Proč jsou v centru Prahy ruiny?

NEVYUŽITÉ REALITNÍ PROSTORY Dvoupatrový klasicistní činžovní dům v pražské Palackého ulici léta chátrá. V centru Prahy to není jediný případ, kdy majitelé nechávají domy bez užitku a potřebných oprav. Na vině jsou nejen nevyřešené majetkoprávní vztahy, ale také spekulace či nízká daň z nemovitostí.

NEVYUŽITÉ REALITNÍ PROSTORY Dvoupatrový klasicistní činžovní dům v pražské Palackého ulici léta chátrá. V centru Prahy to není jediný případ, kdy majitelé nechávají domy bez užitku a potřebných oprav. Na vině jsou nejen nevyřešené majetkoprávní vztahy, ale také spekulace či nízká daň z nemovitostí.

Moderní administrativní komplex Jungmannova Plaza nabízí z postranního traktu nepříliš vábný pohled - zanedbaný a postupně se rozpadající dům, jehož průčelí „zdobí“ také přilehlou Palackého ulici. „O tomto objektu víme. Není v Praze 1 jediný,“ říká vedoucí odboru územního rozvoje radnice prvního pražského obvodu Jaromíra Eismannová.

Podle ní je v centru města takových domů či areálů přibližně dvacet: „Tento problém má ale v našem obvodu, díky vysoké atraktivitě celé lokality, relativně malý rozměr.“ Co platí v Praze, lze samozřejmě vztáhnout i na ostatní města. Podle některých odborníků ale Česko v tomto ohledu není žádnou výjimkou. „Trh se pohybuje v cyklech -v důsledku toho bude v každém městě vždy určitá část budov opuštěná. Plyne to z aktuálního stavu trhu či územního rozhodování. A také z právních, finančních i daňových podmínek,“ tvrdí Damian Harrington z realitní společnosti CB Richard Ellis.

POKROK S OBTÍŽEMI

Pozadí a příčiny chátrání přinejmenším lokalitou atraktivních nemovitostí jsou v Praze stejné jako všude jinde. „Je nutné uznat, že za posledních patnáct let v našich městech ubylo domů zchátralých a se zanedbanou údržbou především v důsledku privatizace a restitucí,“ komentuje aktuální stav našich měst, respektive jejich vnitřní zástavby Jiří Fajkus z realitní kanceláře Real Spektrum. Dodává ovšem, že právě nedotažené majetkoprávní vztahy jsou jednou z příčin, proč i dnes takové objekty lze nalézt v metropoli a dalších městech. Některé restituční kauzy se totiž vlečou dodnes.

Ale ani bezproblémové restituce nepřinesly budovám vždy nové užitné funkce a rekonstrukci. V řadě případů totiž jeden objekt měl více majitelů a ti těžko hledali společnou řeč jak ohledně využití, tak prodejní ceny. „Tento problém už zmizel, ale objevil se v nové podobě,“ říká architektka Eismannová. Postupná privatizace bytového fondu vytvořila novou, poněkud komplikovanou situaci. Noví majitelé bytů na jedné straně ze zákona musí vytvářet společenství vlastníků, ovšem na druhé v některých případech vystupují samostatně. Týká se to především postoje ke stavebním aktivitám v okolí či sousedství. „Stačí, aby jeden jediný majitel bytu nesouhlasil s rekonstrukcí vedlejšího domu a věci se přinejmenším velmi zkomplikují,“ konstatuje Eismannová.

REKONSTRUKCE POD DOZOREM Velkou roli hraje podle odborníků při celkové revitalizaci starých městských center místní samospráva. „Na základě územních plánů mohou být některé budovy přestaveny jenom pro určitý účel, možnosti efektivního využití omezuje i památková ochrana. Stavebník často musí zachovávat existující fasády, vnitřní dispozici, respektovat design budovy a používat jen tradiční stavební materiály. To zase limituje možnosti přestavby podle požadavků trhu. V neposlední řadě je to také velmi nákladné,“ popisuje Damian Harrington problém, který je živý v centru Prahy, ale i dalších historických měst.

Podle Eismannové je leckdy finančně náročná i koupě: „Některé objekty měnily majitele opakovaně, často zjevně ze spekulativních důvodů. To ceny vyšroubovalo tak vysoko, že takový dům či areál je dnes víceméně neprodejný.“ Správní orgány jsou ale podle ní v takových případech bezmocné: „Pokud není dům v havarijním stavu, můžeme na majitele pouze apelovat, aby objekt nějak využil.“ Její slova potvrzuje Jiří Fajkus: „Úřady nejsou na jedné straně schopny přinutit majitele k opravě jeho vlastního majetku, na straně druhé zase tyto snahy brzdí třeba památková péče.“

JDE I O DANĚ

Ve hře jsou i další faktory. Porovnání vybrané daně z nemovitostí ukazuje, že zatížení majitelů nemovitostí je v Česku spíše nízké (podrobnosti najdete v tabulce). Vlastníka tudíž nemotivuje k efektivnímu využití budovy či objektu. „Zdanění hraje v celém procesu velkou roli. Může být rozhodujícím faktorem, zda se investice či rekonstrukce vůbec odstartuje,“ míní Harrington.

Naproti tomu Jiří Fajkus se domnívá, že daně rozhodujícím činitelem nejsou: „U obytných domů je v tomto ohledu podstatná spíše pokračující regulace nájmů. Jejich výše totiž nezřídka nepokrývá ani náklady prosté reprodukce. Deregulace potřebné zdroje pro opravy vytvoří jen velmi pozvolna.“ S tím souhlasí i poslanec ODS Daniel Petruška, který se touto problematikou zabývá. „Zatím můžeme jenom zjednodušovat podmínky vlastníků a dělat daňové úpravy. Ale v zásadě jsem proti dotacím či nějakým selektivním podporám,“ říká.

Šanci na zlepšení prý přinese jednak deregulace, jednak pružnější přístup bank k financování rekonstrukcí. Podle Petrušky je také třeba pro staré objekty hledat nové, ekonomicky smysluplné funkce. Takové řešení obvykle přináší změna majitele. „V Praze 1 je největším problémem tohoto druhu Obecní dvůr,“ říká Jaromíra Eismannová. Rozsáhlý, značně zanedbaný areál poblíž nemocnice Na Františku je nyní v majetku hlavního města. „Jednáme o bezplatném převodu na městskou část Praha 1. Pak tady vybudujeme velké komunitní centrum,“ doufá Eismannová.

Klasicistní dům v Palackého ulici snad už také čekají lepší zítřky. „O ten dům velmi stála Akademie věd, ale pak se ukázalo, že na jeho opravu nemá peníze,“ popisuje porevoluční historii někdejší starosta Prahy 1 Vladimír Vihan. Akademie ale nedávno dům prodala - novým majitelem se stala firma Travellers Hostel. „Vybudujeme tady ubytovací zařízení. Myslím, že rekonstrukce začne do roka či dvou,“ tvrdí její zástupce Břetislav Svoboda.

PROČ DOMY CHÁTRAJÍ

* nevyřešené vlastnické vztahy

* spory o užitnou funkci

* vysoké náklady rekonstrukce

* přemrštěná prodejní cena objektu

* zablokování rekonstrukce vlastníky sousedních objektů

* striktní požadavky památkářů

* „nemotivační“ daňová zátěž

Pramen: OECD