Developerská společnost Orco působí v České republice od roku 1991. Od stejného data pracuje ve firmě Aleš Vobruba. Viceprezident společnosti přesto tvrdí, že se každý den učí něco nového. „V Moskvě, v Kyjevě nebo v Bukurešti poznávám místní specifika realitního podnikání. Právní a finanční podmínky, stejně jako strategie jednání s úřady, jsou v každé zemi jiné,“ říká.
EURO: V polovině minulého měsíce koupila v Orcu čtyřprocentní podíl americká investiční banka Morgan Stanley. Co si od spolupráce slibujete?
VOBRUBA: Skupina Morgan Stanley koupila akcie za patnáct milionů dolarů a dalších patnáct milionů dolarů investovala do Endurance Real Estate Fund, který spravujeme. Obohatili jsme portfolio svých investorů o zvučné jméno, což nám zvýší reputaci. Zároveň pro projekty, které nyní uzavíráme, představuje vstup banky nový kapitál.
EURO: Ve Varšavě plánujete postavit rezidenční mrakodrap, jehož projekt připravuje architekt Daniel Libeskind. Nechystáte něco podobného i v Praze?
VOBRUBA: Varšava je jedním z mála středoevropských měst, kde je možné s přihlédnutím k památkové ochraně postavit mrakodrap. Těžko bychom v Praze nebo v Budapešti budovali dvousetmetrovou věž. Ani si neumím představit, že by Češi chtěli bydlet v takové výšce. Poláci jsou více proameričtí, navíc se v Polsku historicky stavěly vysoké panelové věžáky, od kterých se v Praze upustilo.
EURO: Na jakém projektu v Česku nyní pracujete?
VOBRUBA: Dokončili jsme plány výstavby obce Benice, kde v Praze vlastníme největší pozemky. S Československou obchodní bankou dojednáváme detaily koupě bývalé bankovní centrály v ulici Na Poříčí. Banka komplex opustí v létě v roce 2007, potom se pokusíme budovu a pasáž oživit. V objektu o ploše 32 tisíc metrů čtverečních zůstanou kanceláře a v pasáži vzniknou obchody.
EURO: Nebojíte se, že tak velké prostory budete těžko pronajímat? Velké instituce se naopak stěhují pryč z centra.
VOBRUBA: Jsou nájemci, kteří chtějí být v centru. Například pro konzultantské společnosti je střed města prestižní adresou. Věříme, že ulice Na Poříčí bude stále atraktivnější a stane se součástí užšího centra města.
EURO: Pro investory a developery začíná být velmi populární Rusko. I pro vás?
VOBRUBA: V centru Moskvy stavíme hotel, který bude dokončen v létě příštího roku. Ruský trh je ale velmi specifický, v Moskvě je navíc velmi těžké se v konkurenci místních firem prosadit. Na rozdíl od jiných východoevropských zemí nepotřebují Rusové přímé investice ze západu. Mají dost svých petrodolarů. V Rusku žije podle údajů tisku 80 tisíc dolarových milionářů. Zkoumáme investiční příležitosti, ale jsme opatrní. Hotel je prvním projektem, kde investujeme společně s naším partnerem, Evropskou bankou pro obnovu a rozvoj.
EURO: Proč investuje EBRD do komerčních projektů Orca?
VOBRUBA: V našem konceptu hotelů MaMaison Residences je EBDR podílníkem. Banka investuje do projektů v tomto regionu, jejím zájmem je, abychom s naším hotelovým konceptem pronikali dále na východ. Studujeme příležitosti v zatím neobjevených ruských městech s více než milionovou populací. V regionech hotely chybí. Velmi zajímavý trh představuje Kyjev. Chceme ale podnikat i v dalších zemích. Zajímáme se o Sofii, Bukurešť a Bělehrad.
EURO: Do kterého segmentu realitního trhu je v současnosti nejvýhodnější investovat?
VOBRUBA: To je těžká otázka. Záleží na tom, zda jsem dlouhodobý nebo krátkodobý investor. Pokud bych byl dlouhodobý investor, nadále bych vkládal prostředky do komerčních nemovitostí. Tím nechci podceňovat další segmenty, i rezidenční trh je a zůstane zajímavý.
EURO: Nedomníváte se tedy, že trh s byty už začíná být v Česku nasycený?
VOBRUBA: Nasyceno je možná první vyhladovění, nadále ale zůstane normální potřeba přírůstku nových bytů. Ještě jsme se nedostali na úroveň západní Evropy. Je třeba stavět 50 tisíc nových bytů ročně. Mám na mysli byty pro nejširší střední třídu. V Praze se může zdát, že je poptávka již uspokojená, není to ale pravda. V hlavním městě je jen více konkurenční prostředí než v regionech.
EURO: Neuvažujete také o výstavbě nájemního bydlení, které v tuzemsku chybí?
VOBRUBA: Nájemní bydlení je deformováno regulací činží. Netvrdím, že deregulace bude mít kladné nebo záporné důsledky, trh se ale každopádně zprůhlední. Nikdo není v současnosti schopen spočítat, v jaké rovině se budou nájmy dlouhodobě pohybovat. Nízké hypotéky činí výhodnější byty kupovat než platit nájem.
EURO: Existuje v Česku oblast realitního trhu, které se developeři dosud nevěnují nebo ji zatím neobjevili?
VOBRUBA: Snad kromě seniorského bydlení je už v tuzemsku trh pokrytý. A kdybychom takový prostor přece jen našli, chtěli bychom tam investovat jako první a nebudeme to avizovat v novinách.
