaSalle, působící v oblasti nemovitostí a řízení investic.
Je logické, že situace zasahuje bolestivě realitní společnosti a finančníky, kteří je podporují. Loni zkrachovala jedna z největších stavebních firem v Německu Philipp Holzmann. Realitní společnost Uniprof Real Estate v lednu přiznala, že jí také hrozí bankrot, pokud ji její bankéři nezachrání novými úvěry. Dne 3. února oznámil Dyckerhoff, největší závod na výrobu cementu v Německu, že je nucen v důsledku klesající poptávky propustit 400 zaměstnanců. Banky, které jsou již dnes zatížené rekordním množstvím nesplácených úvěrů, mají obavy z nové vlny nedobytných pohledávek. Podle názoru analytiků je možné, že letos nebudou spláceny půjčky na nemovitosti v hodnotě až 2,5 miliardy. Takový scénář byl hlavním tématem schůzky zástupců bank a pojišťoven s kancléřem Gerhardem Schröderem, kteří spolu 16. února jednali o řešení krize. Na schůzce se mimo jiné projednávala možnost založit státem financovanou „banku nedobytných pohledávek“, která by převzala velké nesplácené úvěry.
Slabá poptávka po kancelářských prostorech je jedním z projevů stagnující německé ekonomiky. Firmy reagují na pomalý růst tím, že propouštějí pracovníky a ruší plány expanze, takže potřebují menší prostor. Míra obsazenosti a cena pronájmů se bude po zbytek roku nadále snižovat, jak říká Immo von Homeyer z IVG Real Estate v Bonnu. Podle něj se situace na trhu zlepší nejdříve v roce 2004.
K dovršení všech problémů nyní přicházejí na trh nové domy, které se začaly stavět v euforii konce devadesátých let. Loni se v Hamburku vytvořilo více než 450 tisíc čtverečních metrů nových kancelářských ploch, dalších 260 tisíc čtverečních metrů bude dokončeno letos. Ve Frankfurtu, jemuž panorama výškových budov vysloužilo přezdívku Mainhattan, je situace ještě horší. Tento a příští rok se tam objeví na trhu více než milion čtverečních metrů nových nebo renovovaných kancelářských prostor.
Německé banky horlivě a štědře financovaly většinu z těchto ambiciózních projektů, přestože se koncem 90. let spálily při propadu cen východoněmeckých nemovitostí. Teď jsou opatrnější. Developeři přiznávají, že dostanou úvěr pouze na budovy, jež jsou předem pronajaté. „Spekulativních projektů už se ani nedotkneme,“ říká šéf oddělení úvěrování realit jedné z předních německých bank.
Někteří lidé však nepřestali snít. Ve Frankfurtu se po vzoru Medienhafenu přestavuje zchátralá městská část Westhafen. V několika příštích letech se na trhu objeví přes 200 tisíc čtverečních metrů. Stejně jako v Düsseldorfu budou tyto budovy fascinující. Pokud však nedojde k oživení ekonomiky, mohou se z nich stát jen nádherné a prázdné památníky období rozkvětu.