Probouzí se trh, nebo jen developeři?

Zprávy o oživení na trzích s nemovitostmi je třeba brát s rezervou

Vypadá to, že nejhorší je za námi. Investorům do nemovitostí se vrací důvěra. Podobné povzbuzující zprávy o probouzejícím se trhu realit se množí s blížícím se jarem. Optimistické komentáře k vývoji realitního trhu podložené čísly mohou ale realitní experti bez uzardění vyslat do éteru jen u logistických prostor.

Kanceláře: Optimismus s velkou rezervou

Soudě podle chování developerů by se mohlo zdát, že kupříkladu kancelářský trh ožívá. Pokud ovšem světlo na konci tunelu není protijedoucí vlak, poznamenala na únorovém diskusním setkání Stavebního fóra specialistka kanceláře Cushman & Wakefield Radka Novak. Na rozdíl od roku 2009, kdy developeři takřka rezignovali na novou výstavbu, loni zahájili čtrnáct větších projektů. Polovinu z nich dokonce na spekulativní bázi, což značí, že v zotavení poptávky asi opravdu věří, ačkoli čísla nejsou nijak zvlášť povzbudivá. Trh loni nedokázal vstřebat ani nuzných 40 tisíc nových kancelářských metrů, což je nejbídnější přírůstek za posledních patnáct let. Míra neobsazenosti pražských kanceláří, která ještě před třemi lety nedosahovala ani šesti procent, se v průběhu minulého roku vyšplhala na více než třináct procent. Pronajalo se zhruba 200 tisíc metrů čtverečních, téměř polovinu transakcí ovšem tvořily tzv. renegociace – přejednané stávající smlouvy. Absorpce trhu byla místy nulová, či dokonce negativní: stěhující se nájemníci po sobě zanechávali více prázdných prostor, než si pronajali. Z podstaty optimisticky naladění agenti, kteří sjednávají pronájmy, ale nevidí situaci nijak černě. Zřejmě ale jen díky tomu, že si developeři udělili dvouleté prázdniny. Otázkou je, kam trh posunou nové metry, jejichž výstavbu loni nastartovali. Jan Lovětínský, vedoucí oddělení kancelářských pronájmů společnosti CB Richard Ellis, potvrzuje, že minulý rok zůstane zapsán jako jeden z nejslabších s velmi nízkým objemem nově dokončených ploch, slabou celkovou realizovanou poptávkou a malým množstvím absorbovaných ploch. Pavel Skřivánek z kanceláře King Sturge pozitivně hodnotí, že někteří developeři snižují pobídky. „Nájemci už nemají takové nehorázné požadavky jako loni, kdy chtěli za deset eur na metr čtvereční vyšperkované kanceláře i s vybavením,“ potvrzuje Tomáš Pardubický, ředitel společnosti Finep Holding SE. „V současné době dochází k určitému zotavení ekonomiky, a tím k obnově poptávky, developerům napomáhá propad v nabídce nově postavených projektů nejvyšší kvality,“ těší se Skřivánek. Banky ovšem zůstávají opatrné. Bez předem sjednaného alespoň hlavního nájemce staví jen společnosti, které mohou využít vlastní kapitál, přičemž často doufají, že až seženou alespoň stěžejního nájemce, překlopí financování na bankovní. Valná část spekulativních metrů by se měla dostat na trh až v příštím roce. Letos bude dokončeno zhruba sto tisíc metrů, více než polovina z nich ale nemá zajištěného nájemce. I rok 2011 by měl tedy zůstat ve znamení renegociací s cílem usmlouvat co nejvíce.

Sklady: Jako za starých dobrých časů

Pokud by však mělo být dění na trhu logistických prostor barometrem vývoje ekonomiky, nevypadalo by to vůbec zle – loni se pronajalo stejné množství skladů jako v době před krizí. Ta se ostatně v tomto segmentu projevila jako první. Postavit skladovou halu trvá na rozdíl od kancelářské budovy šest až osm měsíců, takže reakce na špatné zprávy byla takřka okamžitá. Na druhé straně česká ekonomika je ve vleku té německé, které se loni výjimečně dařilo. Neobsazenost logistických prostor loni předvedla pád střemhlav. Pravda, developeři museli aktivitu nájemců vybudit pořádnými pobídkami, ze sedmnácti procent ovšem poklesla na zhruba deset. Vzhledem k tomu, že developeři žádnou novou výstavbu loni nezahájili, neobsazenost by měla i nadále klesat. Loni se pronajalo 845 tisíc metrů čtverečních moderních průmyslových ploch. To je zhruba tolik jako v rekordním roce 2007. Na rozdíl od období boomu, kdy se převážně podepisovaly nové nájemní smlouvy, tvořilo loni více než polovinu všech pronájmů obnovení již existujících kontraktů. Poptávka by měla zůstat letos zhruba stejná. Na rozdíl od administrativních prostor je tedy díky zmrazené výstavbě možné, že sklady začnou chybět.

Investice: Tři jedna pro domácí

Patrioti by se mohli radovat. Trh investic se pomalu stává trhem domácích. Německé investiční fondy, které na tuzemské scéně dlouhou dobu dominovaly, nahradili lokální hráči. Čeští kupci měli zhruba sedmdesátiprocentní podíl na loňském celkovém objemu investic, který dosáhl téměř 670 milionů eur, což je skoro o polovinu více než v roce 2009. James Chapman, partner a vedoucí investičního týmu v Cushman & Wakefield, upozorňuje, že žádný mezinárodní kupec neuskutečnil investici, která by přesáhla hodnotu 20 milionů eur – něco podobného se nestalo od roku 1998! Pokud by se ovšem vyhlašovala soutěž o skokana roku, s dlouhým náskokem by ji vyhrála společnost CPI miliardáře Radovana Vítka, který takřka necítí potřebu komunikovat s médii. O to více ale nakupuje. Bez něho by byla loňská bilance skoro o polovinu chudší – za tuzemské nemovitosti utratil téměř 300 milionů eur. CPI nakupuje maloobchodní, kancelářské i skladové prostory. Majitelé nemovitostí oceňují na domácí firmě především rychlost v rozhodování a flexibilnost, o které si mohou u zahraničních konzervativních investorů jen zdát. „Přesně vědí, co chtějí. Tak hladké jednání jsem ještě nezažil,“ pochválil protistranu právník Martin Mládek z kanceláře Squire, Sanders & Dempsey, který při prodeji několika nemovitostí firmě CPI zastupoval protistranu. Například Finep oslovil při prodeji svých budov téměř devadesát investorů. Jeden německý investiční fond nabídl dokonce vyšší cenu než CPI, firma je přesto prodala Vítkovi. „Proces prodeje byl s CPI dvakrát rychlejší, než by byl s Němci,“ konstatoval Tomáš Pardubický. Na rozdíl od CPI se ostatní čeští a slovenští investoři zajímají spíš o menší nemovitosti v ceně deseti až patnácti milionů eur. Řada těchto objektů je nabízena neveřejně – konkrétním zájemcům, kterými jsou často soukromé osoby. Poradci věří, že letos se zahraniční investoři začnou vracet. Loni byl pro ně zajímavější polský trh s atraktivnějšími cenami. „Dobrou zprávou pro investiční trh je, že banky loni opět začaly spolufinancovat některé akvizice, zpravidla do úrovně 60 až 70 procent hodnoty nemovitosti. Limitujícím faktorem pro investiční trh je ale nedostačující nabídka. Budovy, o které je mezi investory největší zájem, na trhu jednoduše nejsou. Týká se to zejména dobře pronajatých kancelářských objektů v nejlepších lokalitách Prahy se zajištěným výnosem,“ říká Karel Stránský z kanceláře Colliers. Kupující se proto začnou zajímat i o menší a střední kancelářské a rezidenční projekty. Nepohrdnou ani logistickými prostory. Navíc zřejmě opět zamíří i do regionů.