BRNO Takřka třetina nově postavených kanceláří v Brně je prázdná. Míra jejich neobsazenosti se sice postupně snižuje, nicméně porovnání s aktuální pražskou úrovní naznačuje jediné: komerční development v regionech to ani zdaleka nemá tak snadné jako v hlavním městě.
BRNO Takřka třetina nově postavených kanceláří v Brně je prázdná. Míra jejich neobsazenosti se sice postupně snižuje, nicméně porovnání s aktuální pražskou úrovní naznačuje jediné: komerční development v regionech to ani zdaleka nemá tak snadné jako v hlavním městě. Praha a naproti tomu regiony včetně Brna, to je dvourychlostní realitní trh - pro Česko nejspíš už natrvalo konstanta. Dokazují to i poměry v oblasti výstavby, respektive modernizace kancelářských budov. Zatímco v hlavním městě je v současné době kolem 2,1 milionu čtverečních metrů kvalitních administrativních ploch, Brno podle studie realitní společnosti CB Richard Ellis disponuje 193 tisíci metry, tedy přibližně desetinou. Podobně hluboké diference jsou patrné i na stavební aktivitě v této oblasti. Zatímco podle průzkumu firmy DTZ bylo za prvních šest měsíců tohoto roku v Praze postaveno 83 tisíc metrů nových kanceláří, v metropoli moravské tento přírůstek činil jen šest tisíc metrů čtverečních. LIMITOVANÁ POPTÁVKA Limitovaný zájem developerských společností o Brno je pochopitelný: poptávka po kancelářích je v tomto městě slabá a nestačí uspokojivě pokrýt ani relativně slabou nabídku. Proto v Brně nemá nájemce 28,5 procenta nových kanceláří. Odráží se to i na cenách nájmů. V Praze se nyní podle výzkumu DTZ pohybují v rozmezí 17,50 až 19,50 eura za měsíc a metr čtvereční, pro Brno studie CB Richard Ellis uvádí rozmezí 11 až 15 eur. Jiří Fajkus z realitní kanceláře Real Spektrum ovšem upozorňuje na to, že dosáhnout vyššího nájemného je v současnosti velmi obtížné: „Ambice některých developerů požadovat nájemné vyšší než 13,50 eura za měsíc je nereálné. Boj o nájemce je v Brně tvrdý a cenová argumentace, zvláště v případě nájemců zvučných jmen a větších ploch, je primární. Ve hře je i dumping v podobě nájemného v rozpětí sedm až devět eur.“ Svým způsobem to potvrzuje i Petr Vráblík z CB Richard Ellis: „I při stoupající poptávce tlak na zvyšování nájemného neočekáváme.“ V POMALEJŠÍM TEMPU Dějiny komerčního developmentu v Praze se datují od počátku devadesátých let a jsou spojeny právě s výstavbou moderních administrativních budov, které v metropoli tehdy scházely. V Brně se podobné projekty objevily později, až v polovině minulé dekády. Premiéra kancelářského developmentu se odehrála v tamním technologickém parku a jednalo se o Kaplanovu budovu. „Pro Brno je výstavba kancelářských budov v průmyslových zónách typická, koncept spojování administrativních, výrobních a skladových ploch se tady prosazuje dodnes,“ komentuje tento projekt Jiří Fajkus. Záhy přišly na řadu další, například International Business Centre a M-Palác. Celkem v Brně do roku 1997 vzniklo 15 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří. „Ukázalo se ovšem, že obsadit je není snadný úkol. To byl také hlavní důvod, proč zájem stávajících i potenciálních developerů ochabl,“ říká Petr Vráblík. Podle něj se tak další administrativní budovy začaly stavět až v letech 2003 a 2004. Souběžné dokončení několika velkých projektů (Axis, Brno Business Park, Platinium) ovšem vedlo ke značnému převisu nabídky nad poptávkou. „V závěru roku 2005 míra neobsazenosti vzrostla na 50 procent. Od té doby má ale klesající tendenci,“ říká Vráblík. Nepochybně také kvůli tomu se v Brně i dnes staví poměrně hodně. Za zmínku stojí hlavně po částech stavěný Spielberk Office Centre a stále více se mluví o ambiciózním projektu Europoint, který se má rozkládat na 60 hektarech území jižně od centra města. Development ovšem v moravské metropoli naráží na objektivní překážky. „Specifikem realitního trhu v Brně je absolutní nedostatek stavebních ploch. Proto taková pozornost budoucímu osudu hlavního městského nádraží,“ upozorňuje Jiří Fajkus. Vedle toho samozřejmě jde i o to, jakou roli Brno v české ekonomice hraje a bude hrát. KDO BUDE JEDNIČKA? Poslední průzkumy DTZ i CB Richard Ellis v pasážích věnovaných regionům shodně uvádějí jako hlavní rozvojové oblasti Brno, Ostravu a Plzeň. I na Moravě, kde Brno odjakživa aspiruje na regionální centrum, se tedy moravská metropole musí vyrovnávat s konkurencí. „Ostrava má dnes z hlediska developmentu obrovskou dynamiku a má opět nakročeno k pozici průmyslového srdce republiky a tím i dominantnímu postavení v rámci Moravy,“ tvrdí Jiří Fajkus. Dodává, že další konkurenční potenciál pro Brno představuje nedaleká Bratislava. Podle Petra Vráblíka ale přinejmenším v oblasti administrativních objektů má Brno až do roku 2010 v relaci k Ostravě i Plzni zajištěno dominantní postavení: „Například v Ostravě je dnes k dispozici pouhých 30 tisíc metrů moderních kanceláří a v příštích třech letech se tato plocha rozšíří na maximálně 100 tisíc metrů. To je polovina toho, co už nyní nabízí Brno.“ Ve vzdálenější budoucnosti ovšem může být postavení Brna ohroženo. „Brno láká levnou a kvalifikovanou pracovní silou. S příchodem nových zaměstnavatelů ovšem i na pracovním trhu roste konkurence a tato výhoda se může pomalu vytrácet. Přitom v Brně působí hlavně společnosti, které rychle a citlivě reagují na pohyby cen práce i nájemného. To by do budoucna mohlo být pozitivní pro Ostravu, kde je úroveň obou těchto parametrů nižší,“ vysvětluje Vráblík. Bez ohledu na budoucí „nebezpečí“ jsou dnes v Brně developeři velmi agilní. Platí to i pro rezidenční výstavbu. Za posledních deset let vzniklo ve městě 10 tisíc nových bytů a právě v poslední době - v souladu s celorepublikovým trendem - jejich výstavba nabírá na obrátkách. Totéž platí pro maloobchod. Rychlým tempem se rozšiřují velká nákupní centra. Jihomoravský kraj má - poměřováno plochou - třetí nejhustší obchodní síť v Česku a brněnská Vaňkovka je také třetím největším nákupním centrem v zemi. Poptávka je v tomto segmentu tak silná, že nájemné obchodů nezřídka dosahuje úrovně 30 až 35 eur za měsíc a metr, což je víceméně srovnatelné s pražskými poměry. Naproti tomu byty jsou v Brně relativně levné. Kolem 40 procent nových bytů se prodává za ceny nižší než 28 tisíc korun za metr plochy. Za nadstandardní kvalitu se v Brně platí 35 tisíc korun za metr - což je na úrovni průměrných cen v Praze. INVESTIČNÍ TIPY**
* Zavedená restaurace v Brně je na prodej za 4,16 milionu korun. Nalézá se v přízemí rohového nájemního domu na rohu ulic Vídeňská a Kamenná. Dům prochází kompletní rekonstrukcí. Tel.: 541 320 120.
* Benzinovou pumpu s velkým pozemkem v Praze 9 -Vinoři lze koupit za 25 milionů korun. Areál na Mladoboleslavské ulici je stále v provozu a má výtoč zhruba 100 tisíc litrů měsíčně. Součástí je výrobní objekt na vlastním pozemku (nyní pronajatý) o velikosti 4306 metrů čtverečních. Tel.: 272 730 387.
* Zámek Kupařovice u Pohořelic na Brněnsku jde do dražby. Minimální cena činí 22 milionů korun. Tel.: 777 735 603.
* Průmyslový areál v Králíkách na Orlickoústecku lze koupit v dražbě za nejméně 2,5 milionu korun. Areál byl původně určen k zpracování kamene. Tel.: 325 611 049.
* Bývalá secesní koželužna v obci Úterý (zhruba 25 km od Mariánských Lázní) je na prodej za 3,9 milionu korun. Parcela má výměru 559 metrů čtverečních, na prodej je i přilehlá parcela o rozloze 1048 metrů čtverečních. Tel.: 720 226 721.
* Kulturní středisko s obchodem si lze koupit v obci Měčíř na Nymbursku za 1,9 milionu korun. Velký sál má kapacitu zhruba 50 lidí. Součástí je i kuchyň, menší sál, knihovna či sklad. Tel: 222 240 612.
* Penzion ve Smržovce v Jizerských horách, 200 metrů od náměstí, lze koupit za 1,99 milionu korun. Dům je ve špatném stavu, potřebuje rekonstrukci. Objekt má parkoviště na vlastním pozemku. Tel.: 326 737 297.
