Jak ve skutečnosti české banky bojují s nesplácenými hypotékami?
Více než jedenáct tisíc Čechů má potíže se splácením své hypotéky. Z údajů České národní banky (ČNB) totiž vyplývá, že lidé nesplácejí už více než devatenáct miliard korun. Ještě loni v lednu to přitom bylo „jen“ 14,6 miliardy korun. Od loňského roku tedy přibylo „delikventních“ hypoték za téměř pět miliard korun. Čísla sice hovoří jasně, jenže z vyjádření jednotlivých bank to vypadá, jako by potíže s nesplácením hypotéky neměl v Česku nikdo a případy „těch několika málo delikventů se daří bance úspěšně řešit interními procesy, tudíž počet nesplácených hypoték stabilně klesá“, jak zní doslovná citace jednoho nejmenovaného bankéře. Vyjádření bank jsou téměř totožná. Konkrétní čísla, jež by postavila hlasy finančních domů na neprůstřelné základy, ovšem bankéři tají. Zřejmě vědí proč. Mnohem konkrétnější obrysy aktuální situace v jednotlivých bankách nastiňují prohlášení těch, kdo finančním domům pomáhají nesplácené hypotéky vymáhat.
Velký byznys
„V posledním půlroce jsme zaznamenali růst počtu hypoték, které přebíráme k upomínání. Dostávají se k nám hypotéky po neuhrazených dvou až třech splátkách. Průměrná výše dluhu je 15 100 korun,“ tvrdí Jiří Poláček, provozní ředitel firmy M.B.A. Finance, jež jak říká, spravuje stovky tisíc retailových pohledávek za miliardy korun.
„Na základě našich zjištění jsme došli k závěru, že externí řešení nesplácených hypoték by se do budoucna mohlo stát zajímavým trhem,“ doplňuje Vladimír Vachel, jednatel společnosti EOS KSI, která se rovněž zabývá vymáháním nesplácených pohledávek. Mezi její klienty patří několik bank, pro něž vedle hypoték spravuje i dluhy u spotřebitelských úvěrů či na kreditních kartách.
Firma aktuálně řeší nesplácené pohledávky pro své klienty v objemu přesahujícím pět miliard korun. Kolik z toho činí hypotéky, ovšem z konkurenčních důvodů nezveřejňuje. Potvrzuje pouze, že z pohledu celkové dlužné částky nejde o zanedbatelnou sumu. „Z průzkumu uskutečněného začátkem roku u poskytovatelů hypotečních úvěrů lze říci, že je zde společná obava z nárůstu počtu případů v druhé polovině roku,“ popisuje výsledky interního průzkumu Vachel. Důvod obav je podle něj logický. „Drtivá většina klientů, kteří přestali splácet svou hypotéku, už nesplácí minimálně jeden úvěr. Hypotéku se však klient snažil do poslední chvíle splácet a šidil raději ostatní splátky. Jenže nyní přichází řada i na ně,“ domnívá se Vachel. Firma potvrzuje, že počet hypoték, jež dostává od bank k vymáhání, se mírně zvyšuje. Průměrná výše neuhrazeného dluhu na tomto typu úvěrů, který společnost pro bankovní domy řeší, je dle Vachela třicet až čtyřicet tisíc korun. „Nesplácené hypotéky se k nám dostávají zhruba dva měsíce po splatnosti, a to na dobu několika měsíců, po kterou ji řešíme,“ říká Vachel.
Aktivní banky Zvýšenou aktivitu bank ovšem potvrzují i další. „Několik bank nás oslovilo ohledně nesplácených hypoték. Udělali jsme již několik nabídek na možné řešení,“ říká obchodní ředitel inkasní společnosti Transcom Jiří Šimeček. „Banky hledají nástroje, které by zvýšily výtěžnost těchto pohledávek. Právě nesplácené hypotéky jsou jedním z oborů, jež banky dávají ven, protože je moc neumějí,“ dodává Šimeček. Transcom dosud na vymáhání hypoték nespolupracovala. Většinou se zabývá retailovými pohledávkami, jako jsou třeba dluhy z kreditních karet. Zmiňované tři inkasní agentury patří k největším hráčům na českém trhu. Zmapovat trh vymahačů ovšem není jednoduché, neboť společnosti z konkurenčních důvodů porovnatelná data nezveřejňují. Potenciál trhu nesplácených hypoték vycítily kromě inkasních agentur také advokátní kanceláře. „Máme signály, že některé banky začnou ve větším množství tyto pohledávky postupovat,“ uvedl na adresu nesplácených hypoték advokát Jiří Žák z pražské kanceláře Tříska&Žák, která se mimo jiného zabývá i vymáháním pohledávek. Cena za vymáhání pohledávky se obvykle počítá jako podíl z vymoženého dluhu. V závislosti na technikách, jež k řešení pohledávky dotyčná společnost využívá, se pohybuje od deseti až do pětadvaceti procent, což činí z vymáhání velmi lukrativní byznys. Záleží, zda společnost dlužníkovi pouze telefonuje nebo ho kontaktuje jinak, například osobní návštěvou, při které třeba sestavuje i splátkový kalendář. Ve výhodnější situaci jsou v tomto směru advokátní kanceláře. „Domnívám se, že angažování advokátní kanceláře je pro banky či finanční instituce mnohem výhodnější, neboť si náklady právního zastoupení mohou uplatnit na protistraně, tedy u dlužníka, zatímco inkasní agentury, které nárok na takzvaný zákonný přísudek nemají, de facto jen krátí bance výnosy z pohledávek,“ vysvětlil advokát Lukáš Koukal z advokátní kanceláře Fabian&Partners, jež se rovněž zabývá vymáháním pohledávek a v současné době řeší pro klienty nesplácené hypotéky v objemu zhruba sto milionů korun.
Kdo naředí nejvíc
Ani jedna z oslovených bank nechce říct, jaký podíl nesplácených hypoték drží. Průměr trhu činil ke konci března 3,17 procenta, jak ukazuje statistika ČNB. Tato data ovšem nezahrnují nesplácené hypotéky cizinců, podnikatelů a municipalit, takže ve skutečnosti by čísla mohla být ještě horší. Banky se hájí, že meziročně nedošlo k nijak zásadnímu nárůstu. Dle ČNB byl totiž loni v březnu podíl nesplácených hypoték na celkovém portfoliu poskytnutých hypotečních úvěrů 2,77 procenta, tedy o 0,4 procentního bodu méně. Jenže tento zdánlivě nízký nárůst je pouze relativní. Banky jej totiž výrazně ředí tím, jak tlačí na trh nové hypotéky. A jelikož tempo růstu nově poskytnutých hypoték je mnohem vyšší, podíl delikventních pohledávek roste pomaleji. Banky data rovněž vylepšily i tím, že se jim některé hypotéky podařilo prodat.
Banky se většinou k externím vymahačům nehlásí, z vyjádření velkých inkasních agentur ovšem vyplývá, že jejich služby využívají stále častěji. Dosud jim předávaly výhradně dluhy ze spotřebitelských úvěrů a nyní k tomu přibývají i hypotéky. Ať už z důvodu zvýšení efektivity vymáhání, nedostatku vlastních kapacit či z důvodu, že prodat nemovitost se jednoduše nevyplatí. „Poměrně využívaným řešením byl prodej pohledávek v předchozích letech, kdy trh v této oblasti nabízel zajímavé ceny. Protože se však situace v době hospodářské krize let 2009–2010 změnila, tento způsob řešení pohledávek už Hypoteční banka příliš nevyužívá a preferujeme řešení vlastními prostředky,“ uvedla mluvčí Hypoteční banky Rita Gabrielová.
Problém vystihl Petr Stuchlík, šéf poradenské společnosti Fincentrum. „Kdo dluží bance na hypotéce, tahá v současné době za delší provaz. Bance se nyní nevyplatí nemovitost prodat, a proto se bude snažit s dlužníkem nějak domluvit. Banka se bojí prodeje nemovitosti jako čert kříže a pravděpodobnost, že by dlužník přišel o střechu nad hlavou, se tím snížila, což platí zejména u stoprocentní hypotéky,“ prohlásil.
Pozor na image
Banky se vyjadřují velmi opatrně, neboť se jedná o značně citlivé téma. Například UCB v současné době kvůli nespláceným hypotékám zvažuje rozšířit spolupráci s profesionály. „Uvažujeme, že bychom začali spolupracovat například s externími advokátními kancelářemi, aby za nás ve věci nesplácených hypoték podávaly třeba žalobu,“ uvedl k tématu nesplácených hypoték šéf řízení segmentu retailového bankovnictví UniCredit Bank Tomáš Drábek. Důvod externí spolupráce? „Je potřeba mít víc možností k vymáhání. Domníváme se, že by to mohlo mít větší efekt,“ vysvětluje Drábek.
Přestože prý podle Drábka objem nesplácených hypoték od UCB neroste, větší počet hypoték než v minulých obdobích prý banka přesunula z první takzvané collection fáze do fáze s označením workout. „Fáze collection znamená, že banka jedná s klientem o splácení úvěru, klient řeší svou zhoršenou finanční situaci a spolupracuje. Ve fázi označené jako workout už jde o právní vymáhání, kdy klient svou situaci dlouhodobě neřeší a s bankou zpravidla nekomunikuje,“ vysvětluje Drábek a doplňuje: „Mírný nárůst obchodů v druhé fázi vymáhání je důsledkem finanční krize.“
Raiffeisenbank přiznává, že už s několika inkasními agenturami spolupracuje, a nevylučuje, že by spolupráci s nimi do budoucna kvůli nespláceným hypotékám rozšířila. Banka přiznává, že zhruba třetinu nesplácených hypoték řeší sama, třetinu předává k vymáhání a zbytek řeší prodejem.
„Nejčastěji se klienti dostávají do problému se splácením v druhém roce splácení hypotéky. Častým důvodem je výpadek příjmu jednoho z partnerů. Co se týče výše hypotéky, převažují mírně podprůměrné hypotéky,“ tvrdí hypoteční expert Raiffeisenbank Jan Bureš.
Vražedná kombinace
Česká spořitelna, banka s největším počtem klientů v zemi, tvrdí, že s inkasními agenturami spolupracuje pouze v jednom procentu případů. „V poslední době je trendem, že spousta právních kanceláří se odklonila od klasické právničiny k soudnímu i mimosoudnímu vymáhání pohledávek. Když spolupracujeme s inkasní agenturou, je to zároveň i právní kancelář, která se s klientem snaží dohodnout. V okamžiku, kdy není úspěšná, pak rovnou připravuje žalobu,“ potvrzuje Pavel Voříšek ředitel kontrolingu úvěrového rizika v České spořitelně.
Podíl nesplácených hypoték prý České spořitelně klesá, konkrétní čísla ovšem banka sdělit nechce. Voříšek ale potvrzuje, že v rámci celého trhu by se mohly delikventní hypotéky ještě zvednout. „Vrchol za celý trh by měl podle mého názoru přijít v tomto nebo nejdéle v příštím čtvrtletí. Pak už by se čísla měla lámat,“ domnívá se Voříšek. Jak ale říká, čísla za celý trh nesplácených hypoték mohou být zavádějící, neboť jsou ovlivněna délkou vymáhání, která se může zejména při soudní dohře velmi protáhnout. Bankám pak leží špatná pohledávka v bilanci i několik let, aniž by s ní mohla cokoli dělat.
Voříšek otevřeně přiznává, že velkou měrou se na zvýšené delikvenci podepsaly stoprocentní hypotéky. „Vražedná kombinace je mladý klient ve věku zhruba do pětadvaceti let, svobodný, který obvykle začíná svou kariéru a vezme si hypotéku na dům,“ popisuje typický profil klienta nesplácejícího hypotéku a dodává: „V drtivé většině se jedná o majitele stoprocentních hypoték.“
Relativní data
Ze statistiky ministerstva pro místní rozvoj (MMR) vyplývá, že banky v letošním prvním čtvrtletí poskytly více než 14 tisíc hypoték v celkovém objemu 23,4 miliardy korun. V meziročním srovnání jde o téměř padesátiprocentní nárůst a banky se zřejmě dostávají na předkrizová čísla, tvrdí MMR. Jenže čísla vypadají optimisticky jen na první pohled. Data ČNB totiž ukazují, že ke konci března evidovaly banky celkový objem dosud poskytnutých hypoték ve výši 612,9 miliardy korun, zatímco ještě loni v prosinci to bylo 604,7 miliardy. Za první letošní čtvrtletí se tudíž dle ČNB jedná o nárůst ve výši necelých třinácti miliard korun. Podle MMR ovšem banky ve stejném období poskytly na nových hypotékách více než třiadvacet miliard korun. Je proto jasné, že zhruba polovina nových hypoték mohla jít na refinancování již existujících a v podstatě se jednalo o pouhé přesunutí stávajících majitelů hypoték k jiné bance.
Banky ovšem optimismem nešetří. Například ČSOB odhaduje, že banky by letos mohly poskytnout hypotéky za sto miliard korun. „První čtvrtletí potvrzuje pozitivní trend, že se trh probouzí k životu. Objem nových obchodů bývá na začátku roku vždy slabší, ale březnové a dubnové výsledky napovídají tomu, že stovka je na konci roku reálná. A je to relativně zdravé číslo,“ prohlásil minulý týden člen představenstva ČSOB Petr Hutla.
Z velké části však půjde opět zřejmě jen o přesun klientů, jak naznačují data za první letošní čtvrtletí. Nárůst proto nelze vysvětlit blížící se změnou DPH, ale spíše marketingovými kampaněmi, které tuzemské banky rozjely už začátkem roku. Tlačí klienty do nízkých sazeb, jež však nejsou dlouhodobě udržitelné. U variabilních hypoték, které v Česku aktuálně poskytuje několik bank, to platí dvojnásob. Kdo si například myslí, že sazbu 2,5 procenta bude mít i příští rok touto dobou, mohl by být velmi zklamán. V horším případě dokonce přijít o svou nemovitost. A teprve potom se ukáže, jak pečlivě banky posuzují bonitu svých klientů a zohledňují jejich rezervy na případné zvýšení úrokových sazeb, jež je nevyhnutelné.
Nesplácené hypotéky nejsou problém, shodují se bankéři s tím, že stabilitu českého finančního sektoru jistě neohrozí. Zřejmě ne, jenže v tomto případě nejde o stabilitu českého finančního sektoru, ale o více než jedenáct tisíc lidí, kteří nemají na splácení hypotéky.
