Trh, který má do budoucna velký potenciál
Leasing se začíná stále více prosazovat i ve financování nemovitostí. Leasingové společnosti zaměřené na reality hodnotí uplynulý rok jako úspěšný, do budoucna očekávají další růst obchodů. Jejich optimismus vychází z výsledků zveřejněných Českou leasingovou a finanční asociací (ČLFA). Asociace uvedla, že v roce 2005 dosáhl leasing nemovitostí objemu 12,57 miliardy korun, ve srovnání s rokem 2004 narostly obchody o 6,6 procenta. Firmy uzavřely celkem 87 smluv.
Dominují hotely a průmyslové nemovitosti.
Spokojenost s loňskou sezonou vyjádřila především firma Immorent ČR, která je s 56procentním podílem na trhu největším tuzemským poskytovatelem leasingu nemovitostí. Firma uzavřela nové smlouvy za více než sedm miliard korun a zaznamenala devítiprocentní nárůst obchodů. „Tento trh má do budoucna velký potenciál, proto očekáváme i v letošním roce další růst nových obchodů,“ říká Tomáš Velemínský, jednatel společnosti Immorent ČR. Nejvíce se firmě dařilo v oblasti průmyslových budov a hotelů. Právě v těchto segmentech realitního trhu vyhledávají klienti služby leasingových firem obecně nejčastěji. Ze statistik ČLFA za rok 2005 vyplývá, že na pomyslném žebříčku nejvýše figurují hotely s 32,4 procenta těsně následované průmyslovými budovami s 32,2 procenta. Dalibor Slavík z konkurenční společnosti Immoconsult Czechia, která zaujímá (dle ČLFA) třetí pozici na trhu, uvádí, že firma nejčastěji řeší poptávku výrobních a obchodních společností. Nestěžuje si ani na nedostatek zákazníků z oblasti logistiky. „U podnikatelů v těchto oborech je patrný důraz na rozložení prostředků potřebných k financování nemovitosti do delšího časového období, což jim umožní optimalizaci poměru mezi příjmy z jejich činnosti a výdaji na koupi objektu,“ vysvětluje Velemínský. Těchto výhod v minulém roce využila například společnost CTP Project Invest, která zvolila leasingové financování pro výstavbu průmyslových zón. Jednu z nejvýznamnějších zakázek minulého roku představuje leasing dvou pražských hotelů Corinthia. Leasing využily při výstavbě svých prodejen také společnosti Spar nebo Tesco.
Pořád zaostáváme.
Přestože trh leasingu nemovitostí rok od roku roste, za zahraničím Česká republika stále pokulhává. Velemínský uvádí, že například v Rakousku připadá z celkového objemu leasingových smluv na nemovitosti 28 až 30 procent. V České republice dosahoval tento ukazatel v roce 2001 pěti procent, v roce 2005 se držel na přibližně desetiprocentní úrovni. „Domnívám se, že hlavním důvodem, proč se v Česku doposud leasing nemovitostí příliš neprosadil, je skutečnost, že jde o poměrně nový produkt. Začal se zde nesměle zavádět na konci devadesátých let. Teprve v posledních čtyřech pěti letech jeho využití roste. Očekávám však, že se během několika roků dostaneme na stejnou úroveň jako zmíněné Rakousko,“ říká jednatel Immorent ČR. Podobně hovoří i Slavík z Immoconsultu: „V zahraničí je leasing tradiční formu financování nemovitostí. V tuzemsku mají o tento produkt velký zájem nadnárodní společnosti a část českých firem. V tomto segmentu lze v budoucnu očekávat nárůst.“ Oba oslovení se domnívají, že leasing nabízí některé benefity, které takový vývoj podpoří a začnou jej ve větší míře využívat i domácí střední a menší podniky. Nemovitosti financované touto formou může totiž nájemce považovat za mimobilanční položku, nikoliv za svůj majetek. Vlastníkem nemovitostí financovaných prostřednictvím leasingu je do jeho splacení banka nebo leasingová společnost. Ty se proto nemusejí v případě nesplácení domáhat svých vlastnických práv u soudu. „Na druhé straně mohou poskytnout klientovi větší flexibilitu, co se týká například délky smlouvy nebo splacení zůstatkové hodnoty. V určitých případech není nutno splatit leasing až do nuly, zvláště u hodnotných nemovitostí,“ uvádí Velemínský. Slavík dodává, že leasing nastavený pro dlouhodobé profinancování stavebních projektů nebo existujících nemovitostí klade často nulové nebo minimálními nároky na vlastní zdroje klienta. Cenově se podle něho pohybuje na úrovni bankovních produktů. „Výhodou leasingových společností je také znalost trhu s pozemky a situace na stavebním trhu nebo podpora klienta při uzavírání smluv a při jednání se stavebními společnostmi. Konkrétní forma spolupráce vždy závisí na dohodě s klientem a je u každého projektu jiná,“ soudí zaměstnanec Immoconsultu. Leasing nemovitostí ale nenabízí jen pozitiva. V minulosti došlo k jeho znevýhodnění úpravou dob odepisování, která činí v případě administrativních budov, prodejen a hotelů 50 let. U leasingu movitých věcí přitom legislativa umožňuje zkrácení doby odpisu. Velemínský se domnívá, že dalšímu využití leasingu nemovitostí brání i legislativní úprava vlastnictví objektů v průmyslových zónách. Aby zahraniční společnost získala v těchto zónách investiční pobídky, musí být totiž vlastníkem budov.
Rozšířily podnikání.
Leasingové společnosti zaměřené na nemovitosti se začaly v Česku prosazovat v druhé polovině devadesátých let. Některé z nich postupem času využily nasbírané zkušenosti z realitního trhu a rozšířily svůj repertoár. Vedle leasingu dnes podnikají jako klasičtí developeři. Zajímavé projekty již uskutečnila nebo připravuje například společnost Immorent. V závěru roku 2005 dokončila v Praze 5 další dvě budovy administrativního centra Avenir Business Park a v prosinci kancelářský komplex s téměř 23 tisíci metry čtverečními administrativních ploch prodala realitnímu fondu Aviva Central European Property Fund za zhruba 60 milionů eur. Před dvěma týdny Immorent představil další pražský projekt. Na ploše bývalého autobusového nádraží v Praze 4 vyroste nové administrativní centrum Gemini, který bude firma developovat. Kancelářský komplex se bude skládat ze dvou budov, které nabídnou přes 34 tisíc metrů čtverečních ploch pro více než dva tisíce zaměstnanců. Stavební práce na projektu budou zahájeny v květnu, měly by skončit v prosinci roku příštího. Na pole developmentu vstoupila s podobným záměrem další společnost podnikající v leasingu nemovitostí, firma Raiffeisen Leasing. Společnost se v minulém roce dohodla na odkupu projektu komerčního komplexu v Mladé Boleslavi s bývalým majitelem, společností Bondy centrum holding. Firma Raiffeisen Leasing Real Estate projekt architektonicky pozměnila, získala změnu územního rozhodnutí a nyní čeká na vydání stavebního povolení. První návštěvníky by měl komplex s názvem Bondy Centrum přivítat na podzim příštího roku. Komplex vyroste v blízkosti autobusového a vlakového nádraží u vstupu do areálu Škoda Auto. Obě nádraží by se měla v rámci projektu významně proměnit, budou propojena a autobusové nádraží se stane součástí centra. Objekt o ploše dvanácti tisíc metrů čtverečních nabídne kombinaci krytých a prosklených pasáží, restaurace, multiplex se čtyřmi sály s kapacitou 560 míst, fitness a kancelářské prostory o rozměrech tři tisíce metrů čtverečních.
Perspektivní klient: stát.
Leasingové společnosti ovšem nerozšiřují jen oblast podnikání. Do budoucna se chystají obohatit především své portfolio zákazníků. Přitahuje je atraktivní klient, kterého se jim dosud (až na jednu výjimku) zlákat nepodařilo. Nejsolidnějším zákazníkem je totiž veřejná správa. „Leasing by mohl najít uplatnění například v rámci projektů Public Private Partnership. Leasingová společnost je subjektem, který může nemovitost vlastnit, provozovat i pronajímat. V Rakousku je třeba leasing v komunálním sektoru velmi využíván, zejména v kombinaci s dodatečnými službami nebo servisem. Leasing je mimobilanční položkou a nezvyšuje veřejný dluh,“ říká Velemínský. Právě Immorent uzavřel první smlouvu na leasing nemovitosti se samosprávou. Bývalý pivovar přestavěl na sídlo Krajského úřadu v Hradci Králové. Optimistický je i Slavík. „Ve spolupráci s veřejným sektorem očekávám určitý pozitivní vývoj. V současnosti dochází k jistému znevýhodňování leasingu nemovitostí díky systému státní podpory projektů, máme však konkrétní poptávky,“ uvedl.
